창원지방법원 2025타경2052. 밀양시 상남면 외산리 오산마을 안에 있는 토지와 건물의 일괄매각 사건입니다. 토지는 창고용지 1,875㎡이고, 건물은 사무실 또는 일반음식점 구조와 창고, 일반 창고 및 일부 저온창고 구조로 평가됐습니다. 감정평가 실지조사일인 2025.11.01. 기준으로 두 건물 모두 공실입니다.
권리관계의 기준점은 소유자 박기범의 소유권이전과 같은 날 설정된 2015.12.16. 상남농업협동조합 근저당권입니다. 이후 박의석 명의 근저당권 2건, 국민건강보험공단 압류, 현재의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 권리 자체보다 실제 점유 상태와 건물 활용 가능성, 토지 규제, 재매각 가능성이 입찰 판단을 좌우합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경2052 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 상남면 외산리 279-14 · 경상남도 밀양시 상남면 오산길 16 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 토지와 건물 일괄매각 |
| 토지 | 창고용지 1,875㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 세로각지(가) |
| 건물 이용상태 | 기호2-1 공실(사무실 또는 일반음식점 구조 및 창고 구조) · 기호2-2 공실(일반 창고 및 일부 저온창고 구조) |
| 소유자 | 박기범 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 484,138,000원 / 166,060,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 상남농업협동조합 / 283,018,207원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2015.12.16. 상남농업협동조합 근저당권 280,000,000원입니다. 2020.04.03. 박의석 근저당권 110,000,000원, 2023.08.03. 박의석 근저당권 360,000,000원, 2024.01.24. 국민건강보험공단 압류와 현재 경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 예상배당 기준 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
임차인·점유자 분석 — 실제 임차인 1명
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박혜지 | 미상 | 2025.03.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
박혜지의 전입일은 말소기준권리인 2015.12.16.보다 뒤인 2025.03.10.이므로 매수인에게 대항할 수 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 미상이나, 권리 순서상 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
② 가격과 유찰 구조 — 34.3%만 보고 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 166,060,000원으로 감정가 484,138,000원의 34.3%입니다. 그러나 이 물건은 일반 주거용 집합건물이 아니라 창고용지와 사무실·일반음식점 구조, 일반 창고 및 일부 저온창고가 결합된 복합 물건입니다. 비교 가능한 실거래가가 확보되지 않은 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 수 없습니다.
3회 유찰은 감정가 수준에서 매수 수요가 형성되지 않았다는 결과입니다. 현재 가격에서도 건물 재사용 가능성, 냉동냉장설비 상태, 토지 규제, 수선비와 향후 매각 가능성을 함께 따져야 합니다. 추가 유찰 시 매각가는 낮아지지만, 채권자의 미배당은 오히려 커지며 물건 자체의 활용성과 환금성 문제가 해결되는 것은 아닙니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 166,060,000원 | 162,935,160원 | 587,064,840원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 116,242,000원 | 113,814,612원 | 636,185,388원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 81,369,400원 | 79,504,751원 | 670,495,249원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 166,060,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,124,840원 |
| 1. 근저당 · 상남농업협동조합 | 280,000,000원 | 162,935,160원 |
| 2. 근저당 · 박의석 | 110,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 박의석 | 360,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 750,000,000원 중 예상배당은 162,935,160원이며, 미배당은 587,064,840원입니다. 미배당 채권은 말소기준 이후 권리의 부족분으로, 예상표상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 밀양시 상남면 외산리 오산마을 안에 위치하며, 주변은 근교 농촌취락지대입니다.
- 교통. 물건까지 차량 출입이 가능하며 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 기호2-1은 철근콘크리트조 슬래브지붕 및 스레트지붕 단층 건물로, 사무실 또는 일반음식점과 창고 구조입니다.
- 창고. 기호2-2는 철골조 비닐피복 강판지붕 단층 건물로, 일반 창고와 일부 저온창고 구조이며 냉동냉장설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 창고용지 1,875㎡, 계획관리지역·자연취락지구·성장관리계획구역(주거형)이며 공시지가는 113,800원/㎡입니다.
- 규제. 공장설립제한지역과 배출시설설치제한지역에 포함되고, 가축사육제한구역에 포함되거나 접합니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 일반 주거용 물건이 아닌 토지·사무실·창고 복합물건이므로 재사용 목적과 매수층이 제한될 수 있어 출구전략을 먼저 세워야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 점유 재확인. 박혜지 전입 기록과 2025.11.01. 공실 조사 결과가 함께 존재하므로 현장 출입 상태와 실제 점유자를 확인하세요.
- 보증금·확정일자 확인. 대항력은 없지만 보증금, 확정일자와 배당요구 여부가 미상입니다. 매각물건명세서와 배당요구 종기 내역을 대조하세요.
- 세금 내역 확인. 국세·지방세 압류와 당해세 여부에 따라 실제 배당순서가 달라질 수 있으므로 교부청구 내역을 확인하세요.
- 저온창고 설비 점검. 냉동냉장설비의 작동 여부, 전력 인입 상태, 수선·철거비를 현장에서 확인하세요.
- 용도와 규제 검토. 공장설립제한지역·배출시설설치제한지역 등 규제가 계획한 업종이나 시설 설치에 미치는 영향을 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물의 경계, 현황, 부합물·제시외 시설과 매각 포함 범위를 원본 감정평가서에서 대조하세요.
- 가격 별도 산정. 감정가 대비 할인율 대신 토지 개별가치, 건물 잔존가치, 시설비와 수선비를 반영해 응찰 상한을 산정하세요.
맺으며 — 권리는 소멸형, 승부처는 활용성과 가격
이 사건은 말소기준권리와 후순위 권리의 순서가 분명하고, 실제 임차인 1명의 전입도 말소기준보다 뒤여서 매수인 인수액 0원이라는 장점이 있습니다. 그러나 권리가 정리된다고 물건의 경제성이 자동으로 확보되는 것은 아닙니다.
감정가 484,138,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 166,060,000원까지 내려왔지만, 실거래 비교 없이 감정가의 34.3%라는 숫자만으로 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다. 공실인 사무실·창고·저온창고를 실제로 활용할 계획과 수선비, 토지 규제, 향후 매수자를 구할 수 있는지를 먼저 확인해야 합니다. 권리는 통과, 가격과 활용성은 보수적으로 재검증. 이것이 이 물건의 결론입니다.
