대전지방법원 2026타경10101. 천안시 서북구 불당동 중원타워-2 제3층 제310호 근린시설입니다. 현재 감정평가상 인접 311호와 함께 3층 소재 아이본병원 내 구내식당으로 이용 중이고, 집합건축물대장상 용도는 학원입니다. 소유자 김동운은 2019.07.15. 매매를 원인으로 2019.08.05. 소유권을 취득했으며 거래가액은 253,590,000원입니다. 같은 날 설정된 신한은행 근저당권 226,800,000원이 이 사건의 말소기준권리입니다.
현재 최저매각가는 152,880,000원으로 감정가 312,000,000원의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건에는 실거래 시세 비교값이 없어, 49%라는 숫자는 어디까지나 감정가 대비 유찰률일 뿐 시장 시세 대비 할인율은 아닙니다. 가격 판단은 감정가 하락폭만으로 끝내기보다 현장 임대료·매매사례·독립 사용 가능성까지 별도로 확인하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경10101 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 불당동 1489-1 중원타워-2 3층310호 |
| 도로명주소 | 충청남도 천안시 서북구 불당25로 206 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 인접 311호와 통합하여 아이본병원 내 구내식당으로 이용 · 집합건축물대장상 용도 학원 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층, 지상5층 중 3층 · 사용승인일 2019.06.19 |
| 소유자 | 김동운 · 2019.08.05. 소유권 취득 · 거래가액 253,590,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 312,000,000원 / 152,880,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 199,230,702원 |
| 경매개시 채권자 | 유지제삼차유동화전문 유한회사 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리가 많다
말소기준은 2019.08.05. 신한은행 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 의료법인이원의료재단 근저당, 노정원 근저당, 신용보증기금 근저당과 국세 압류, 근로복지공단 가압류, 국민건강보험공단 압류, 천안시 압류 및 임의경매개시결정은 등기자료상 매각으로 소멸합니다. 일부 보전처분·회생 관련 등기와 천안시 압류는 이미 말소된 이력도 확인됩니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 관계가 불분명하다
| 임차인 | 점유 | 전입 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 더셀젠 | 310호 | 2022.07.19 | 5,000,000원 / 200,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
확인된 실제 임차인은 1곳이며 보증기관 대위·승계 신고가 아닙니다. 주식회사 더셀젠의 전입일 2022.07.19.은 말소기준권리 2019.08.05.보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 이 임차인의 보증금 5,000,000원을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 보는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 152,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,940,320원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 226,800,000원 | 149,939,680원 |
| 3. 근저당 · 의료법인이원의료재단 | 300,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 노정원 | 450,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 신용보증기금 | 300,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 근로복지공단(소관 대전지역본부 | 510,289,850원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권액 1,787,089,850원 중 149,939,680원이 배당되고, 미배당액은 1,637,150,170원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 총 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 152,880,000원 | 149,939,680원 | 1,637,150,170원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 107,016,000원 | 104,717,776원 | 1,682,372,074원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 74,911,200원 | 73,162,798원 | 1,713,927,052원 | 0원 |
유찰이 더 진행돼 매각가가 107,016,000원 또는 74,911,200원으로 내려가더라도, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 반면 매각대금이 줄어드는 만큼 채권자 미배당은 1,682,372,074원, 1,713,927,052원으로 증가합니다. 신청채권자 청구액은 199,230,702원이며 각 시나리오에서 신청채권자 배당액은 0원으로 표시되어 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안시청 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·각종 점포·학원·사무실 등이 소재하는 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통여건은 보통으로 평가되었습니다.
- 현재 이용. 인접 311호와 함께 3층 아이본병원 내 구내식당으로 이용 중이며, 집합건축물대장상 용도는 학원입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상5층 건물의 제3층 제310호이며 승강기·화재탐지 및 경보장치·도시가스설비가 되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역(아산탕정지구)·택지개발지구이며, 토지면적은 1,729.0㎡, 공시지가는 2,634,000원/㎡입니다.
- 도로. 서측 및 동측으로 각각 중로와 소로에 접하고 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 실체 확인. 주식회사 더셀젠은 대항력이 없지만 명세서에 임대차관계가 불분명하다고 기재되어 있으므로 계약서·실점유·사용주체를 확인해야 합니다.
- 311호와의 통합 사용. 310호가 인접 311호와 통합되어 병원 구내식당으로 사용 중인 만큼, 매각 대상 310호만의 출입·설비·사용 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 배당 순위에 영향을 주므로 실제 세액과 법정기일을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 152,880,000원은 감정가의 49%이나 실거래 시세 비교값은 없습니다. 감정가 할인율을 곧바로 시장 할인율로 보지 않아야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값이므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 점유와 세금이 먼저다
이 사건의 장점은 분명합니다. 말소기준 이후 권리가 정리되고, 조사된 임차인은 대항력이 없으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 임대차관계 불분명이라는 명세서 문구, 국세·지방세 압류, 그리고 인접 311호와 통합된 병원 구내식당이라는 이용형태를 함께 봐야 합니다. 최저가 152,880,000원이 감정가 312,000,000원의 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정하기에는 실거래 시세 근거가 부족합니다. 금전상 인수는 낮지만, 현장 확인 난도는 남아 있는 근린시설. 이 물건의 핵심은 할인율보다 실제 점유·독립사용 상태와 세금 배당순위를 확인하는 데 있습니다.
