대전지방법원 2026타경10118. 천안시 동남구 목천읍 천정리 132-3에 있는 토지와 공장·사무실 등을 묶어 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 경량철골구조 판넬지붕 단층으로, 공장과 사무실로 이용 중이며 사용승인일은 2024.05.14.입니다. 토지면적은 983㎡이고, 제시외 펜스와 창고도 매각에 포함됩니다.
권리관계의 중심은 소유자 문성배가 소유권을 취득한 날 설정된 도솔신용협동조합의 채권최고액 564,000,000원 근저당입니다. 이것이 말소기준권리이고, 이후 설정된 이화수의 채권최고액 200,000,000원 근저당과 기술보증기금의 85,000,000원 가압류, 국민건강보험공단 압류는 낙찰로 소멸합니다. 배당 부족액은 채무자·채권자 사이의 문제이며, 자료상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경10118 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 목천읍 천정리 132-3 · 천정4길 12-12 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장 및 사무실 등으로 이용 |
| 건물 구조 | 경량철골구조 판넬지붕 단층 · 사용승인 2024.05.14. · 공장 층고 7.87m · 사무실 층고 4.8m |
| 토지 | 983㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 문성배 (단독소유 · 2024.05.10. 매매, 2024.05.30. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 661,078,000원 / 462,755,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 도솔신용협동조합 / 470,612,316원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 펜스 및 창고 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2024.05.30. 도솔신용협동조합 근저당권입니다. 이보다 뒤에 설정된 이화수 근저당권, 경매개시결정, 기술보증기금 가압류와 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 도솔신용협동조합 근저당에는 천정리 132-3 토지와 건물 외에도 2동 건물 및 천정리 132-7 토지 지분이 공동담보로 기재돼 있습니다.
② 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로 저가 매수는 아니다
감정가는 661,078,000원, 1회 유찰된 분석 기준 최저가는 462,755,000원입니다. 감정가 대비 70% 구간까지 내려왔지만, 비교할 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아 최저가가 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
공장·사무실과 토지를 함께 매각하는 물건은 토지의 위치·도로 조건, 건물의 실제 사용 상태, 전력·설비, 임대차와 사업체 점유 여부에 따라 가치 차이가 커질 수 있습니다. 따라서 감정가 대비 할인율보다 현장 상태와 인근 공장·토지 거래가격을 먼저 확인해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 1회 유찰 · 감정가 70% | 462,755,000원 | 455,727,450원 | 393,272,550원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 49% | 323,928,500원 | 318,593,501원 | 530,406,499원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 226,749,950원 | 222,775,451원 | 626,224,549원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 462,755,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 7,027,550원 |
| 1. 근저당 · 도솔신용협동조합 | 564,000,000원 | 455,727,450원 |
| 2. 근저당 · 이화수 | 200,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 기술보증기금 | 85,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
금액이 확인된 채권 합계는 849,000,000원이며 예상 채권자 배당은 455,727,450원, 미배당은 393,272,550원입니다. 신청채권자 청구액 470,612,316원도 전액 충족되지 않습니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 천안시 동남구 목천읍 신계리 소재 신계초등학교 남동측 인근이며, 주변은 단독주택과 일부 농경지·임야가 형성된 농촌주택지대입니다.
- 교통. 대상까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용 상태. 건물은 공장과 사무실 등으로 이용 중이며, 경량철골구조 판넬지붕 단층입니다.
- 토지. 토지면적 983㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 231,800원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역이며, 가축사육제한구역이 포함됩니다. 준보전산지는 접해 있습니다.
- 도로 편입. 기호 1 토지 중 일부가 도로로 이용되고 건축법상 도로 일부가 포함됩니다.
- 공부 차이. 특이사항은 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 매각 범위. 토지와 공장·사무실 등을 일괄매각하며, 감정평가서상 제시외 펜스와 창고도 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 신고 임차인은 없지만 임대내역이 미상입니다. 공장과 사무실을 실제로 누가 사용 중인지 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 대조. 천정리 132-3 토지·건물과 공동담보로 기재된 2동 건물, 천정리 132-7 지분 및 제시외 펜스·창고의 매각 범위를 목록과 현장에서 대조해야 합니다.
- 토지 경계 확인. 983㎡ 토지 중 일부 도로 이용 부분과 건축법상 도로 포함 범위가 실제 활용 면적에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 공장 설비 확인. 공장·사무실의 전력, 급배수, 위생설비, 출입 동선과 건물 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 비교. 감정가 70%라는 할인율만 보지 말고 인근 공장·창고·계획관리지역 토지의 최근 거래사례와 임대수익을 별도로 조사해야 합니다.
- 공동담보 확인. 도솔신용협동조합과 이화수 근저당에 여러 부동산이 공동담보로 기재돼 있으므로 등기부와 매각목록의 범위를 원본으로 확인해야 합니다.
- 세금·공과금 확인. 국민건강보험공단 압류와 별개로 당해세, 체납 공과금, 전기·수도 요금 등을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각목록을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 소멸”과 “가격 적정”은 별개다
이 사건은 말소기준 이후의 근저당·가압류·압류가 모두 소멸하고, 신고 임차인과 예상 인수액도 없어 등기상 인수 구조는 단순한 편입니다. 462,755,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용을 뺀 455,727,450원이 선순위 도솔신용협동조합에 배당되고, 후순위 채권과 소유자에게는 배당이 없습니다.
그러나 투자 판단의 핵심은 배당 부족액이 아니라 공장·사무실과 토지의 실제 가치입니다. 임대내역이 미상이고, 토지 일부는 도로이며, 비교할 실거래 자료도 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 70%까지 내려왔다는 사실만으로 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다. 권리는 인수 0원, 가격은 현장과 시세 확인 후 판단. 이 물건의 결론입니다.
