대전지방법원 2026타경10142. 천안시 서북구 백석동 그린빌2차아파트 202동 201호입니다. 감정가는 254,000,000원이지만 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 124,460,000원, 감정가의 49%까지 낮아졌습니다. 겉으로 보면 큰 폭 할인처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 가격표가 아니라 을구 7번 주택임차권입니다. 임차인 나다주는 보증금 270,000,000원으로 건물 전부를 임차했고, 2022.07.29. 전입·점유, 2022.05.30. 확정일자를 갖췄습니다. 말소기준인 2025.12.10. 신한카드 가압류보다 앞서므로 대항력이 있습니다.
현재 회차에서 매각대금 124,460,000원 중 집행비용 2,542,440원을 제외한 121,917,560원이 임차인에게 우선 배당되는 것으로 계산돼 있습니다. 보증금에서 미처 변제되지 않는 148,082,440원은 매수인이 인수합니다. 따라서 최저가가 1.24억이라는 숫자만으로 이 물건을 저렴하다고 판단하면 안 됩니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 유찰로 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져, 경제적 취득부담은 약 270,000,000원 수준에 묶이는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경10142 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 백석동 890 그린빌2차아파트 202동 2층201호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 84.65㎡ · 침실3·거실·주방/식당·욕실2·드레스룸·현관·발코니 · 15층 중 2층 |
| 사용승인 | 2004.07.01. |
| 소유자 | 정윤환 (2022.05.20. 소유권이전 · 거래가액 275,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 254,000,000원 / 124,460,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 296,316,456원 |
| 매각기일 | 2026.09.14. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 승부처
등기상 과거 농업협동조합중앙회·하나은행·삼성화재해상보험의 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2025.12.10. 신한카드 가압류입니다. 그런데 임차인 나다주의 전입·점유는 2022.07.29., 확정일자는 2022.05.30., 임차권등기는 2024.07.31.로 모두 이보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 이 임차권에 대해 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 나다주 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 270,000,000원 | 전입·점유 2022.07.29. 확정일자 2022.05.30. 배당요구 2024.07.31. | 대항력 있음 우선변제권 있음 잔액 승계 |
③ 시세 비교 — 비교 기준은 1.24억이 아니라 약 2.70억
그린빌2 동일 전용 84.65㎡의 최근 거래 12건 평균은 232,333,333원입니다. 최신 거래는 2026.08. 13층 180,000,000원이고, 최근 표본의 최고가는 263,000,000원입니다. 대항력 임차보증금을 기준으로 한 실질취득 수준 약 270,000,000원은 최근 12개월 평균의 약 116.2%이며 최신 거래 180,000,000원의 150%입니다. 최저가 124,460,000원이 최근 평균의 53.6%라는 수치만으로는 가격 메리트를 평가할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.65㎡ | 13 | 180,000,000원 |
| 2026.07 | 84.65㎡ | 14 | 235,000,000원 |
| 2026.06 | 84.65㎡ | 13 | 249,000,000원 |
| 2026.06 | 84.65㎡ | 11 | 260,000,000원 |
| 2026.06 | 84.65㎡ | 4 | 215,000,000원 |
| 2026.05 | 84.65㎡ | 1 | 210,000,000원 |
| 2026.04 | 84.65㎡ | 15 | 263,000,000원 |
| 2026.02 | 84.65㎡ | 6 | 222,000,000원 |
| 2026.01 | 84.65㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 2026.01 | 84.65㎡ | 5 | 230,000,000원 |
| 2025.12 | 84.65㎡ | 9 | 248,000,000원 |
| 2025.12 | 84.65㎡ | 7 | 226,000,000원 |
| 최근 평균 | 84.65㎡ | 12건 | 232,333,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 124,460,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,542,440원 |
| 1. 임차인 나다주 보증금 | 270,000,000원 | 121,917,560원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 8,334,206원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 296,316,456원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 270,000,000원 중 121,917,560원이 배당되고, 부족분 148,082,440원이 매수인 인수로 남습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락이 인수액 증가로 바뀐다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 124,460,000원 | 148,082,440원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 87,122,000원 | 184,846,196원 |
| 4회 유찰 · 감정가 24% | 60,985,399원 | 210,512,338원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안백석초등학교 북측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지와 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 규모. 그린빌2는 750세대이며 대상 전용면적은 84.65㎡입니다.
- 구조. 철근콘크리트조 15층 중 2층 201호로, 기본 위생·급배수·도시가스·난방·승강기·옥외 및 지하주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 토지는 사다리형 아파트용 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,552,000원/㎡입니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 124,460,000원만 보고 시세 대비 53.6% 할인이라고 판단하면 안 됩니다. 비교 기준은 약 270,000,000원입니다.
- 임차인 배당액 확인. 나다주의 보증금 270,000,000원이 실제 배당에서 전액 변제되지 않는 한 잔액은 매수인에게 남습니다.
- 유찰 효과 재계산. 3회·4회 유찰 시에도 인수액이 각각 184,846,196원·210,512,338원으로 늘어나는 구조를 반드시 함께 계산해야 합니다.
- 시세 상한 점검. 최근 12개월 평균 232,333,333원, 최신 거래 180,000,000원과 비교하면 실질취득 약 270,000,000원은 시세 이상입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당관계와 최신 실거래를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “반값 아파트”가 아니라 “보증금 인수형”
감정가 254,000,000원짜리 아파트의 최저가가 124,460,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 매력적으로 보입니다. 하지만 이 사건의 권리구조는 그 할인분을 그대로 누릴 수 없게 만듭니다. 나다주의 보증금은 270,000,000원이고 대항력이 있으며, 현재 회차에서도 배당 후 148,082,440원이 남아 매수인이 인수합니다. 추가 유찰이 진행돼도 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 커집니다.
더구나 실질취득 기준 약 270,000,000원은 동일면적 최근 12개월 평균 232,333,333원보다 높고, 최신 2026.08. 거래 180,000,000원보다도 훨씬 높습니다. 따라서 결론은 명확합니다. 최저가는 싸 보이지만 실질취득은 시세 이상이며, 선순위 임차보증금 인수 때문에 가격 메리트가 사라지는 물건입니다. 권리분석에서 가장 중요한 숫자는 124,460,000원이 아니라 270,000,000원입니다.
