대전지방법원 2026타경10142. 천안시 서북구 백석동 그린빌2차아파트 202동 201호입니다. 표면만 보면 감정가 254,000,000원에서 2회 유찰돼 최저매각가가 124,460,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 권리분석의 핵심은 최저가가 아니라 나다주 임차인의 보증금 270,000,000원입니다. 전입일 2022.07.29, 확정일자 2022.05.30이고, 2024.07.31 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 말소기준권리인 2025.12.10 신한카드 가압류보다 앞선 권리라 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수합니다.
현재 회차 매각가 124,460,000원을 기준으로 집행비용 2,542,440원이 먼저 나가고, 임차인에게 121,917,560원이 배당됩니다. 남은 보증금 148,082,440원은 매수인에게 넘어옵니다. 따라서 이후 유찰로 낙찰가가 더 내려가더라도 그만큼 임차인 미배당액이 증가해 매수인의 총 부담은 보증금 270,000,000원 수준에서 크게 달라지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경10142 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 백석동 890 그린빌2차아파트 202동 2층201호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 84.65㎡ · 15층 중 2층 |
| 이용상태 | 침실3·거실·주방/식당·욕실2·드레스룸·현관·발코니 등 |
| 소유자 | 정윤환 · 2022.04.30 매매 · 거래가액 275,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 254,000,000원 / 124,460,000원 |
| 유찰 | 2회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 296,316,456원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 나다주 | 건물의 전부 · 주거 | 2022.07.29 | 2022.05.30 | 270,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 잔액 인수 |
배당요구는 2024.07.31 이뤄졌고, 임차권등기도 같은 날 등기됐습니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
그린빌2 동일·유사면적 최근 12건의 평균 거래금액은 233,916,666원, 최신 거래는 2026.09의 245,000,000원입니다. 표면상 최저가 124,460,000원은 최근 시세의 53.2%에 불과하지만, 이 물건은 대항력 있는 임차보증금 인수형이므로 그 비율을 가격 메리트로 사용하면 안 됩니다. 실질취득 부담은 270,000,000원 수준으로, 최근 12개월 평균과 최신 거래보다 모두 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.25㎡ | 13 | 245,000,000원 |
| 2026.08 | 84.65㎡ | 13 | 180,000,000원 |
| 2026.07 | 84.65㎡ | 14 | 235,000,000원 |
| 2026.06 | 84.65㎡ | 13 | 249,000,000원 |
| 2026.06 | 84.65㎡ | 11 | 260,000,000원 |
| 2026.06 | 84.65㎡ | 4 | 215,000,000원 |
| 2026.05 | 84.65㎡ | 1 | 210,000,000원 |
| 2026.04 | 84.65㎡ | 15 | 263,000,000원 |
| 2026.02 | 84.65㎡ | 6 | 222,000,000원 |
| 2026.01 | 84.65㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 2026.01 | 84.65㎡ | 5 | 230,000,000원 |
| 2025.12 | 84.65㎡ | 9 | 248,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.65㎡ | 12건 | 233,916,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 124,460,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,542,440원 |
| 1. 임차인 나다주 보증금 | 270,000,000원 | 121,917,560원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 8,334,206원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 296,316,456원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차인 보증금 부족분 148,082,440원은 매수인이 인수합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가고 인수액은 늘어난다
| 회차 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 124,460,000원 | 148,082,440원 | 보증금 수준 실질부담 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 87,122,000원 | 184,846,196원 | 낙찰가 하락분만큼 인수 증가 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 60,985,399원 | 210,512,338원 | 실질부담 감소 효과 제한 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안백석초등학교 북측 인근이며, 주위는 아파트단지와 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 15층 중 2층이며 사용승인일은 2004.07.01입니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스, 난방, 승강기, 옥외주차장 및 지하주차장이 구비돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,552,000원/㎡입니다.
- 단지. 그린빌2는 750세대이고, 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 233,916,666원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가보다 인수액 먼저 확인. 현재 회차 최저가는 124,460,000원이지만 매수인 인수액이 148,082,440원입니다.
- 시세 비교 기준은 실질취득. 최근 12개월 평균 233,916,666원, 최신 거래 245,000,000원보다 보증금 270,000,000원 수준의 실질부담이 높습니다.
- 임차권 원본 확인. 나다주의 전입일 2022.07.29, 확정일자 2022.05.30, 임차권등기 2024.07.31 및 배당요구 내용을 반드시 원본으로 재확인해야 합니다.
- 점유 상태 확인. 감정평가상 임대관계는 현장사정상 확인되지 않았으므로 실제 점유와 명도 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 후순위 채권. 신한카드 가압류와 주택도시보증공사 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
맺으며 — “낙찰가가 싸도, 인수까지 싸지는 않다”
이 사건의 핵심은 간단합니다. 현재 최저매각가는 124,460,000원이지만, 대항력 있는 임차인 나다주의 보증금이 270,000,000원이고 현재 배당 부족분 148,082,440원을 매수인이 인수합니다. 더 유찰되면 낙찰가는 내려가지만 인수액은 그만큼 늘어, 실질취득 부담은 보증금 수준에서 크게 벗어나지 않습니다.
그런데 최근 12개월 실거래 평균은 233,916,666원, 최신 거래는 245,000,000원입니다. 따라서 이 물건은 낮은 최저가가 매력이 아니라, 높은 인수부담이 가격을 결정하는 사건입니다. 권리관계는 읽기 어렵지 않지만 가격 메리트는 부족합니다. 입찰 판단의 기준은 최저가가 아니라 낙찰대금과 인수부담을 합친 실질취득 구조여야 합니다.
