27,930,000원
대전지방법원 2026타경10143. 천안시 동남구 봉명동 유원빌리지 4층 401호, 전용 34.36㎡ 다세대주택입니다. 현재 등기상 소유자는 오영미이고, 2014.10.15. 강제경매 매각으로 소유권을 취득한 같은 날 농협은행주식회사 앞으로 채권최고액 48,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
이후 2023.09.01. 원영웅 앞으로 증여에 의한 소유권이전이 있었고, 충남신용보증재단의 가처분을 거쳐 2025.02.05. 사해행위취소에 따라 그 소유권이전등기가 말소됐습니다. 현재 등기 소유자는 다시 오영미로 정리돼 있습니다. 이번 임의경매개시결정은 2026.01.27. 농협은행 주식회사에 의해 이뤄졌고, 매각으로 소멸하는 권리로 표시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경10143 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 봉명동 207-13 4층401호 · 봉명로 50-1 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 34.36㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 내 4층 401호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 사용승인일 | 1994.01.11. |
| 소유자 | 오영미 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 57,000,000원 / 27,930,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 5,349,268원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
말소기준권리는 2014.10.15. 농협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 48,000,000원이고 채무자는 오영미입니다. 현재 경매개시결정은 이 근저당보다 뒤에 발생한 권리로 매각 시 소멸합니다. 2023년 원영웅 명의 증여와 그 뒤 가처분 역시 2025.02.05. 사해행위취소에 따른 말소가 등기부에 이미 반영돼 있습니다.
② 임차인 — 전입은 늦고, 우선변제는 확인 필요
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍창식 | 401호 | 2021.01.06 | 5,000,000원 | 300,000원 | 2026.03.05 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
홍창식의 전입일 2021.01.06.은 말소기준인 2014.10.15.보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없습니다. 배당요구는 2026.03.05. 접수됐지만 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않습니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 시세의 47.3%
유원빌리지(1동)는 16세대이고, 비교 대상 전용면적은 본건과 같은 34.36㎡입니다. 확인된 실거래는 3건이며 모두 59,000,000원입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래도 59,000,000원으로 제시돼 있고, 최근 대비 이전 거래 추세는 0.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 34.36㎡ | 3 | 59,000,000원 |
| 2022.12 | 34.36㎡ | 3 | 59,000,000원 |
| 2022.12 | 34.36㎡ | 3 | 59,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 34.36㎡ | 1건 | 59,000,000원 |
현재 최저매각가 27,930,000원은 최근 12개월 평균 59,000,000원의 47.3%입니다. 감정가 자체도 57,000,000원으로 확인된 실거래 59,000,000원과 가까운데, 두 차례 유찰로 최저가가 감정가의 49%까지 내려온 상태입니다.
④ 예상배당표 (매각가 27,930,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 902,740원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 48,000,000원 | 27,027,260원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 농협은행 근저당에는 27,027,260원이 배당되고 20,972,740원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안봉명초등학교 북서측 인근으로 단독주택·다세대주택과 근린생활시설이 혼재하는 주거지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 지역입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 4층 401호이며, 외벽 벽돌타일·내벽 벽지 및 일부 타일·바닥 장판지·새시창호로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 도시가스 보일러에 의한 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 30미터 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 대로2류(폭 30m~35m)에 접합니다.
- 토지. 대지 500.2㎡, 평지·세로장방형이며 다세대주택 부지로 이용 중입니다. 공시지가는 695,200원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 유원빌리지(1동)는 16세대이고 확인된 동일면적 실거래가 3건이어서, 가격 할인폭과 별개로 매도 시 거래 깊이는 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 홍창식의 전입은 후순위라 대항력은 없지만 확정일자·우선변제 여부가 확인되지 않습니다. 매각물건명세서와 배당요구 서류를 대조해야 합니다.
- 최우선변제 확인. 현재 배당표는 임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다. 실제 농협은행 배당액과 잔여 구조는 달라질 수 있습니다.
- 가격 기준. 현재 최저가는 최근 12개월 평균 59,000,000원의 47.3%입니다. 가격상 할인폭은 크지만 거래표본이 적다는 점을 함께 봐야 합니다.
- 환금성 확인. 16세대 다세대이고 확인된 실거래는 3건입니다. 낙찰 후 재매각 가능성을 별도로 점검해야 합니다.
- 과거 등기 흐름 확인. 2023년 증여와 2025년 사해행위취소에 따른 소유권이전 말소가 있었으므로 최신 등기사항전부증명서에서 현재 소유관계를 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 종기 및 실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 매력적이지만 환금성 확인이 핵심
이 물건의 핵심은 분명합니다. 말소기준은 2014.10.15. 농협은행 근저당이고, 임차인 홍창식의 전입은 2021.01.06.로 후순위이기 때문에 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
가격 측면에서는 두 차례 유찰로 최저가가 27,930,000원까지 내려와 최근 12개월 실거래 평균 59,000,000원의 47.3%입니다. 권리와 가격만 보면 분명 긍정적입니다. 다만 유원빌리지(1동)는 16세대이고 확인된 동일면적 실거래가 3건뿐입니다. 또한 임차인의 우선변제 여부와 최우선변제가 배당표에 반영되지 않았습니다. 따라서 이 사건은 “인수 위험은 낮고 가격 할인은 크지만, 배당 원본과 환금성을 마지막으로 확인해야 하는 다세대”로 정리할 수 있습니다.
