대전지방법원 2026타경10250. 천안시 동남구 청당동 802의 토지와 5층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 1층이 제2종근린생활시설인 일반음식점, 2층부터 4층은 사무소, 5층은 주택으로 이용되고 있으며 일부는 공실상태로 조사됐습니다. 권리의 기준은 2024.03.22. 설정된 천안미래새마을금고 근저당 1,560,000,000원입니다. 이후 설정된 강학순 근저당 91,000,000원, 임의경매개시결정, 천안시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 임차관계가 단순하지 않습니다. 확인된 실제 임차인은 5명이고 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 이 가운데 201호 김만기는 2023.12.15. 전입해 말소기준권리보다 앞서며, 대항력 있는 임차인으로 분류됩니다. 보증금 20,000,000원에 대한 우선변제 배당이 없어 매수인이 전액 인수하는 것으로 배당표가 구성돼 있습니다. 다른 확인 임차인들은 전입일이 말소기준권리보다 늦습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경10250 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 청당동 802 · 청수13로 16 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 일괄매각 |
| 이용상태 | 1층 제2종근린생활시설(일반음식점) · 2층~4층 제2종근린생활시설(사무소, 일부 공실) · 5층 주택 |
| 토지 | 대 379.9㎡ · 주상용 · 평지 · 정방형 · 중로각지 |
| 소유자 | 이영대 |
| 감정가 / 최저가 | 2,194,250,600원 / 1,075,183,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 천안미래새마을금고 / 1,361,669,920원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 임차인은 별도
현재 권리분석의 기준은 2024.03.22. 천안미래새마을금고 근저당권입니다. 같은 날 종전 중부새마을금고 근저당과 이시영 전세권은 말소됐습니다. 이후 2024.10.31. 설정된 강학순 근저당 91,000,000원과 2026.02.12. 임의경매개시결정, 2026.05.15. 천안시 압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 5명, 확인 인수 20,000,000원
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김만기 | 201호 · 주거 | 2023.12.15 | 20,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 有 인수 20,000,000원 |
| 조정영 | 501호 | 2024.05.03 | 미상 | 미상 | 대항력 無 배당요구 2026.03.04 |
| 서지원 | 1층 | 2024.09.25 | 60,000,000원 | 3,000,000원 | 대항력 無 배당요구 2026.02.23 |
| 오왕웅 | 1층 | 2024.09.30 | 10,000,000원 | 1,500,000원 | 대항력 無 |
| 피엔큐 주식회사 | 302호 | 2025.11.06 | 20,000,000원 | 1,500,000원 | 대항력 無 |
조정영은 보증금이 확인되지 않았지만 전입일 자체가 말소기준권리 이후여서 확인 자료상 대항력이 없습니다. 서지원·오왕웅·피엔큐 주식회사도 전입일이 말소기준 이후입니다. 반면 김만기는 기준보다 앞서 전입했고, 현재 배당표에서도 보증금 전액이 매수인 인수로 처리됩니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 1,075,183,000원으로 감정가 대비 49% 수준입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 시세 수치가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가에서 많이 떨어졌다는 이유만으로 시장가격 대비 저렴하다고 판단하거나 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다.
게다가 낙찰자는 김만기 보증금 20,000,000원을 별도로 부담하므로, 현재 회차에서 확인 가능한 실질취득액은 1,095,183,000원입니다. 3회 유찰 시에는 낙찰가 752,628,100원에 확인 인수를 더한 772,628,100원, 4회 유찰 시에는 526,839,669원에 확인 인수를 더한 546,839,669원이 됩니다. 다만 미상의 대항력 임차인 보증금이 확인되면 이 금액들은 추가로 늘어날 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,075,183,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,151,830원 |
| 인수 · 김만기 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 천안미래새마을금고 근저당 | 1,560,000,000원 | 1,062,031,170원 |
| 3. 강학순 근저당 | 91,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총액 1,651,000,000원 가운데 1,062,031,170원이 배당되고, 588,968,830원이 미배당됩니다. 김만기 보증금 20,000,000원은 배당되지 않고 매수인이 인수하는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전지방법원 천안지원 남동측 인근이며, 단독주택과 근린생활시설이 혼재하는 국도 인근 주상복합지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 간선도로 접근성과 전반적인 교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 1층 일반음식점, 2층~4층 사무소, 5층 주택으로 사용 중이며 2층~4층 일부는 공실상태입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물이며 사용승인일은 2014.11.27.입니다. 위생·급배수·전기·승강기·주택 부분 난방설비가 있습니다.
- 토지. 379.9㎡, 지목 대, 주상용, 평지·정방형·중로각지이며 공시지가는 1,851,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·청수지구 지구단위계획구역이며 중로1류와 소로2류에 접합니다. 가축사육제한구역·상대보호구역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김만기 인수액. 보증금 20,000,000원은 현재 배당표상 매수인 인수입니다. 낙찰가와 별도 비용으로 계산해야 합니다.
- 미상 임차관계. 명세서의 “대항력 여지 있는 임대차관계 미상의 임차인”이 누구인지, 점유부분·전입·보증금·확정일자·배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 조정영 보증금. 전입일은 말소기준 이후지만 보증금 자체가 미상입니다. 임대차계약서와 점유관계를 확인해야 합니다.
- 일부 공실. 2층~4층 일부 공실이 조사돼 있어 현 임대수익과 재임대 가능성을 직접 점검해야 합니다.
- 일괄매각. 토지와 건물이 함께 매각되므로 토지·건물 권리와 점유관계를 하나의 매수 구조로 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 감정가 대비 49%만으로 가격 메리트를 단정하지 말고, 근린시설·사무소·주택 혼합 용도의 실제 임대수익과 인근 거래사례를 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — “49%”보다 먼저 볼 것은 미상 임차인이다
이 사건은 표면적으로 감정가 2,194,250,600원에서 최저가 1,075,183,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 하지만 권리분석의 핵심은 할인율이 아닙니다. 김만기의 보증금 20,000,000원이 확인 인수되고, 현재 회차 실질취득액은 최소 1,095,183,000원입니다. 더구나 명세서가 별도의 대항력 여지 있는 미상 임차인을 경고하고 있어 최종 인수액은 더 커질 수 있습니다.
후순위 등기권리는 매각으로 소멸하지만, 임차관계에는 아직 확인되지 않은 변수가 남아 있습니다. 실거래 시세 기준도 확인되지 않고 일부 공실인 혼합용도 건물이므로 “감정가의 49%니까 싸다”는 접근은 금물입니다. 이 물건은 가격보다 먼저 미상 임차인의 실체와 인수금액을 확정해야 하는 사건입니다.
