대전지방법원 2026타경10250. 천안시 동남구 청당동 802, 도로명주소 청수13로 16의 5층 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정 이용상태는 1층 제2종근린생활시설(일반음식점), 2층~4층 제2종근린생활시설(사무소), 5층 주택이며 2층~4층 일부는 공실로 조사됐습니다. 토지는 379.9㎡, 지목은 대, 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(청수지구)에 속합니다.
등기상 핵심은 2024.03.22. 설정된 천안미래새마을금고 근저당권 1,560,000,000원이 말소기준이라는 점입니다. 이후의 강학순 근저당권, 2026.02.12. 임의경매개시결정, 2026.05.15. 천안시 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 사건은 등기부만 깨끗하게 정리하면 끝나는 구조가 아닙니다. 말소기준일보다 앞선 임차인 김만기와 명세서상 미상 임차인 위험이 매수인 부담의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경10250 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 청당동 802 · 충청남도 천안시 동남구 청수13로 16 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 1층 일반음식점 · 2층~4층 사무소(일부 공실) · 5층 주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 · 사용승인일 2014.11.27. |
| 토지 | 379.9㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 정방형 · 중로각지 · 공시지가 1,851,000원/㎡ |
| 소유자 | 이영대 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,194,250,600원 / 1,075,183,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 천안미래새마을금고 / 1,361,669,920원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 임차인 인수는 남는다
현재 등기상 말소기준은 2024.03.22. 천안미래새마을금고 근저당권 1,560,000,000원입니다. 그 뒤에 설정된 2024.10.31. 강학순 근저당권 91,000,000원, 2026.02.12. 임의경매개시결정, 2026.05.15. 천안시 압류는 매각으로 소멸합니다. 과거 북천안새마을금고·천안북부새마을금고·이상면·중부새마을금고 근저당권과 이시영 전세권 175,000,000원은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
임차인 현황 — 확인된 실제 임차인 5명
| 임차인 | 점유 | 전입 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조정영 | 501호 | 2024.05.03. | 보증금 미상 | 2026.03.04. | 없음 | 미상 | 없음 | 확인된 인수 없음 |
| 김만기 | 201호 · 주거 | 2023.12.15. | 20,000,000원 / 1,000,000원 | 확인 안 됨 | 있음 | 없음 | 없음 | 20,000,000원 |
| 오왕웅 | 1층 | 2024.09.30. | 10,000,000원 / 1,500,000원 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인된 인수 없음 |
| 서지원 | 1층 | 2024.09.25. | 60,000,000원 / 3,000,000원 | 2026.02.23. | 없음 | 미상 | 없음 | 확인된 인수 없음 |
| 피엔큐 주식회사 | 302호 | 2025.11.06. | 20,000,000원 / 1,500,000원 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인된 인수 없음 |
표에 확인된 5명은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인입니다. 다만 매각물건명세서 비고에는 “대항력 여지 있는 임대차관계 미상의 임차인 있음”이 기재돼 있습니다. 이 미상 임차인은 보증금·확정일자·점유범위가 특정되지 않았으므로 대항력 가능·미상으로 보수적으로 보아야 합니다. 따라서 이 사건의 인수위험을 김만기 보증금 20,000,000원으로 완전히 닫아서는 안 됩니다.
② 가격 구조 — ‘감정가 49%’만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 2,194,250,600원의 49%인 1,075,183,000원입니다. 하지만 이 사건에서는 최저가 자체를 가격 메리트로 평가하면 안 됩니다. 김만기 보증금 20,000,000원이 매수인 인수로 남기 때문에, 현재 회차의 확인된 실질취득 하한은 1,095,183,000원입니다. 여기에 명세서상 대항력 가능·미상 임차인 위험은 아직 금액화되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 확인된 인수 | 실질취득 하한 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 1,075,183,000원 | 20,000,000원 | 1,095,183,000원 | 588,968,830원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 752,628,100원 | 20,000,000원 | 772,628,100원 | 908,298,181원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 526,839,669원 | 20,000,000원 | 546,839,669원 | 1,131,828,728원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,075,183,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,151,830원 |
| 인수 · 임차인 김만기 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 천안미래새마을금고 | 1,560,000,000원 | 1,062,031,170원 |
| 3. 근저당 · 강학순 | 91,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 채권액 1,651,000,000원 중 예상배당은 1,062,031,170원, 미배당은 588,968,830원입니다. 김만기 보증금 20,000,000원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 매수인이 별도로 인수하는 금액입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전지방법원 천안지원 남동측 인근으로, 단독주택과 근린생활시설이 혼재하는 국도 인근 주상복합지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 간선도로 접근성을 포함한 제반 교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 1층 일반음식점, 2층~4층 사무소, 5층 주택으로 이용되고 있으며 2층~4층 일부는 공실로 조사됐습니다.
- 토지. 379.9㎡, 대, 주상용, 평지·정방형·중로각지입니다. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(청수지구)에 속하고 중로1류와 소로2류에 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·중점경관관리구역에 포함됩니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 판단. 순수 주거 단일용도가 아니라 음식점·사무소·주택이 섞인 5층 복합건물이고 일부 공실이 존재하므로, 임대현황과 공실 해소 가능성을 가격 판단과 함께 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김만기 인수액 반영. 최저가에 20,000,000원을 더한 금액을 최소 취득원가로 잡아야 합니다. 현재 회차 기준 하한은 1,095,183,000원입니다.
- 미상 임차인 확인. 명세서 비고의 “대항력 여지 있는 임대차관계 미상의 임차인”의 점유부분·전입·보증금·확정일자·배당요구 관계를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 5개 임차관계 구분. 김만기는 말소기준보다 앞서 대항력이 있고, 조정영·오왕웅·서지원·피엔큐 주식회사는 전입일이 말소기준 이후로 기재돼 있습니다.
- 공실 확인. 감정 당시 2층~4층 일부 공실이 조사됐으므로 실제 점유·영업·임대상태의 변동 여부를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 건물과 청당동 802 토지가 일괄매각되는 사건이므로 매각목적물 범위를 원본과 대조해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 2회 유찰·감정가 49%라는 수치만으로 가격 메리트를 부여하지 말고, 인수액과 미상 임차인 위험을 포함한 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
맺으며 — “49% 최저가보다 먼저 볼 것은 인수 위험”
이 사건은 감정가 2,194,250,600원에서 2회 유찰돼 최저가가 1,075,183,000원까지 내려왔습니다. 그러나 권리분석의 결론은 단순한 할인율과 반대 방향입니다. 201호 김만기의 보증금 20,000,000원이 매수인에게 전액 인수돼 현재 회차의 확인된 실질취득 하한은 1,095,183,000원이고, 매각물건명세서에는 다시 대항력 여지 있는 임대차관계 미상의 임차인이 남아 있습니다. 등기상 후순위 권리들은 정리되지만 임차인 위험은 완전히 닫히지 않았습니다.
또한 1층 음식점·2층~4층 사무소·5층 주택이라는 혼합용도에 일부 공실이 존재합니다. 따라서 “감정가 49%니까 싸다”가 아니라 “인수와 점유가 어디까지 확정됐는가”가 먼저입니다. 현재 자료 기준으로는 최저가 할인 자체에 가격 가점을 주기 어렵고, 미상 임차인의 실체와 인수범위를 확인한 뒤에야 입찰가를 논할 수 있는 C등급 경계형 물건입니다.
