대전지방법원 2026타경10298. 천안시 동남구 신부동 삼부르네상스홈 4층 402호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 업무시설(현황 공실)입니다. 등기상 소유자는 이경일·이인자가 각 2분의 1씩 공유하고 있습니다. 현재 경매를 일으킨 권리는 2026년 2월 설정된 권용준의 채권최고액 5,000,000원 근저당권으로, 그 뒤 2026.02.23. 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 사건은 등기만 보고 끝내면 안 됩니다. 매각물건명세서 비고에 “인접한 401호와 일체로 이용중임”이라고 명시돼 있습니다. 즉 402호의 실제 이용범위와 401호 사이의 경계·출입·설비 상태가 낙찰 후 사용과 명도에 직접 영향을 줄 수 있으므로, 이 부분이 권리보다 더 중요한 현장 확인 포인트입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경10298 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 신부동 494-1 삼부르네상스홈 4층 402호 |
| 도로명 | 충청남도 천안시 동남구 만남로 72 |
| 용도 / 현황 | 근린시설 · 감정평가상 업무시설(현황 공실) |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 및 철근콘크리트구조 · 지하5층 지상20층 · 4층 402호 · 사용승인일 2004.12.27. |
| 소유자 | 이경일 2분의 1 · 이인자 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 264,000,000원 / 129,360,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권 / 청구액 | 권용준 근저당권 · 5,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 현재 살아 있는 기준권리는 500만원 근저당
등기부에는 과거 전세권과 신한은행 근저당권이 있었지만 모두 이미 말소됐습니다. 2008년 천안헤르메카개발자산관리주식회사의 전세권은 2014.12.05. 해지로 말소됐고, 2013년 설정된 신한은행 근저당권도 말소 또는 일부포기 처리됐습니다. 현재 말소기준은 2026.02.04. 을구 7번 권용준 근저당권 5,000,000원입니다.
② 가격 — 2회 유찰됐지만 시세 판단 근거는 별도 확인 필요
감정가는 264,000,000원, 현재 최저매각가는 129,360,000원으로 감정가의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오 가격은 90,552,000원, 4회 유찰 시는 63,386,399원입니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 “감정가 대비 49%”라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 특히 사건상 근린시설이고 감정평가 현황은 업무시설이며, 401호와 일체 이용 중이라는 개별성이 있어 실제 거래가치 판단에서는 해당 호실의 독립사용 가능 여부가 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 129,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,611,040원 |
| 1. 을구 7번 근저당권 · 권용준 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 121,748,960원 |
현재 최저가 129,360,000원 가정 시 신청채권 5,000,000원은 전액 배당되고, 채권자 미배당액은 0원입니다. 매수인 인수액 역시 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 129,360,000원 | 5,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 90,552,000원 | 5,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 63,386,399원 | 5,000,000원 | 0원 | 0원 |
신청채권이 5,000,000원으로 작아 현재 회차뿐 아니라 제시된 3회·4회 유찰 시나리오에서도 신청채권은 전액 배당됩니다. 따라서 유찰이 더 진행되더라도 이 데이터상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 이 사건의 리스크는 미배당 채권 승계가 아니라 402호의 실제 이용상태에 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안시외버스터미널 동측 인근으로, 상업 및 업무시설·근린생활시설·아파트 등이 혼재하는 노변상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장 및 시외버스터미널이 소재합니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설이며 현황은 공실입니다.
- 건물. 지하5층·지상20층 건물의 4층 402호로, 사용승인일은 2004.12.27.입니다.
- 도로. 북서측 왕복 8차선 도로와 남서측 왕복 2차선 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구이며 광로3류와 소로1류에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지·스프링클러 설비가 구비돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 401호와의 경계 확인. 매각물건명세서상 401호와 일체 이용 중이므로 내부 벽체·출입구·설비 연결 상태와 402호 단독 사용 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 감정평가상 현황은 공실이므로 실제 점유 상태가 매각기일까지 유지되는지 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 2회 유찰로 감정가의 49%까지 내려왔지만 실거래 자료가 없으므로 감정가 할인율만으로 응찰가를 정하지 마십시오.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정평가상 업무시설로 기재돼 있으므로 실제 사용 목적과 관련 인허가·용도 적합성을 확인해야 합니다.
- 관리비·공용비용. 집합건물의 공용부분 관련 체납 여부를 관리주체에 확인하십시오.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인하십시오.
맺으며 — “권리는 단순, 물건 상태는 단순하지 않다”
이 물건의 등기 구조는 어렵지 않습니다. 현재 말소기준은 권용준의 5,000,000원 근저당권이고, 확인된 임차인은 없으며 매수인 인수도 0원입니다. 2회 유찰로 최저가는 129,360,000원까지 내려왔습니다.
하지만 결론을 가격 할인율 하나로 내리면 안 됩니다. 401호와 일체로 이용 중이라는 매각물건명세서의 한 줄이 이 사건의 핵심입니다. 현황은 공실이지만 402호가 독립된 공간으로 바로 사용할 수 있는지, 실제 경계와 설비가 어떻게 구성돼 있는지에 따라 낙찰 후 활용성이 크게 달라질 수 있습니다. 권리는 합격, 가격은 시세 확인 필요, 현장은 반드시 확인. 이 세 가지가 이 사건의 판단 순서입니다.
