대전지방법원 2026타경10307. 천안시 동남구 청당동 더다움트윈브릿지 에이동 2층의 근린시설입니다. 소유자 김성식은 2020.05.15. 매매를 원인으로 2020.06.15. 소유권을 이전받았고 거래가액은 495,970,500원입니다. 현재 권리분석의 기준점은 2021.01.18. 설정된 아산신용협동조합 근저당권으로 채권최고액은 648,000,000원입니다. 이후 충남신용보증재단·하나은행·하나카드의 가압류와 경매개시결정, 천안시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
등기만 보면 비교적 단순하지만 현황은 따로 봐야 합니다. 매각물건명세서 비고에는 201호와 202호 일괄매각으로 기재되어 있고, 현황은 벽체 구분 없이 하나의 점포로 이용 중입니다. 감정평가에서도 201호 및 202호를 벽체 구분 없이 근린생활시설로 이용한다고 확인하며, 건축물 현황도상 202호 측면에서 201호로 연결되는 통로 역시 매장으로 사용하고 있어 통행로 원상회복 등이 예상된다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경10307 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 청당동 548-1 더다움트윈브릿지 에이동 2층 201호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 201호 및 202호 일괄매각 · 벽체 구분 없이 근린생활시설로 이용 중 |
| 소유자 | 김성식 · 2020.05.15. 매매 · 거래가액 495,970,500원 |
| 감정가 / 최저가 | 862,110,000원 / 422,434,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 아산신용협동조합 / 557,107,142원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 말소기준권리는 2021.01.18. 아산신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 648,000,000원이며 202호와 공동담보로 설정되어 있습니다. 그 이전 하나은행·농협은행 근저당은 각각 이미 말소됐고, 2023년 국민건강보험공단 압류도 2023.09.20. 해제로 말소됐습니다. 이후의 가압류·경매개시결정·천안시 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 점유는 있지만 대항력은 없다
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김인순(담소) | 201, 202호 | 2025.06.02 | 25,000,000원 | 2,800,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
임차인 김인순(담소)은 201호와 202호를 점유하고 있으며 보증금은 25,000,000원, 월차임은 2,800,000원입니다. 전입신고일 2025.06.02.은 말소기준권리인 2021.01.18.보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 따라서 배당에서 보증금 전액을 회수하지 못하더라도 그 미회수 보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아니며, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 실제 점유자가 있으므로 낙찰 후 점포 인도 절차는 별도로 고려해야 합니다.
③ 가격 — 감정가 49%지만 시세 검증은 별개
감정가는 862,110,000원이고 현재 최저매각가는 422,434,000원입니다. 2회 유찰되어 현재 회차는 감정가의 49% 수준입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 295,703,800원, 4회 유찰 시 206,992,660원으로 제시되어 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 422,434,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,624,340원 |
| 1. 근저당 · 아산신용협동조합 | 648,000,000원 | 415,809,660원 |
| 2. 가압류 · 충남신용보증재단 | 172,666,672원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 하나은행 | 27,818,600원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 8,292,582원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서 채권자 총 청구액은 856,777,854원, 총 배당액은 415,809,660원이며 미배당은 440,968,194원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안시 동남구 청당동 소재 동천안우체국 남측에 위치하며, 주변은 관공서를 중심으로 근린생활시설과 대단위 아파트 단지가 조성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스 승강장이 있습니다. 서측으로 중로에 접합니다.
- 이용상태. 201호 및 202호는 벽체 구분 없이 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 9층 건물의 2층이며 기본 전기설비, 급·배수설비, 공용승강기가 설치되어 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(청수지구)이며 공시지가는 2,155,000원/㎡입니다.
- 현황 차이. 건축물 현황도상 202호 측면에서 201호와 연결되는 통로가 있으나 현재 해당 통행로를 포함해 매장으로 이용하고 있어 원상회복 등이 예상됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 201·202호 일괄매각 확인. 매각 대상과 각 호실의 경계, 현황상 하나의 점포로 이용되는 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 통행로 원상회복. 202호 측면 통로를 포함해 매장으로 이용 중이므로 실제 원상회복 범위와 비용 발생 가능성을 확인해야 합니다.
- 임차인 점유. 김인순(담소)이 201·202호를 점유하고 있습니다. 대항력은 없지만 점포 인도 과정은 별도입니다.
- 배당 변동요소. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정입니다. 2026.05.15. 천안시 압류도 함께 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가 49%이지만 실거래 시세 비교 없이 가격 메리트를 단정하지 말고 근린시설의 실제 시장가격을 별도로 검증해야 합니다.
- 회차 시나리오. 현재 422,434,000원, 3회 유찰 시 295,703,800원, 4회 유찰 시 206,992,660원 시나리오를 현황 복구와 점유 리스크에 함께 대입해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원, 승부처는 현황과 가격”
이 물건은 권리만 보면 핵심이 명확합니다. 2021.01.18. 아산신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 등기상 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인 김인순(담소) 역시 2025.06.02. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 근린시설인 만큼 권리분석만으로 끝나지는 않습니다. 201호와 202호를 벽체 구분 없이 하나의 점포로 사용하고 있고 통행로까지 매장에 포함되어 있어 원상회복이 예상됩니다. 현재 가격은 감정가의 49%까지 내려왔지만 실제 실거래 시세 비교가 없으므로 이 비율만으로 ‘싸다’고 평가해서는 안 됩니다. 권리 인수는 낮고, 현황 확인은 높게. 이 사건의 판단 포인트는 현재 점포 상태와 복구 범위를 확인한 뒤 그 비용까지 응찰가에 반영하는 것입니다.
