121,030,000원
대전지방법원 2026타경10317. 천안시 동남구 안서동 384 일대의 지하1층 비101호, 감정평가 이용상태는 근린생활시설(공실)입니다. 현 소유자 손은영은 2022년 8월 10일 거래가액 200,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 아산신용협동조합 앞으로 채권최고액 180,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 주식회사국민행복기금 근저당권 17,520,000원, 아산신용협동조합의 임의경매개시결정, 천안시 압류가 이어집니다. 이 권리들은 모두 매각으로 소멸합니다. 다만 등기권리보다 더 중요한 변수가 있습니다. 문종희의 전입일은 2018.07.24로 말소기준일인 2022.08.10보다 빠르고, 배당표에서도 대항력 있음·우선변제권 없음·보증금 전액 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경10317 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 안서동 384 지하1층비101호 · 도로명 문암로 74-4 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 중 지하1층 비101호 · 근린생활시설(공실) |
| 소유자 | 손은영 (2022.08.10. 거래가액 200,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 247,000,000원 / 121,030,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 아산신용협동조합 / 160,280,284원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인 전입이 빠르다
현재 등기상 핵심은 2022년 8월 10일 설정된 아산신용협동조합 근저당권입니다. 이후의 국민행복기금 근저당권, 경매개시결정, 천안시 압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 문종희의 전입신고는 2018년 7월 24일로 말소기준보다 앞섭니다. 조사자료와 예상배당에서는 이 임차인의 보증금 50,000,000원을 배당으로 회수하지 못하고 매수인이 전액 인수하는 것으로 반영돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 조사 1명, 보증금 5,000만원 인수
| 임차인 | 기재 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 문종희 | 101,103호 | 2018.07.24 | 50,000,000원 1,300,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 50,000,000원 인수 |
실제 조사된 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 문종희 본인의 임차관계로 조사돼 있어 보증금을 중복 합산할 문제는 없습니다. 전입일이 말소기준보다 빠르고, 예상배당에는 우선변제권이 없는 것으로 반영돼 있어 보증금 50,000,000원이 매수인 인수액으로 남습니다.
③ 실질취득비용 — 최저가 121,030,000원이 전부가 아니다
현재 최저매각가는 감정가의 49%인 121,030,000원입니다. 하지만 매수인 인수액 50,000,000원을 더하면 현재 회차의 실질취득비용은 171,030,000원입니다. 따라서 입찰 판단의 기준은 최저가 단독이 아니라 낙찰가 + 인수보증금이어야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 121,030,000원 | 50,000,000원 | 171,030,000원 | 78,984,420원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 84,721,000원 | 50,000,000원 | 134,721,000원 | 114,723,978원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 59,304,699원 | 50,000,000원 | 109,304,699원 | 139,682,786원 |
유찰될수록 매각가는 낮아지지만 이 시나리오에서는 매수인 인수액 50,000,000원이 그대로 남습니다. 현재 회차에서는 최저가만 볼 때의 121,030,000원과 실제 부담 기준인 171,030,000원 사이에 50,000,000원 차이가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 121,030,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,494,420원 |
| 인수 · 임차인 문종희 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 25번 근저당권 · 아산신용협동조합 | 180,000,000원 | 118,535,580원 |
| 3. 을구 26번 근저당권 · 주식회사국민행복기금 | 17,520,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,494,420원을 제외한 118,535,580원이 아산신용협동조합에 배당되고, 국민행복기금과 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 채권 미배당액은 78,984,420원이며, 임차보증금 50,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인 인수로 반영됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 백석문화대학교 북서측 인근이며, 백석대학교·백석문화대학교를 배후지로 근린생활시설·숙박시설·다가구주택 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 수준으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 근린생활시설로서 현재 공실 상태입니다. 지하1층 비101호입니다.
- 도로. 소재 토지는 북서측 약 3m 포장도로, 남서측 약 4m 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 백석대학교·백석문화대학 관련 상대보호구역·절대보호구역과 가축사육제한구역이 기재돼 있습니다. 공시지가는 903,800원/㎡입니다.
- 건물상태. 현장조사 당시 누수 때문에 내부 진입이 불가했고, 설비 정상작동 여부는 별도 확인이 필요하며 복구비용이 발생할 수 있다고 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가 계산. 현재 최저가 121,030,000원에 매수인 인수 보증금 50,000,000원을 더한 171,030,000원을 실질취득 기준으로 보세요.
- 임차인 범위 대조. 본건 표시는 지하1층 비101호이고 임차인 부분은 101,103호로 기재돼 있으므로 목적물·점유 범위를 원본 서류와 현장에서 확인하세요.
- 임대차관계 확인. 매각물건명세서에 대항력 여지 있는 임대차관계 미상의 임차인이 기재돼 있으므로 전입세대·점유관계·보증금 관계를 재확인하세요.
- 누수 복구비. 내부 진입이 곤란할 정도의 누수가 기재돼 있습니다. 방수·배수·내부 마감 및 설비 복구 범위와 비용을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 설비 점검. 기본 위생·급배수·소방설비가 있으나 정상작동 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “49% 최저가”보다 먼저 볼 숫자는 171,030,000원
이 사건은 감정가 247,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 121,030,000원까지 내려온 근린시설입니다. 그러나 문종희의 전입일이 말소기준보다 앞서고, 예상배당에서도 보증금 50,000,000원이 매수인 전액 인수로 잡혀 있습니다. 따라서 현재 회차에서 실제로 먼저 봐야 할 금액은 최저가가 아니라 171,030,000원입니다.
여기에 매각물건명세서의 임대차관계 미상 문구, 본건 표시와 임차인 기재 부분의 대조 필요성, 누수로 인한 내부 진입 곤란과 복구비용 가능성이 함께 존재합니다. 등기상 후순위 권리의 소멸 자체는 분명하지만, 임차보증금 인수와 물건 상태 확인이 핵심인 사건입니다. 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
