대전지방법원 2026타경10330. 천안시 동남구 목천읍 원앙마을부영아파트 110동 603호, 전용 59.76㎡ 아파트입니다. 소유자 김관호는 2014.12.30. 거래가 72,835,000원에 소유권을 취득했고, 2015.12.31. 현대캐피탈주식회사 근저당권이 채권최고액 94,800,000원으로 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 그 뒤에 설정된 중소기업은행·충남신용보증재단 가압류, 국민건강보험공단 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 모두 소멸합니다.
권리 구조는 단순하지만 점유관계까지 단정해서는 안 됩니다. 별도의 임차인 신고 내역은 없고 배당 계산상 매수인이 승계할 금액도 0원이지만, 감정요항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 이 사건은 등기상 권리는 안전형, 점유관계는 현장 확인형으로 보는 것이 정확합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경10330 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 목천읍 삼성리 9-12 원앙마을부영아파트 제110동 제6층 제603호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.76㎡ · 침실3·거실·주방/식당·욕실2·현관·발코니 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 스라브지붕 · 지상 10층 중 6층 · 사용승인 1999.12.27. |
| 소유자 | 김관호 (2014.12.30. 거래가 72,835,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 94,000,000원 / 65,800,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 현대캐피탈주식회사 / 70,631,022원 |
| 매각기일 | 2026.07.27. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 모두 소멸
현재 효력이 남아 경매에 영향을 주는 기준 권리는 2015.12.31. 설정된 현대캐피탈주식회사 근저당권입니다. 그보다 앞선 주택은행·국민은행·새마을금고 관련 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 말소기준 이후의 중소기업은행 가압류 33,351,715원, 충남신용보증재단 가압류 72,500,000원, 국민건강보험공단 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 25,075,000원 낮다
원앙마을부영1차 동일 면적 59.76㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 90,875,000원, 최신 거래는 2026.06. 93,000,000원입니다. 현재 최저가 65,800,000원은 최근 평균의 72.4%이고, 최신 거래가와 비교해도 27,200,000원 낮은 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.76㎡ | 6 | 93,000,000원 |
| 2026.06 | 59.76㎡ | 6 | 100,000,000원 |
| 2026.06 | 59.76㎡ | 7 | 100,000,000원 |
| 2026.05 | 59.76㎡ | 7 | 80,000,000원 |
| 2026.05 | 59.76㎡ | 3 | 85,000,000원 |
| 2026.05 | 59.76㎡ | 7 | 102,500,000원 |
| 2026.05 | 59.76㎡ | 4 | 90,000,000원 |
| 2026.04 | 59.76㎡ | 6 | 93,000,000원 |
| 2026.04 | 59.76㎡ | 7 | 95,000,000원 |
| 2026.04 | 59.76㎡ | 8 | 82,000,000원 |
| 2026.04 | 59.76㎡ | 7 | 86,000,000원 |
| 2026.03 | 59.76㎡ | 7 | 84,000,000원 |
| 평균 | 59.76㎡ | 12건 | 90,875,000원 |
실거래 범위는 80,000,000원~102,500,000원입니다. 현재 최저가는 이 표본의 최저 거래보다도 14,200,000원 낮고, 최근 평균보다 25,075,000원 낮습니다. 감정가 94,000,000원은 최근 평균과 비슷한 수준이었지만, 1회 유찰로 최저가가 65,800,000원까지 내려오면서 가격 메리트가 발생한 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 65,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,584,400원 |
| 2. 근저당 · 현대캐피탈주식회사 | 94,800,000원 | 64,215,600원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 33,351,715원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 충남신용보증재단 | 72,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 2.4%로 추정됐습니다. 현대캐피탈주식회사에는 64,215,600원이 배당되고 후순위 가압류에는 배당 여력이 없습니다. 총 채권 부족액은 136,436,115원이며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항·실거래 기준)
- 입지. 천안논산고속도로 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다. 단지는 북측 대로, 서측 소로에 접합니다.
- 단지 규모. 원앙마을부영1차는 1,833세대이며 사용승인일은 1999.12.27.입니다.
- 설비. 급배수·위생·승강기·소방·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 계획관리지역·주거개발진흥지구·지구단위계획구역이며 학교 절대·상대보호구역과 가축사육제한구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 거래 표본. 2026.03.~2026.06. 동일 면적 거래 12건이 확인되며 거래가는 80,000,000원~102,500,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 점유 근거를 현장에서 확인하세요.
- 전입·확정일자 확인. 임차인 신고 내역과 별개로 전입세대 열람, 확정일자 및 배당요구 여부를 원본에서 대조하세요.
- 가격 상한 설정. 최근 12개월 평균은 90,875,000원, 최신 거래는 93,000,000원입니다. 내부 상태와 수리비를 반영해 응찰 상한을 정하세요.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 46,060,000원, 3회 유찰 시 32,241,999원으로 계산돼 있으나 재매각 조건은 법원 공고를 확인하세요.
- 관리비 확인. 관리사무소를 통해 공용부분을 포함한 미납 관리비를 확인하세요.
- 배당표 한계. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등 실제 배당 변수에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 공고를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 가격은 낮아졌다
이 물건의 말소기준은 현대캐피탈주식회사 근저당이며, 뒤따르는 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 감정가 94,000,000원에서 1회 유찰돼 65,800,000원으로 내려왔고, 이는 최근 12개월 평균 90,875,000원의 72.4%입니다.
따라서 등기와 가격만 보면 검토 가치가 높은 구간입니다. 다만 임대관계가 미상인 만큼, 최종 판단은 점유자와 임차관계 확인 뒤에 내려야 합니다. 이 사건의 결론은 “권리는 합격, 가격도 경쟁력 있음, 점유 확인은 필수”입니다.
