329,558,000원
창원지방법원 2024타경3731. 진주시 상봉동 1106-4 토지와 지상 4층 다가구주택입니다. 토지 면적은 227.8㎡이고 건물은 2006.11.16 사용승인을 받은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 구조입니다. 소유자는 이동균이며, 감정가 643,669,160원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 329,558,000원입니다.
겉으로는 감정가의 절반 수준까지 내려온 물건이지만, 이 사건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 임차인의 선후관계입니다. 말소기준권리는 2022.10.25 설정된 조용규의 근저당권 52,000,000원입니다. 김석자·지종근·송용섭·최세인은 이보다 먼저 전입했으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경3731 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 상봉동 1106-4 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 1~4층 다가구주택 |
| 토지 | 대 227.8㎡ · 평지 · 정방형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 · 사용승인 2006.11.16 |
| 소유자 | 이동균 (2023.09.13 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 643,669,160원 / 329,558,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 제일새마을금고 / 301,286,089원 |
| 매각기일 | 2026.06.22 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위 소멸과 임차인 승계는 별개
등기상 말소기준은 을구 9번 조용규 근저당권입니다. 이후의 제이비우리캐피탈 가압류, 강인걸 주택임차권등기, 임의경매개시결정, 한국토지주택공사 가압류 2건은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 8명, 선순위 전입 4명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김석자 | 2019.09.05 | 미상 | 2025.02.28 | 가능·미상 | 미상 | 미배당분 위험 |
| 안상승 | 2024.05.02 | 미상 | 2024.09.04 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 최보경 | 2023.06.14 | 30,000,000원 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 지종근 | 2020.01.31 | 미상 | 2025.02.27 | 가능·미상 | 미상 | 미배당분 위험 |
| 최세인 | 2020.02.24 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 미배당분 위험 |
| 송용섭 | 2020.02.18 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 미배당분 위험 |
| 이경민 | 2023.03.06 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 강인걸 | 2024.04.15 확정 2021.08.18 | 45,000,000원 | 2024.06.19 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며 실제 임차인은 8명입니다. 강인걸의 주택임차권등기는 말소기준권리 이후 등기이고 전입일도 말소기준일 이후이므로 대항력은 없는 것으로 정리됩니다.
③ 가격 판단 — 51.2%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저가는 감정가 643,669,160원의 51.2%인 329,558,000원입니다. 하지만 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 판정할 수 없습니다. 더구나 선순위 전입자 4명의 보증금이 미상이라 실질취득액 자체가 확정되지 않은 상태입니다.
④ 예상배당표 (매각가 329,558,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,413,812원 |
| 1. 근저당권 · 조용규 | 52,000,000원 | 52,000,000원 |
| 2. 가압류 · 제이비우리캐피탈주식회사 | 28,381,228원 | 28,381,228원 |
| 3. 가압류 · 한국토지주택공사 | 85,000,000원 | 85,000,000원 |
| 4. 가압류 · 한국토지주택공사 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 108,762,960원 |
이 배당표는 집행비용과 등기상 표시 채권을 기준으로 한 계산입니다. 임차인의 최우선변제금·우선변제금, 당해세와 선순위 전입자의 미상 보증금은 반영되지 않아 실제 소유자 잔여액과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·건물·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 진주보건대학교 남동측 인근이며, 단독주택과 다가구주택 등으로 형성된 기존주택지대입니다.
- 교통. 소형차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스정류소가 있으나, 운행 노선수와 운행횟수를 고려한 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 건물 1층부터 4층까지 모두 다가구주택으로 이용되고 있습니다.
- 건물설비. 위생·급배수·난방·태양광발전설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 가축사육제한구역, 진주보건대학교 상대보호구역입니다.
- 공시지가. 610,300원/㎡이며 지목은 대, 토지이용상황은 단독입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 4명 보증금 확정. 김석자·지종근·송용섭·최세인의 임대차계약서, 보증금, 확정일자와 점유 부분을 확인해야 합니다.
- 배당요구 여부 확인. 최세인·송용섭은 배당요구가 확인되지 않으며, 미배당 보증금 승계 여부를 별도로 검토해야 합니다.
- 호실별 현황 대조. 다가구주택은 주민등록상 전입자와 실제 점유자, 계약 명의자, 사용 호실이 다를 수 있어 각 층과 호실을 개별 조사해야 합니다.
- 신청채권자 권리 확인. 제일새마을금고의 청구액 301,286,089원과 배당 시뮬레이션상 0원 처리의 원인을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 응찰가에 선순위 임차인의 예상 미배당 보증금과 명도비용을 더해 총비용을 산정해야 합니다.
- 시세 원본 조사. 인근 다가구주택의 토지·건물 거래사례와 임대수익을 확인하기 전에는 감정가 대비 51.2%만으로 저가 매수라고 판단하지 않아야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 먼저 풀어야 할 것은 임차보증금
이 물건은 감정가 643,669,160원에서 329,558,000원까지 내려와 숫자상 할인 폭은 큽니다. 그러나 실제 임차인 8명 가운데 4명이 말소기준일보다 먼저 전입했고 보증금과 확정일자가 미상입니다. 이들의 미배당 보증금이 확인되지 않는 한 매수인의 실질취득액과 인수액은 계산할 수 없습니다.
등기상 후순위 권리가 소멸한다는 사실만으로 안전한 물건이 되는 것은 아닙니다. 특히 다가구주택은 호실별 임대차가 서로 달라 선순위 임차인 한 명의 보증금만 누락돼도 수익성과 낙찰 상한이 크게 달라질 수 있습니다. 결론은 가격은 낮아졌지만 권리 위험은 아직 열려 있다입니다. 선순위 4명의 보증금과 배당 가능액을 확정하기 전에는 감정가 대비 할인율을 입찰 근거로 삼기 어렵습니다.
