창원지방법원 2024타경35424. 경상남도 산청군 금서면 매촌리 1366에 있는 산업단지 내 공장과 토지가 경매로 나왔습니다. 감정가가 약 55.83억 원에 달하는 산업용 물건인데, 세 차례 유찰을 거치며 최저매각가가 약 19.15억 원까지 내려온 상태입니다. 공장용지 면적은 11,028㎡이며, 건물은 일반철골구조의 공장과 사무실·기숙사 용도로 이용되는 건물로 구성됩니다.
권리 관계의 출발점은 2014년 9월 26일 설정된 부산은행 근저당권입니다. 이후 동일 은행의 추가 근저당, 대산종합비철의 근저당, 다수의 압류와 가압류가 이어졌습니다. 2024년에는 김점규의 강제경매개시결정과 부산은행의 별도 임의경매개시결정도 등기됐습니다. 매각으로 소멸할 채권이 많지만, 채권자에게 돌아갈 배당이 부족하다는 사정 자체가 매수인의 채무 승계를 의미하지는 않습니다.
특히 이 물건은 일반 아파트처럼 주변 동일 면적 거래를 통해 가격을 쉽게 확인할 수 있는 유형이 아닙니다. 공장 부지, 건물의 활용도, 생산시설의 소유관계, 산업단지 입주 적합성, 실제 점유 상태가 가격을 결정합니다. 따라서 감정가 대비 65% 이상 낮아진 숫자만으로 투자 매력을 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경35424 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 산청군 금서면 매촌리 1366 |
| 도로명주소 | 경상남도 산청군 금서면 동의보감로 77-11 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장 및 공장 부속 사무실·기숙사 |
| 토지면적 / 지목 | 11,028㎡ · 공장용지 |
| 건물구조 | 일반철골구조 판넬지붕 단층 공장 및 2층 공장 부속건물 |
| 건물 사용승인 | 2014.09.02 |
| 소유자 | 주식회사태양스틸 |
| 감정가 | 5,583,228,500원 |
| 최저매각가 | 1,915,047,000원 (3회 유찰) |
| 감정가 대비 | 34.3% |
| 사건 청구액 | 71,738,119원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 말소기준권리 | 2014.09.26 · 을구 1번 · 부산은행 근저당권 |
| 등기상 인수 추정 | 0원 · 임차 및 매각조건 확인 전 잠정 판단 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 부산은행 근저당
말소기준권리는 2014.09.26 을구 1번 부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,272,000,000원이고, 같은 날 부산은행의 을구 2번 근저당권 3,168,000,000원도 설정됐습니다. 이후 을구 3번 2,040,000,000원, 을구 4번 600,000,000원이 추가됐고, 대산종합비철의 50,000,000원 근저당권까지 확인됩니다.
부산은행 을구 3번 근저당에는 2024.12.02 기술보증기금의 694,715,496원 일부 대위변제에 따른 근저당권 일부이전이 기재돼 있습니다. 이는 새로운 독립 근저당권을 같은 금액만큼 추가 설정했다는 뜻이 아닙니다. 원래 담보채권의 일부가 이전된 관계이므로, 배당 검토 시 부산은행 채권과 기술보증기금의 대위 부분을 중복 합산해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 없으나 계약 내용 확인 필요
현황조사에서 확인된 임차인 명의는 주식회사 만월건설농공입니다. 신고일은 2020.05.26로, 말소기준권리 설정일인 2014.09.26보다 늦습니다. 현재 조사된 내용에서는 대항력이 없는 것으로 분류됩니다.
| 임차인 | 신고일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 만월건설농공 | 2020.05.26 | 미상 | 없음 말소기준 이후 신고 |
미확인 확정일자·배당요구 확인 필요 |
인수 없음 추정 계약 및 점유 확인 전 잠정 |
실제 조사된 임차인은 1명이며, 별도의 보증기관 대위신고나 승계신고를 실제 임차인으로 중복 집계한 것은 아닙니다. 다만 임차인의 정확한 점유 부분과 계약내용, 보증금, 월세 및 확정일자는 확인되지 않았습니다. 공장과 사무실·기숙사가 함께 있는 물건인 만큼 각 공간의 사용 주체와 계약관계를 구분할 필요가 있습니다.
③ 가격 분석 — 3회 유찰, 그러나 시세상 할인 여부는 미확인
이번 회차 최저매각가는 1,915,047,000원입니다. 최초 감정가 5,583,228,500원의 34.3% 수준이므로 감정평가액과 최저매각가 사이의 차이가 큽니다.
다만 공장·토지의 가격은 단순히 감정가에 유찰률을 적용한다고 결정되지 않습니다. 실제 시장가격은 부지의 산업단지 내 위치, 공장 건물의 재사용 가능성, 설비의 상태, 건축 및 환경 관련 규제, 매수 가능한 기업의 수요에 좌우됩니다. 따라서 감정가 대비 할인율과 실거래 시세 대비 할인율은 구분해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 1,915,047,000원 | 34.3% | 6,144,094,069원 | 0원 |
| 4회 유찰 가정 | 1,340,532,900원 | 24.01% | 6,712,863,028원 | 0원 |
| 5회 유찰 가정 | 938,373,030원 | 16.81% | 7,111,001,299원 | 0원 |
후속 회차는 유찰을 전제로 한 가격 시나리오이며 실제 매각 일정이나 변경 가격을 확정한 것은 아닙니다. 미배당액과 매수인 인수액은 채권최고액 및 현재 권리 판단에 기초한 추정치로, 확정 배당표가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,915,047,000원 가정)
현재 최저매각가로 낙찰된다고 가정하면 집행비용 약 21,550,470원을 제외한 배당재원은 1,893,496,530원입니다. 채권최고액 중심의 단순 배당 모형에서는 부산은행 을구 1번과 을구 2번 근저당에 배당이 집중됩니다.
| 배당 항목 | 채권액·채권최고액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 21,550,470원 |
| 1. 을구 1번 · 부산은행 근저당 | 1,272,000,000원 | 1,272,000,000원 |
| 2. 을구 2번 · 부산은행 근저당 | 3,168,000,000원 | 621,496,530원 |
| 3. 을구 3번 · 부산은행 근저당 | 2,040,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 · 부산은행 근저당 | 600,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 5번 · 대산종합비철 | 50,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 8번 · 김점규 가압류 | 69,108,485원 | 0원 |
| 7. 갑구 11번 · 기술보증기금 가압류 | 661,514,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 12번 · 김점규 강제경매개시 | 별도 산정 없음 | 0원 |
| 9. 갑구 13번 · 최영식 가압류 | 91,547,073원 | 0원 |
| 10. 갑구 14번 · 부산은행 임의경매개시 | 71,738,119원 | 0원 |
| 11. 갑구 16번 · 농협은행 가압류 | 13,682,922원 | 0원 |
| 채권자 배당 합계 | — | 1,893,496,530원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
근저당 채권최고액 및 기재 청구금액을 적용한 단순 시뮬레이션입니다. 실제 배당에서는 확정채권액, 근저당권 일부이전, 중복 신고, 공동담보, 조세채권, 법정 우선순위 및 배당요구에 따라 금액과 순위가 달라집니다. 경매개시결정에 표시된 청구금액을 기존 담보채권과 별도 확정채권으로 중복 계산해서는 안 됩니다.
⑤ 공장·토지 입지와 환금성 (감정평가 요항 기준)
- 산업단지 입지. 산청매촌일반산업단지 내에 있으며, 주변은 산청매촌제2일반산업단지와 산청금서농공단지 등으로 형성된 공업지대입니다. 산업용도와 주변 환경의 연계성은 있으나 실제 매수 수요는 별도로 확인해야 합니다.
- 토지 특성. 지목은 공장용지, 면적은 11,028㎡입니다. 평지의 사다리형 토지이며 도로접면은 소로각지로 표시돼 있습니다.
- 교통. 남측 원거리에 버스정류장이 있으나 읍소재지 외곽에 있어 대중교통 접근은 다소 불편한 편입니다. 산업용 차량의 실제 진입 및 물류 동선은 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도지역. 일반공업지역, 일반산업단지 및 제1종지구단위계획구역에 포함됩니다. 중로2류 도로와 접하며 가축사육제한구역에도 포함됩니다.
- 건물. 일반철골구조 판넬지붕의 단층 공장과 2층 공장 부속건물입니다. 공장 건물에는 소화전설비가 있고, 부속건물에는 위생·급수·급탕·배수·전기·난방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 86,300원/㎡입니다. 공시지가는 과세 및 공적 평가에 활용되는 기준으로, 해당 공장 전체의 실제 거래가격을 나타내지는 않습니다.
- 건축 관련 사항. 감정평가 내용상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 실제 증축·설비 설치 상태와 공적 장부의 일치는 현장에서 재확인하는 것이 적절합니다.
- 환금성. 산업용 공장은 매수자의 업종·시설 수요·자금력이 맞아야 거래가 성립하므로 일반 주거용 부동산보다 매수자 풀이 제한될 수 있습니다. 세 차례 유찰된 이력도 가격 검증을 강화해야 할 이유입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세부터 독립적으로 검증. 최저가 1,915,047,000원은 감정가의 34.3%지만 실제 시장가격 대비 할인 여부는 확인되지 않았습니다. 인근 산업단지 공장·토지의 거래와 공장시설 가치를 별도로 비교해야 합니다.
- 기계기구 매각 범위. 감정서상 제시외기계기구 (1)은 제외, (2)는 포함입니다. 공장저당법 제6조 목록의 중복 기재를 대조하고, 설비별 소유권과 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 임차인 및 명도. 주식회사 만월건설농공의 신고일은 2020.05.26으로 말소기준 이후지만 보증금과 점유 구역이 미상입니다. 공장·사무실·기숙사의 현황을 확인해야 합니다.
- 세금 압류 검토. 국민건강보험공단, 국, 산청군의 압류가 있습니다. 당해세 여부와 조세채권 우선순위를 확인하고 실제 배당액의 변동 가능성을 검토해야 합니다.
- 공동담보 및 대위변제. 부산은행 근저당권은 토지와 공동담보 관계가 있으며 일부 채권이 기술보증기금으로 이전돼 있습니다. 실제 채무액과 담보권자별 배당관계를 중복 없이 정리해야 합니다.
- 산업단지 입주·용도 검토. 사업하려는 업종이 해당 일반산업단지의 관리 기준에 적합한지, 공장등록과 활용에 제약이 없는지 확인해야 합니다.
- 시설·환경 비용. 공장 건물, 소방·전기·배수시설, 생산설비, 철거 또는 환경정비 비용의 발생 가능성을 현장 점검해야 합니다.
- 입찰 전 원본 확인. 매각물건명세서, 감정평가서의 기계기구 목록, 등기부, 현황조사, 특별매각조건과 최신 매각기일 정보를 반드시 대조해야 합니다.
맺으며 — “34%라는 가격표보다 공장을 어떻게 쓸 것인가”
산청 매촌리 공장 경매의 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 5,583,228,500원 대비 최저매각가 1,915,047,000원입니다. 3회 유찰을 거쳐 감정가의 34.3% 수준까지 낮아졌다는 점은 분명하지만, 이 비율만으로 수익성이나 실제 할인 폭을 판단할 수는 없습니다.
등기상 말소기준은 부산은행 근저당권이고, 후순위 근저당·압류·가압류는 매각으로 정리되는 구조입니다. 채권 미배당액이 크게 발생하더라도 이를 곧바로 매수인이 떠안는 것은 아닙니다. 다만 임차보증금 미상, 실제 점유, 세금의 우선배당, 공장 기계기구의 포함·제외 범위는 반드시 확인해야 합니다.
무엇보다 이 물건은 일반 주거용 부동산이 아니라 공장과 대규모 산업용 토지를 함께 매입하는 경매입니다. 매수 가능한 업종과 실제 시설 활용 계획, 산업단지 내 거래수요, 시설 유지비를 충분히 검토하지 않으면 낙찰가가 낮더라도 자금이 장기간 묶일 수 있습니다.
결론은 권리상 조건부 통과, 가격과 환금성은 보수적 판단입니다. 입찰 전 임대차·기계기구·산업단지 활용 조건을 확인하고, 독립적인 공장 시세 검증을 통해 투자 가능 가격을 산정하는 것이 우선입니다.
