창원지방법원 2024타경35424. 산청군 금서면 매촌리 1366의 토지와 공장 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 공장 및 공장(사무실·기숙사)로 이용 중이며, 토지는 11,028㎡의 공장용지입니다. 말소기준은 2014.09.26 설정된 부산은행 채권최고액 1,272,000,000원의 근저당권입니다. 이후 부산은행의 추가 근저당, 대산종합비철 근저당, 가압류·압류·경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 2,735,782,000원으로 감정가의 49%입니다. 하지만 이 사건은 주거용 아파트처럼 동일 평형 실거래 평균을 곧바로 대입하기 어려운 산업단지 공장·토지입니다. 실거래 시세 비교 없이 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 단정하기보다, 토지·건물·기계기구의 실제 활용가치와 처분 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경35424 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 산청군 금서면 매촌리 1366 · 동의보감로 77-11 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장 · 공장(사무실, 기숙사) |
| 토지 | 공장용지 11,028㎡ · 일반공업지역 · 공업용 · 평지 · 사다리형 · 소로각지 |
| 소유자 | 주식회사태양스틸 |
| 감정가 / 최저가 | 5,583,228,500원 / 2,735,782,000원 (2회 유찰) |
| 경매 청구액 | 71,738,119원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 공시지가 | 86,300원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준인 부산은행 을구 1번 근저당 이후에는 같은 날 설정된 부산은행 을구 2번 근저당 3,168,000,000원, 2014.12.01 근저당 2,040,000,000원, 2015.02.05 근저당 600,000,000원, 2022.08.19 대산종합비철 근저당 50,000,000원 등이 이어집니다. 김점규·기술보증기금·최영식·농협은행의 가압류와 국민건강보험공단·국·산청군의 압류, 강제·임의경매개시결정도 모두 말소기준보다 늦습니다. 이들 등기권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있으며 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 만월건설농공 | 2020.05.26 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 전입일은 2020.05.26으로 말소기준일 2014.09.26보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 미상이어도 대항력에 기초한 미배당 보증금을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자·우선변제 여부는 확인되지 않아 배당관계 자체는 원본 명세서와 추가 대조가 필요합니다.
③ 가격 판단 — 49%까지 내려왔지만 시세 단정 금지
현재 최저가는 감정가 5,583,228,500원 대비 49%인 2,735,782,000원입니다. 3회 유찰 시 가격은 1,915,047,399원, 4회 유찰 시 1,340,533,179원으로 제시되어 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 2,735,782,000원 | 2,706,024,180원 | 5,331,566,419원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 1,915,047,399원 | 1,893,496,925원 | 6,144,093,674원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 1,340,533,179원 | 1,324,727,847원 | 6,712,862,752원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자 미배당은 늘어나지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 이 표가 보여주는 것은 채권 배당구조이지 공장·토지의 시장가치가 아닙니다. 동일 조건 실거래 비교가 어려운 만큼 감정가의 49%라는 사실만으로 저평가라고 단정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,735,782,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 29,757,820원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 1,272,000,000원 | 1,272,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 3,168,000,000원 | 1,434,024,180원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 2,040,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 600,000,000원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당권 · 대산종합비철주식회사 | 50,000,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 김점규 | 69,108,485원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 기술보증기금 | 661,514,000원 | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 · 김점규 | 미상 | 0원 |
| 갑구 13번 가압류 · 최영식 | 91,547,073원 | 0원 |
| 갑구 14번 경매개시결정 · 주식회사 부산은행 | 71,738,119원 | 0원 |
| 갑구 16번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 13,682,922원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 8,037,590,599원 중 현재 회차에서 채권자 배당액은 2,706,024,180원, 미배당은 5,331,566,419원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 여부에 따라 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다. 매수인 인수 추정액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 산청매촌일반산업단지 내에 있고, 주변은 산청매촌제2일반산업단지와 산청금서농공단지 등으로 형성된 공업지대입니다.
- 교통. 남측 원거리에 버스정류장이 있으나 읍 소재지 외곽으로 대중교통은 다소 불편한 편입니다.
- 건물. 공장 건물은 일반철골구조 판넬지붕 단층, 공장(사무실·기숙사) 건물은 일반철골구조 판넬지붕 2층이며 사용승인일은 2014.09.02입니다.
- 설비. 공장에는 소화전설비, 공장(사무실·기숙사)에는 위생·급수·급탕·배수·전기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지규제. 일반공업지역·일반산업단지·제1종지구단위계획구역에 포함되고 중로2류에 접하며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지형상. 공장용지 11,028㎡, 평지·사다리형·소로각지이며 공시지가는 86,300원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
- 환금성. 산업단지 공장·토지이고 대중교통이 다소 불편하며 이미 2회 유찰된 상태이므로 매수 수요와 재매각 가능성을 별도 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 49%만 보고 싸다고 판단하지 않기. 비교 가능한 동일 조건 실거래 시세가 확인되지 않아 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
- 기계기구 매각범위 확인. 감정서상 제시외기계기구 (1)은 제외, (2)는 포함이므로 현장에 있는 설비와 실제 매각대상을 하나씩 대조해야 합니다.
- 공장 및 광업재단 목록 확인. 제2014-21호·22호와 제2014-23호·30호가 각각 중복이고 매각에 포함되므로 목록별 자산을 확인해야 합니다.
- 임차인 확인. 주식회사 만월건설농공은 대항력은 없지만 보증금·우선변제 여부가 미상이므로 매각물건명세서와 현황을 대조해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국민건강보험공단·국·산청군 압류 중 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
- 현장 가동상태 확인. 공장, 사무실·기숙사, 설비의 실제 상태와 계속 사용 가능성을 확인해야 감정가 할인율의 의미를 판단할 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현장을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “가격 매력”은 별개
이 사건의 권리 구조는 핵심이 명확합니다. 2014.09.26 부산은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 1명도 전입이 말소기준보다 늦어 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 공장과 11,028㎡ 토지를 함께 사는 산업용 물건이고, 기계기구 중 일부는 제외·일부는 포함되며 공장재단 목록까지 매각범위에 들어갑니다. 현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만 이미 2회 유찰되었고 직접 비교할 시세도 뚜렷하지 않습니다. 따라서 결론은 권리 승계 위험은 낮지만, 가격·환금성·매각범위 검증은 높은 난도의 물건입니다. 할인율보다 실제 공장 가치와 재매각 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
