부산지방법원 2025타경577. 부산 기장군 정관읍 정관협성르네상스타운 106동 2층 205호 아파트입니다. 등기상 소유자는 조강정이고, 현재 권리분석의 기준은 2024년 8월 23일 설정된 신한은행 근저당 채권최고액 239,800,000원입니다. 이보다 뒤에 전입신고와 임차권등기를 마친 문무용의 임차권은 매각으로 소멸하므로 낙찰자가 보증금을 떠안는 구조는 아닙니다.
다만 권리가 단순하다고 해서 확인사항까지 없는 것은 아닙니다. 문무용은 임차보증금 210,000,000원의 임차권자이면서 이 경매의 신청채권자이고, 신청채권액은 196,746,302원입니다. 동일인의 임차권과 신청채권이 어떤 원인관계에 있는지, 실제 점유와 임대차가 어떻게 형성됐는지는 원본 문서와 현장에서 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경577 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 정관읍 용수리 1318 정관협성르네상스타운 제106동 제2층 제205호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 15층 건물 중 2층 · 아파트로 이용 중인 것으로 탐문 |
| 소유자 | 조강정 (단독소유) |
| 준공 / 단지규모 | 2013.12.12 준공 · 464세대 |
| 감정가 / 최저가 | 412,000,000원 / 412,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 문무용 / 196,746,302원 |
| 매각기일 | 2026.06.22 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 뒤 임차권은 소멸
말소기준권리는 2024.08.23 접수된 신한은행 근저당입니다. 임차인 문무용의 임대차계약일은 2022.06.28, 점유개시일은 2022.08.25, 확정일자는 2022.07.27이지만, 주민등록일이 2024.08.26으로 말소기준일보다 늦습니다. 주택임차권의 대항력은 점유만으로 성립하지 않으므로 이 임차인은 선순위 근저당에 맞설 대항력이 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 주요 날짜 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 문무용 주거·임차권등기 | 건물 전부 | 210,000,000원 390,000,000원 중 미반환금 | 계약 2022.06.28 점유 2022.08.25 확정 2022.07.27 전입 2024.08.26 배당요구 2024.09.25 | 없음 전입이 말소기준 이후 | 미확정 선순위 근저당 뒤 | 없음 매각으로 임차권 소멸 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으며 실제 임차인은 1명입니다. 배당 시뮬레이션에는 신청채권자 문무용의 청구액 196,746,302원이 반영되어 있고, 임차보증금 210,000,000원을 별도의 채권으로 중복 합산하지 않았습니다.
③ 시세 비교 — 평균보다 낮지만 면적 미매칭
정관협성르네상스타운의 최근 거래 12건은 2025년 12월부터 2026년 7월까지이며, 거래금액은 410,000,000원~500,000,000원, 평균은 437,916,666원입니다. 최신 거래는 2026.07의 435,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 116.81㎡ | 4 | 435,000,000원 |
| 2026.07 | 116.81㎡ | 12 | 438,000,000원 |
| 2026.07 | 116.81㎡ | 12 | 438,000,000원 |
| 2026.07 | 101.32㎡ | 11 | 420,000,000원 |
| 2026.05 | 126.2㎡ | 1 | 500,000,000원 |
| 2026.03 | 116.81㎡ | 11 | 470,000,000원 |
| 2026.03 | 116.81㎡ | 4 | 410,000,000원 |
| 2026.03 | 116.81㎡ | 4 | 410,000,000원 |
| 2026.02 | 116.81㎡ | 15 | 459,000,000원 |
| 2026.02 | 101.32㎡ | 5 | 442,000,000원 |
| 2026.01 | 116.81㎡ | 4 | 410,000,000원 |
| 2025.12 | 101.32㎡ | 15 | 423,000,000원 |
| 최근 평균 | 101.32~126.2㎡ | 12건 | 437,916,666원 |
최저가 412,000,000원은 최근 12개월 평균의 94.1%이고 최신 거래 435,000,000원보다 낮습니다. 그러나 확인된 거래는 101.32㎡·116.81㎡·126.2㎡가 혼재하고 대상 호수와 동일 면적이라는 근거가 없습니다. 따라서 평균 대비 낮다는 사실은 참고 신호일 뿐, 동일 평형 시세보다 확실히 저렴하다는 결론으로 이어지지는 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 412,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,520,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 239,800,000원 | 239,800,000원 |
| 2. 신청채권 · 문무용 | 196,746,302원 | 165,680,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 436,546,302원 중 405,480,000원이 배당되고 31,066,302원의 미배당이 발생하는 시뮬레이션입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 미배당 채권은 매수인에게 승계되지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 문무용 배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 412,000,000원 | 165,680,000원 | 31,066,302원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 329,600,000원 | 84,385,600원 | 112,360,702원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 263,680,000원 | 19,388,480원 | 177,357,822원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가동초등학교 남서측 인근에 위치하며 주변은 아파트와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 통행이 용이하고 노선버스정류소가 근거리에 있어 제반 교통상황은 편리한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 2013.12.12 준공된 철근콘크리트 벽식구조 15층 건물이며 난방·급배수·승강기·소화설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·주차. 단지 내 가로망이 정비돼 있고 주차장시설이 설치되어 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구이며 대로3류·중로1류·보행자전용도로에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전용면적 확인. 대상 호수의 전용면적을 집합건축물대장과 등기 원본에서 확인하고, 동일 면적 실거래로 가격 비교를 다시 해야 합니다.
- 임차관계 원인 확인. 문무용의 임대차계약서, 보증금 지급자료, 집행권원, 신청채권액 196,746,302원의 산출 근거를 대조해야 합니다.
- 점유자 확인. 내부와 실제 점유자가 확인되지 않았으므로 현장 방문과 관리사무소 탐문이 필요합니다.
- 명도 계획. 대항력은 없지만 실제 점유자가 있다면 인도명령과 이사 협의에 드는 시간과 비용을 반영해야 합니다.
- 관리비·세금. 체납 관리비의 공용부분과 당해세 여부를 관리사무소·법원 서류에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령, 강제경매 집행권원을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원은 명확, 가격 메리트는 추가 확인”
이 물건의 핵심은 비교적 분명합니다. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 문무용의 전입과 임차권등기는 그 뒤이므로 매수인 인수액은 0원입니다. 배당 부족액 31,066,302원이 발생해도 낙찰자가 이를 부담하지 않습니다.
가격은 단지 최근 12개월 평균의 94.1%로 표면상 낮고 최신 거래 435,000,000원보다도 낮습니다. 하지만 시세 표본의 면적이 101.32㎡·116.81㎡·126.2㎡로 섞여 있고 대상 호수의 전용면적이 확인되지 않았습니다. 신청채권자와 임차권자가 동일하다는 관계도 원본 확인이 필요합니다. 결론은 권리는 합격, 가격은 제한적 긍정, 현장과 원인서류 확인은 필수입니다.
