40,180,000원
부산지방법원 2025타경605. 금융센터디온플레이스 23층 2304호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 현재 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자 여미진은 2014.12.30 매매를 원인으로 2015.02.03 소유권을 취득했고 거래가액은 100,618,000원입니다. 이후 2015.02.13 주식회사신한은행이 채권최고액 96,000,000원의 근저당권을 설정했으며, 이 권리가 말소기준권리입니다.
현재 최저매각가는 40,180,000원으로 감정가 82,000,000원의 49% 회차입니다. 그러나 이 사건에는 시장 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 권리 측면에서는 후순위 전입자와 후순위 압류가 확인되고 매수인 인수액은 0원이지만, 임차인의 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 만큼 배당관계는 원문 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경605 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 문현동 470-9 금융센터디온플레이스 23층 2304호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 남구 전포대로110번길 5 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔) |
| 건물 위치 | 철근콘크리트구조 26층 건물 내 23층 2304호 |
| 소유자 | 여미진 · 거래가액 100,618,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 82,000,000원 / 40,180,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권 / 청구액 | 주식회사 신한은행 / 60,957,701원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 2015.02.13 근저당이 기준
말소기준권리는 2015.02.13 주식회사신한은행 근저당권으로, 채권최고액은 96,000,000원입니다. 2024.08.21 국의 압류와 2025.06.19 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 2023.03.23 국민건강보험공단 압류는 2023.04.18 해제되어 이미 말소된 상태입니다.
② 임차관계 — 대항력은 없지만 보증금·확정일자는 미상
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 하승헌 | 미상 | 2018.02.12 | 미상 | 미상 | 2025.06.27 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
하승헌의 전입일은 2018.02.12로 말소기준권리인 2015.02.13 근저당보다 뒤입니다. 따라서 대항력은 없습니다. 2025.06.27 배당요구를 했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 및 최우선변제 가능 여부는 확정할 수 없습니다. 이 때문에 실제 배당액은 변동될 수 있으나, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격 판단 — 49%지만 실거래 비교는 불가
감정가는 82,000,000원, 현재 최저매각가는 40,180,000원입니다. 현재 회차는 2회 유찰, 감정가 49%입니다. 추가 유찰 시 제시된 시나리오는 3회 유찰 28,126,000원, 4회 유찰 19,688,200원입니다.
다만 이 사건에는 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없으므로 40,180,000원이 실제 시장가격보다 저렴하다고 단정할 근거가 없습니다. 감정가 대비 낙폭과 시장가 대비 할인은 서로 다른 지표입니다.
④ 예상배당표 (매각가 40,180,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.8% 추정) | - | 1,123,240원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 96,000,000원 | 39,056,760원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 주식회사신한은행 채권최고액 96,000,000원 중 39,056,760원이 배당되고 56,943,240원의 미배당이 발생하는 시나리오입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산도시철도 2호선 국제금융센터·부산은행역 동측 인근이며, 주변은 근린생활시설·업무시설·공동주택·단독주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 국제금융센터·부산은행역이 있어 대중교통 여건은 대체로 편리한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 26층 건물 내 23층 2304호이며, 위생설비·화재탐지 및 경보설비·소화전·승강기·공동현관문·난방·주차타워설비가 되어 있습니다.
- 도로. 서측 광대로, 남측 폭 10미터 및 동측 폭 8미터 내외 포장도로와 접하고, 서측으로 동서고가도로가 통과합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 토지는 평지의 부정형, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 4,434,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차 보증금 확인. 하승헌의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 대항력은 없지만 실제 배당순위와 최우선변제 여부를 원문에서 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 현재 이용상태 업무시설(오피스텔)입니다. 공부상 용도와 실제 이용관계를 입찰 전에 대조해야 합니다.
- 가격 기준 확인. 감정가 대비 49%만으로 싸다고 판단하지 말고, 주변 동일 또는 유사 용도의 실제 거래·매물 수준을 별도로 비교해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치이므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 가격 판단은 별도
이 사건의 말소기준권리는 2015.02.13 주식회사신한은행 근저당입니다. 하승헌의 전입은 2018.02.12로 그보다 늦어 대항력이 없고, 2024.08.21 압류와 경매개시결정도 후순위로 소멸합니다. 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 임차인의 보증금·확정일자가 미상이고, 실거래 시세 자료도 없습니다. 따라서 “2회 유찰·감정가 49%”라는 숫자만 보고 싸다고 결론 내리기보다는 임차 배당관계와 실제 시장가격을 별도로 확인하는 것이 핵심입니다. 권리상 핵심 위험은 제한적이지만, 가격 판단과 임차 세부사항 확인을 마쳐야 입찰 판단이 완성됩니다.
