부산지방법원 2025타경634. 부산 수영구 망미동 망미한신아파트 103동 2층 203호입니다. 현재 등기상 소유자는 천호진이며, 2012.06.27. 천귀애 명의로 거래가 250,000,000원에 소유권을 취득한 뒤 2018.11.27. 개명 등기가 반영됐습니다. 현재 유효한 말소기준권리는 2024.07.23. 김인호 근저당권 375,000,000원입니다. 같은 접수일에 이경숙 근저당권 45,000,000원이 함께 설정됐고, 2025.07.11. 이경숙이 임의경매를 신청했습니다.
등기권리만 보면 말소기준권리 이후의 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 등기부보다 점유관계입니다. 천두권은 2019.05.01., 이성재는 2023.02.16. 전입해 모두 2024.07.23. 말소기준권리보다 앞섭니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 ‘대항력 있음’으로 확정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경634 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 망미동 880-84 망미한신아파트 103동 2층 203호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 공동주택(아파트) 이용 · 철근콘크리트조 13층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 천호진 · 2012.06.27. 거래가 250,000,000원 취득 후 개명 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 575,000,000원 / 281,750,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이경숙 / 35,638,356원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸형, 점유는 미확정
과거 중소기업은행·국민은행·대신저축은행·하나은행·최춘호 등의 근저당권과 과거 경매개시결정은 이미 말소됐습니다. 현재 기준으로는 2024.07.23. 김인호 근저당권이 말소기준이고, 같은 날 설정된 이경숙 근저당권과 2025.07.11. 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기상 권리 인수는 단순하지만, 말소기준보다 앞선 점유자 2명의 임차보증금이 확인되지 않아 점유자 관련 인수위험은 별도로 남습니다.
② 임차인·점유자 분석 — 실제 확인 대상 2명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 천두권 | 2019.05.01 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 이성재 | 2023.02.16 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
③ 시세 비교 — 평균보다 낮아도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
망미한신의 실거래 자료는 총 12건이며 전체 평균은 348,333,333원입니다. 그러나 과거 거래와 서로 다른 면적이 섞여 있어 전체 평균을 가격 메리트의 핵심 근거로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 3건 평균은 311,666,666원, 최신 거래는 2026.07. 245,000,000원입니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -13.6%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.44㎡ | 11 | 245,000,000원 |
| 2026.05 | 128.31㎡ | 8 | 400,000,000원 |
| 2026.04 | 128.31㎡ | 11 | 290,000,000원 |
| 2024.10 | 84.44㎡ | 9 | 270,000,000원 |
| 2024.05 | 127.01㎡ | 6 | 350,000,000원 |
| 2023.08 | 84.98㎡ | 12 | 348,000,000원 |
| 2023.07 | 156.4㎡ | 6 | 455,000,000원 |
| 2023.05 | 84.98㎡ | 2 | 300,000,000원 |
| 2023.01 | 84.98㎡ | 12 | 348,000,000원 |
| 2023.01 | 156.4㎡ | 2 | 510,000,000원 |
| 2022.12 | 84.44㎡ | 12 | 210,000,000원 |
| 2022.06 | 128.31㎡ | 12 | 454,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 311,666,666원 |
현재 최저가 281,750,000원은 최근 12개월 평균의 90.4%입니다. 숫자만 보면 평균보다 낮지만, 최신 거래 245,000,000원보다는 높은 가격이고, 최근 추세도 -13.6%입니다. 더구나 이 실거래 표본은 대상과 면적이 일치하지 않으므로 현재 최저가가 시세보다 저렴하다고 결론낼 근거는 부족합니다. 임차보증금 인수 가능성까지 존재해 실제 취득비용은 현재 최저가보다 높아질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 281,750,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,744,500원 |
| 1. 근저당 · 김인호 | 375,000,000원 | 277,005,500원 |
| 2. 근저당 · 이경숙 | 45,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 채권총액 420,000,000원 중 277,005,500원이 배당되고 142,994,500원이 미배당으로 남습니다. 배당 시뮬레이션에는 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있으나, 점유자 2명의 보증금·배당요구·확정일자 관계가 확정되지 않았으므로 이를 임차보증금 인수 0원의 확정 근거로 사용할 수 없습니다.
⑤ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 281,750,000원 | 277,005,500원 | 142,994,500원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 197,225,000원 | 193,663,850원 | 226,336,150원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 138,057,500원 | 135,324,695원 | 284,675,305원 |
유찰이 더 진행될수록 선순위 근저당 미배당액은 커집니다. 등기부상 근저당 채권의 미배당 자체는 매수인이 인수하는 구조가 아니지만, 선순위 가능 임차인의 미배당 보증금은 전혀 다른 문제입니다. 현재는 그 보증금 자체가 확인되지 않아 회차가 내려갈수록 실질취득가가 얼마가 되는지 계산할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 공동주택(아파트)으로 이용 중이며 철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 건물 내 2층 203호입니다.
- 입지. 부산남일고등학교 남서측 인근으로 아파트 단지, 단지내 상가, 공동주택, 단독주택, 학교 등이 혼재하며 다소 고지의 아파트 단지입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 7~8m 포장도로와 접합니다.
- 설비. 급·배수, 위생, 옥내소화전, 승강기, 화재탐지, 도시가스 난방 설비가 있습니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·제2종일반주거지역과 학교 관련 보호구역 등이 확인되며, 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
- 단지 거래. 망미한신은 224세대, 사용승인 기준 1989.09.09.이며 최근 거래 추세는 -13.6%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 천두권 임대차 실질 확인. 전입은 2019.05.01.이고 과거 등기부상 채무자와 동일한 이름이므로 임대차계약, 보증금 지급, 소유자와의 관계를 확인해야 합니다.
- 이성재 보증금 확인. 전입일 2023.02.16.으로 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 입찰가 산정의 핵심입니다.
- 실질취득가 재산정. 현재 최저가 281,750,000원만으로 수익성을 계산하지 말고, 확인된 미배당 보증금이 있다면 이를 더해 실제 취득비용을 계산해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 311,666,666원보다 최저가가 낮아도 최신 거래 245,000,000원보다 높고 최근 추세가 -13.6%이므로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
- 면적 비교 주의. 제시된 단지 실거래는 84.44㎡·84.98㎡·127.01㎡·128.31㎡·156.4㎡ 등으로 대상 비교기준 면적과 일치하지 않아 단순 평균 적용을 피해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 임대차계약, 배당요구 관계를 최종 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰가보다 선순위 점유가 먼저다”
이 물건의 표면적인 매력은 분명합니다. 감정가 575,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 281,750,000원까지 내려왔고 최근 12개월 평균 311,666,666원의 90.4% 수준입니다. 하지만 가격만 보면 중요한 위험을 놓칩니다. 천두권과 이성재의 전입일은 모두 2024.07.23. 말소기준보다 빠르고, 두 사람의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 매수인 인수액과 실질취득가는 아직 확정되지 않습니다.
가격 환경도 낙관적으로 보기 어렵습니다. 최신 거래는 245,000,000원이고 최근 거래 추세는 -13.6%입니다. 실거래 표본의 면적도 대상과 일치하지 않습니다. 결국 이 사건은 ‘감정가 대비 49%’가 아니라 ‘선전입 점유자 2명의 보증금이 얼마인지’가 입찰 여부를 결정하는 사건입니다. 임차관계가 해소되지 않은 상태에서는 낮아진 최저가만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
