부산지방법원 2025타경649. 부산 기장군 일광읍 이천리 뉴그린빌 3층 301호로, 공부상 용도는 다세대주택입니다. 감정가는 138,000,000원이고 한 차례 유찰되어 최저매각가는 96,600,000원, 감정가의 70%입니다. 소유권은 최광혜 지분 466분의 264, 최억석 지분 466분의 202로 구성되어 있습니다.
말소기준권리는 2014.06.25 설정된 거제1동새마을금고의 근저당권 130,000,000원입니다. 해당 근저당권은 2025.07.02 아시아드새마을금고로 이전됐고, 이후 설정된 배정열·최호경의 근저당권과 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 심예린의 전입일도 말소기준보다 약 11년 늦은 2025.04.02이므로 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경649 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 일광읍 이천리 928-5 뉴그린빌 3층 301호 도로명: 부산광역시 기장군 일광읍 이천11길 36 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 65.1038㎡ · 5층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 최광혜 466분의 264 · 최억석 466분의 202 |
| 사용승인 / 구조 | 2012.04.06 · 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 |
| 감정가 / 최저가 | 138,000,000원 / 96,600,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구액 | 101,049,410원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 실제 이용상태 | 공부상 다세대주택 · 현장 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2012년 설정됐던 수협 근저당권 2건은 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 기준은 2014.06.25 거제1동새마을금고 근저당입니다. 이 권리는 2025.07.02 아시아드새마을금고로 이전됐지만 말소기준의 순위는 그대로 유지됩니다. 이후의 근저당권·압류·임의경매개시결정은 매각으로 소멸하므로 등기상 매수인 인수권리는 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 심예린 | 미상 | 2025.04.02 | 미상 | 2025.09.22 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
심예린은 보증기관의 대위·승계 신고자가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입일 2025.04.02은 말소기준일 2014.06.25보다 늦으므로 대항력은 없고, 매각대금에서 보증금을 전부 배당받지 못하더라도 그 부족액을 매수인에게 요구할 수 없습니다. 따라서 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격 비교 — 할인 폭은 크지만 시세 신뢰도는 낮다
뉴그린빌은 총 8세대 규모이며, 비교 가능한 거래는 2021.07의 1건입니다. 해당 거래는 5층, 69.7㎡, 거래가 153,000,000원입니다. 대상 물건의 최저가 96,600,000원은 이 거래의 63.1%로, 금액 차이는 56,400,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 | 최저가 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 2021.07 | 69.7㎡ | 5층 | 153,000,000원 | 63.1% |
| 대상 물건 | 65.1038㎡ | 3층 | 96,600,000원 | 최저매각가 |
수치만 보면 할인 폭이 크지만, 비교 거래가 매각기일보다 약 5년 앞선 단 한 건뿐입니다. 최근 거래 흐름이나 현재 매수 수요를 확인할 표본이 없어 “현재 시세보다 36.9% 싸다”라고 단정해서는 안 됩니다. 감정가보다 낮다는 사실과 현재 시장가보다 낮다는 판단은 별개의 문제입니다.
④ 예상배당표 (매각가 96,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,138,800원 | - |
| 1. 을구 5번 근저당 · 거제1동새마을금고 | 130,000,000원 | 94,461,200원 | 35,538,800원 |
| 2. 을구 6번 근저당 · 배정열 | 50,000,000원 | 0원 | 50,000,000원 |
| 3. 을구 7번 근저당 · 최호경 | 70,000,000원 | 0원 | 70,000,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | - |
| 채권자 합계 | 250,000,000원 | 94,461,200원 | 155,538,800원 |
을구 5번 근저당권은 2025.07.02 아시아드새마을금고로 이전된 권리입니다. 위 배당은 채권최고액 기준이며 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 채권자 미배당액은 매수인 인수액이 아닙니다.
⑤ 유찰 회차별 배당·인수 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 96,600,000원 | 94,461,200원 | 155,538,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 67,620,000원 | 66,002,840원 | 183,997,160원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 47,334,000원 | 46,081,988원 | 203,918,012원 | 0원 |
유찰이 늘어날수록 담보권자의 미배당액은 커지지만, 후순위 임차인과 말소되는 담보권의 부족액이 매수인에게 넘어오지는 않습니다. 따라서 각 회차의 실질취득액은 매각가와 같고, 인수액은 모두 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 부산광역시 기장군 일광읍 이천리 일대로, 소규모 공동주택·단독주택·주거나지가 혼재합니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2012.04.06 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물의 3층 301호입니다. 승강기, 위생·급배수, 난방설비가 갖춰진 것으로 조사됐습니다.
- 토지. 대체로 평탄한 공동주택 건부지이며 북동측 공로에 접해 차량 진출입이 가능합니다. 토지면적은 372.7㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 도로 접합, 가축사육제한구역, 절대보호구역, 토지구획정리사업지구에 해당합니다.
- 공시지가. 1,457,000원/㎡이며 지목은 대, 토지이용상황은 다세대입니다.
- 하자 표시. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 실제 이용상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 건물이고 확인되는 실거래가 2021년 1건에 그쳐, 대단지 공동주택보다 매수층과 거래 빈도가 제한될 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 현재 점유 확인. 심예린의 점유 부분과 실제 거주 여부를 확인하고, 명도 일정과 비용을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 임대차 서류 대조. 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 매각물건명세서, 현황조사서, 전입세대확인서를 다시 대조해야 합니다.
- 내부 이용상태. 공부상 다세대주택이지만 감정 당시 이해관계인이 부재했습니다. 내부 구조와 수리 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 재조사. 153,000,000원 거래는 2021.07의 1건입니다. 인근 유사 다세대의 현재 매매·전세·월세 호가와 실제 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성 점검. 8세대 소규모 건물의 거래 빈도, 주차 여건, 관리 상태와 금융기관 담보평가 가능성을 확인해야 합니다.
- 체납 비용 확인. 관리비, 공용부분 체납액, 당해세와 인도 과정에서 발생할 비용을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 안전, 가격 판단은 현장 확인 후
이 물건은 말소기준권리 이후에 임차인이 전입했고, 후순위 담보권과 압류도 매각으로 소멸하므로 매수인 인수액은 0원입니다. 권리구조만 보면 비교적 단순합니다.
그러나 최저가 96,600,000원이 기록 실거래 153,000,000원의 63.1%라는 수치만 보고 곧바로 저평가 물건이라고 결론 내리기는 어렵습니다. 거래 표본은 2021년 1건뿐이고, 총 8세대 다세대의 실제 이용상태와 내부 상태도 확인되지 않았습니다. 권리는 합격이지만 시세 신뢰도와 환금성은 보수적으로 봐야 하는 물건입니다. 최종 응찰가는 과거 거래가보다 현장 상태와 현재 인근 수요를 기준으로 정해야 합니다.
