부산지방법원 2025타경4416. 부산 수영구 광안동 1055-123 토지와 5층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 주거용 오피스텔 및 단독주택(다가구주택)이고, 사건 용도는 연립/다세대 + 토지입니다. 감정가 1,057,561,200원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 518,205,000원, 감정가의 49%입니다. 하지만 실거래 시세 자료가 없어 이 49%만으로 ‘싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 판단할 근거는 없습니다.
권리의 기준점은 명확합니다. 2019.03.05 설정된 하동농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 전세권·후순위 근저당·가압류·주택임차권·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 이 근저당권은 2024.12.05 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 2025.01.20 같은 회사가 임의경매를 개시했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경4416 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 1055-123 · 부산광역시 수영구 광서로36번길 27-31 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 주거용 오피스텔 및 단독주택(다가구주택) |
| 소유자 | 조용성 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,057,561,200원 / 518,205,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 543,428,674원 |
| 토지 | 176.0㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 1,339,000원/㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 5층 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준보다 앞선 소유권보존 외에 인수 대상으로 표시된 선순위 제한물권은 없습니다. 핵심 담보권인 하동농업협동조합 근저당권 600,000,000원은 2024.12.05 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 이후 권리들은 모두 말소기준보다 늦고, 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 14명, 대항력은 확인분 모두 없음
성명이 확인되는 실제 임차인은 14명입니다. 한국토지주택공사는 별도의 임차인이 아니라 박소희의 60,000,000원 보증금에 대한 대위·승계 중복신고이므로 보증금을 다시 합산하면 안 됩니다. 확인된 임차인들의 전입신고일은 모두 말소기준 2019.03.05 이후입니다.
| 임차인 | 부분 | 보증금 | 전입일 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김정숙 | 201호 | 5,000,000원 | 2019.06.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김경덕 | 304호 | 미상 | 2021.10.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박소희 | 404호 | 60,000,000원 | 2019.03.11 | 2019.02.20 | 없음 | 미상 | 한국토지주택공사 승계 |
| 한국토지주택공사 | 4층 30㎡ | 60,000,000원 | 2019.03.06 | 2019.02.25 | 없음 | 미상 | 대위·승계 |
| 김현철 | 3층 33㎡ | 55,000,000원 | 2019.05.10 | 2019.05.10 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 송재봉 | 502호 | 120,000,000원 | 2019.05.29 | 2019.05.16 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김경미 | 204호 | 60,000,000원 | 2019.11.04 | 2021.06.09 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이명숙 | 302호 | 50,000,000원 | 2023.08.11 | 2021.10.05 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 임혜민 | 202호 | 50,000,000원 | 2021.12.15 | 2021.12.15 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김희진 | 303호 | 58,000,000원 | 2022.03.29 | 2021.04.15 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 양현석 | 201호 | 50,000,000원 | 2021.09.07 | 2021.09.07 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 노정현 | 401호 | 60,000,000원 | 2021.03.19 | 2021.02.22 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 엄윤경 | 203호 | 50,000,000원 | 2021.09.27 | 2021.09.07 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최문규 | 501호 | 110,000,000원 | 2019.06.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김도영 | 402호 | 60,000,000원 | 2022.09.30 | 2022.09.19 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 518,205,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,582,050원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 하동농업협동조합 | 600,000,000원 | 510,622,950원 |
| 3. 을구 2번 전세권 · 최문규 | 110,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 3번 근저당권 · 전유경 | 204,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 4번 근저당권 · 김한영 | 200,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 2번 가압류 · 김수진 | 65,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 합계 1,179,000,000원 중 510,622,950원이 배당되고, 미배당액은 668,377,050원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 위반건축물 — 5층 9㎡가 별도 리스크
일괄매각에는 제시외 건물이 포함됩니다. 일반건축물대장에는 2021.07.02 위반건축물 내용이 등재되어 있고, 5층에 2019년 설치된 주거시설·미신고·조립식패널조 9㎡가 존재합니다. 이 부분은 제시외 건물로 평가됐습니다.
관할구청 회신에 따르면 2021년에 단속됐고 2021년부터 이행강제금이 부과되고 있습니다. 위반 부분이 현행 건축 관련 법령에 적합하면 건축허가 또는 신고를 거쳐 건축물대장 등에 등재할 가능성이 있으나, 실제 허가 가능 여부는 설계도서·협의서류 등 전반적인 관계서류 검토 후 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수영초등학교 서측 인근. 주변은 단독주택, 중소규모 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성돼 있으며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 주위에 시내버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통인 편입니다.
- 이용상태. 주거용 오피스텔 및 단독주택(다가구주택)으로 이용 중입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 176.0㎡의 대지로, 제2종일반주거지역·상대보호구역·도시지역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 가격 판단. 실거래 비교자료가 없어 최저가 518,205,000원이 시장가격 대비 저렴한지 여부는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 현황 재확인. 성명이 확인되는 실제 임차인 14명의 현재 점유 여부와 명도 상태를 호실별로 대조해야 합니다.
- 승계 중복 주의. 한국토지주택공사 60,000,000원은 박소희 보증금에 대한 대위·승계이므로 별도 보증금처럼 더하지 마세요.
- 미상 주거 기재 확인. 전입일·보증금이 특정되지 않은 주거 기재 1건은 대항력 가능·미상으로 두고 원문과 주민등록 현황을 확인해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 5층 9㎡ 조립식패널조 부분의 현재 존치 여부, 이행강제금 부과 현황, 시정·허가 가능성을 관할구청에서 확인해야 합니다.
- 배당채권자 대조. 하동농업협동조합 근저당권의 농업협동조합자산관리회사 이전과 실제 배당채권자 표시를 원문에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가의 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 광안동 유사 다가구·주거용 오피스텔·토지 일괄거래 시세를 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 소멸형, 실무는 복잡형
등기 순위만 보면 구조는 비교적 분명합니다. 2019.03.05 하동농업협동조합 근저당권이 말소기준이고 그 뒤의 전세권·후순위 근저당·가압류·임차권등기는 매각으로 소멸합니다. 현재 518,205,000원 배당 가정에서도 매수인 인수는 0원입니다.
그러나 이 사건의 난도는 등기 밖에서 올라갑니다. 실제 임차인 14명이 확인되고, 박소희 보증금에 대한 한국토지주택공사의 대위·승계가 섞여 있으며, 전입일·보증금이 특정되지 않은 주거 기재도 남아 있습니다. 5층 9㎡ 위반건축물은 2021년부터 이행강제금 부과 대상입니다. 실거래 비교자료도 없어 감정가의 49%라는 할인율 자체를 가격 메리트로 평가할 수 없습니다. 따라서 결론은 등기상 인수 0원은 긍정적이지만, 점유·위반건축물·가격을 모두 확인해야 하는 C등급 실무확인형입니다.
