부산지방법원 2025타경4638. 문현금융단지 아이에프씨 부산복합시설 1층 아이에프씨 부산오슬로파크 104호입니다. 감정평가상 이용상태는 오픈형 판매시설이며 기준시점 현재 공실입니다. 권리관계의 기준점은 2019.01.14 설정된 주식회사경남은행의 근저당권 282,700,000원입니다. 그 이후 등기된 가압류와 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 예상배당 기준 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
가격은 감정가 365,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가 178,850,000원까지 내려왔습니다. 현재 회차 표기는 감정가의 49%입니다. 다만 이 물건은 현재 공실인 오픈형 판매시설이고, 104호와 연접 105호에 걸쳐 설치된 간이벽체와 벽부착형 진열장 일부가 104호의 일부를 점유하고 있어 현장 경계와 철거 상태를 직접 확인하는 것이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경4638 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 전포대로 133, 1층 아이에프씨부산오슬로파크 104 (문현동, 문현금융단지아이에프씨부산복합시설) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 오픈형 판매시설 · 현재 공실 |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조·철근콘크리트구조 · 49층 건물 내 1층 104호 |
| 소유자 | 이영태 · 거래가액 400,525,800원 |
| 감정가 / 최저가 | 365,000,000원 / 178,850,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 282,700,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차관계 없음. 감정요항표에도 임대관계가 없는 것으로 조사됐고 현재는 공실입니다. 2019.01.14 주식회사경남은행의 근저당권 282,700,000원이 말소기준입니다. 이후 부산신용보증재단·신용보증기금· 주식회사 케이비국민카드·주식회사다올저축은행·근로복지공단·주식회사 국민은행의 가압류와 영도구·남구의 압류, 2025.01.23 현재 사건의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격·물건 상태 — 2회 유찰된 공실 판매시설
현재 최저매각가는 178,850,000원으로 감정가 365,000,000원에서 2회 유찰된 회차입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 125,194,999원, 4회 유찰 시 87,636,499원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 178,850,000원 | 175,546,100원 | 365,513,129원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 125,194,999원 | 122,642,269원 | 418,416,960원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 87,636,499원 | 85,659,042원 | 455,400,187원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 178,850,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,303,900원 |
| 근저당권 · 주식회사경남은행 | 282,700,000원 | 175,546,100원 |
| 가압류 · 부산신용보증재단 | 73,808,318원 | 0원 |
| 가압류 · 신용보증기금 | 38,000,000원 | 0원 |
| 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 5,109,343원 | 0원 |
| 가압류 · 주식회사다올저축은행 | 8,403,593원 | 0원 |
| 가압류 · 근로복지공단 | 7,753,840원 | 0원 |
| 가압류 · 주식회사 국민은행 | 125,284,135원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 541,059,229원, 예상 배당액은 175,546,100원, 미배당액은 365,513,129원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 예상배당입니다.
④ 현장·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산국제금융센터 북측 인근으로 금융기관·업무시설·판매시설·공공기관·공동주택 및 근린생활시설 등이 형성돼 있으며 주위환경은 보통수준입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 근접 거리에 시내버스정류장이 있으며, 도보 약 3~4분 거리에는 부산도시철도2호선 국제금융센타·부산은행역이 있습니다.
- 이용상태. 오픈형 판매시설이며 기준시점 현재 공실입니다. 임대관계는 없습니다.
- 호수 경계. 건축물현황도면과 바닥 경계표지로 1층 104호 위치를 확인했고, 104호와 연접 105호에 걸쳐 설치된 임시 간이벽체와 벽부착형 진열장 일부가 104호 일부를 점유하고 있습니다.
- 평가상 영향. 간이벽체와 진열장은 사용자재·구조·시공상태·철거 난이도 등을 고려해 본건 시가에 미치는 영향이 미미한 것으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 북동측 및 북서측으로 광대로와 접하며, 일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역 등입니다. 공시지가는 4,386,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 기준 확인. 2019.01.14 주식회사경남은행 근저당권 282,700,000원이 말소기준이며 후순위 가압류·압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 공실 현장 확인. 현재 공실인 오픈형 판매시설이므로 내부 상태와 실제 사용 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 104호 경계 확인. 연접 105호와 걸쳐 있는 간이벽체 및 벽부착형 진열장의 위치, 철거 상태, 바닥 경계표지를 직접 대조하는 것이 중요합니다.
- 유찰 회차 점검. 현재 2회 유찰·178,850,000원이며, 3회 유찰 시 125,194,999원, 4회 유찰 시 87,636,499원 시나리오가 제시돼 있습니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차의 채권자 미배당은 365,513,129원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당 채권과 매수인 인수를 혼동하지 않아야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 환금성은 별도 판단”
이 물건은 권리 인수 구조만 보면 명확합니다. 임차관계가 없고 2019.01.14 경남은행 근저당권 이후의 권리는 매각으로 소멸하며, 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 물건은 현재 공실인 오픈형 판매시설이고 이미 2회 유찰됐습니다. 감정가 365,000,000원에서 현재 178,850,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 경쟁력을 단정하기보다, 104호의 실제 경계와 공실 상태, 판매시설로서의 활용 가능성을 현장에서 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다. 권리는 통과, 가격·환금성은 보수적 검토.
