창원지방법원 2024타경39594. 사천시 정동면 송보파인빌아파트 202동 11층 1103호, 동일 면적 실거래 비교 대상은 84.6256㎡입니다. 소유자는 김성수 씨로, 2006.12.28 매매를 원인으로 2007.01.22 거래가액 82,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 기준은 2024.05.03 설정된 주식회사에이치제이파이낸스대부의 채권최고액 90,000,000원 근저당권입니다.
같은 날 근저당권부채권에 주식회사오션인베스트대부의 질권이 설정됐고, 이어 건물 전부를 범위로 전세금 5,000,000원의 전세권이 설정됐습니다. 전세권은 말소기준 근저당과 같은 날 접수됐지만 접수번호가 뒤이며, 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오에도 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경39594 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 정동면 여옥길 36, 202동 11층1103호 (송보파인빌아파트) |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트)로 이용 중 · 철근콘크리트 슬래브지붕 15층 중 11층 |
| 비교 전용면적 | 84.6256㎡ |
| 소유자 | 김성수 (단독소유 · 거래가액 82,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 108,000,000원 / 60,480,000원 (2회 유찰 · 감정가의 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사에이치제이파이낸스대부 / 64,112,602원 |
| 표시 매각기일 | 2026.08.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2024.05.03 접수된 을구 22번 근저당권입니다. 채권최고액은 90,000,000원이고 채무자는 김성수, 근저당권자는 주식회사에이치제이파이낸스대부입니다. 같은 날 접수된 을구 23번 전세권 5,000,000원과 2024.11.26 임의경매개시결정은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 가격 여유는 있으나 최신 거래 변동성 주의
송보파인빌은 888세대, 사용승인일은 2001.07.26입니다. 비교 대상 84.63㎡ 실거래 12건의 전체 평균은 108,250,000원이고, 최근 12개월 9건 평균은 112,666,666원입니다. 최근 12개월 평균은 이전 구간보다 18.6% 높은 수준이지만, 최신 거래인 2026.05 거래가는 85,000,000원으로 평균보다 낮아 거래별 편차를 함께 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 84.63㎡ | 6 | 85,000,000원 |
| 2025.12 | 84.63㎡ | 11 | 121,000,000원 |
| 2025.12 | 84.63㎡ | 11 | 121,000,000원 |
| 2025.12 | 84.63㎡ | 8 | 107,000,000원 |
| 2025.12 | 84.63㎡ | 10 | 120,000,000원 |
| 2025.11 | 84.63㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 2025.08 | 84.63㎡ | 12 | 120,000,000원 |
| 2025.07 | 84.63㎡ | 5 | 132,000,000원 |
| 2025.06 | 84.63㎡ | 5 | 108,000,000원 |
| 2025.05 | 84.63㎡ | 1 | 87,000,000원 |
| 2025.03 | 84.63㎡ | 2 | 98,000,000원 |
| 2024.12 | 84.63㎡ | 1 | 100,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 108,250,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 9건 | 112,666,666원 |
최저매각가 60,480,000원은 전체 실거래 평균의 55.9%, 최근 12개월 평균의 53.7%입니다. 최신 거래 85,000,000원과 실거래 최저 85,000,000원보다도 낮아 가격 수치만 보면 여유가 있습니다. 다만 단지 경매 통계의 매각률은 11.11%이고 평균 유찰 횟수는 1.7회로 나타나므로, 낮은 최저가만으로 환금성과 실제 낙찰 가능성을 단정하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 60,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,488,640원 |
| 2. 을구 22번 근저당권 · 주식회사에이치제이파이낸스대부 | 90,000,000원 | 58,991,360원 |
| 3. 을구 23번 전세권 · 주식회사에이치제이파이낸스대부 | 5,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권자 총 미배당 | 95,000,000원 | 36,008,640원 |
집행비용은 매각가 기준 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 실제 배당액은 변동될 수 있습니다. 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권자 미배당은 커져도 매수인 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 56% | 60,480,000원 | 58,991,360원 | 36,008,640원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 39% | 42,336,000원 | 41,173,952원 | 53,826,048원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 27% | 29,635,199원 | 28,701,765원 | 66,298,235원 | 0원 |
유찰이 이어지면 신청채권자의 배당 부족액은 커지지만, 제공된 각 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 현재 회차에서도 신청채권자의 청구액 64,112,602원에 대해 예상배당액은 58,991,360원으로 전액 충족되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상남도 사천시 정동면 풍정리 소재 풍정마을 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택·단독주택·농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 통행이 가능하고, 관내 대중교통 여건과 도로 사정을 고려한 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 서측으로 개설된 왕복 2차선 포장도로를 통해 진출입합니다.
- 건물. 철근콘크리트 슬래브지붕 15층 중 11층으로, 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
- 단지. 송보파인빌 888세대, 사용승인일 2001.07.26이며, 실거래 비교 면적은 84.63㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역에 포함됩니다.
- 토지. 아파트 부지로 이용 중이며 토지면적은 23,546㎡, 공시지가는 401,600원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 사건 진행상태. 2025.07.25 집행정지 통지와 2026.08.03 표시 매각기일 이후의 실제 진행 결과를 법원 기록으로 확인하세요.
- 점유자 확인. 별도 임차인 정보는 없으나 임대관계가 미상입니다. 전입세대열람, 현황조사서, 매각물건명세서와 현장 점유를 대조하세요.
- 말소기준 확인. 을구 22번 근저당권과 을구 22-1 근저당권부채권 질권, 을구 23번 전세권의 배당·말소 관계를 원본 명세서에서 재확인하세요.
- 최신 시세 우선. 최근 12개월 평균은 112,666,666원이지만 최신 거래는 85,000,000원입니다. 평균값만으로 응찰가를 정하지 마세요.
- 물건 상태. 최신 거래와 평균 거래의 가격 편차가 크므로 11층 1103호의 내부 상태·수리비·향·조망을 확인하세요.
- 관리비·세금. 체납 관리비와 당해세, 최우선변제 여부는 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 매각물건명세서와 법원 사건기록을 기준으로 최종 판단하세요.
맺으며 — 가격은 매력적이지만, 절차 확인이 먼저다
최저가 60,480,000원은 최근 12개월 실거래 평균 112,666,666원의 53.7%이고 최신 거래 85,000,000원보다도 낮습니다. 말소기준 이후의 전세권과 경매개시결정은 소멸하며 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리와 가격 수치만 보면 검토 가치가 있는 물건입니다.
다만 이 사건은 임대관계가 미상이고 집행정지 통지 이력이 있습니다. 표시된 매각기일도 2026.08.03이므로, 현재 시점에서는 단순히 최저가만 보고 입찰 대상으로 판단할 수 없습니다. 가격은 합격권, 권리는 비교적 단순, 절차와 점유는 확인 필요. 실제 매각 진행 여부와 점유관계가 확인된 뒤에야 낮은 최저가의 의미가 살아납니다.
