124,600,000원
부산지방법원 2024타경66053. 부산 영도구 동삼동 비룡벨로스텔라 6층 603호 아파트입니다. 감정평가상 현칭은 101동이고, 건물은 철근콘크리트구조 12층 중 6층입니다. 이번 사건의 핵심은 감정가 178,000,000원이 5회 유찰돼 최저매각가가 124,600,000원까지 내려왔다는 사실보다, 보증금 180,000,000원의 대항력 임차권을 낙찰자가 실제로 떠안는지에 있습니다.
임차인 신종성은 2019.09.02. 전입, 2019.09.16. 확정일자, 2019.09.27. 점유개시로, 2021.11.29. 말소기준 가압류보다 앞섭니다. 따라서 단순 배당표만 보면 낙찰가가 보증금보다 작아 미배당액이 매수인에게 넘어오는 전형적인 대항력 인수형처럼 보입니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 잔액 포기와 임차권등기 말소 동의가 명시돼 있어 결론이 달라집니다. 이 확약이 적용되는 신종성 임차권의 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경66053 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 영도구 중리북로21번길 10, 6층603호 (동삼동, 비룡벨로스텔라) |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트) · 철근콘크리트구조 12층 중 6층 603호 · 현칭 101동 |
| 시세 매칭 면적 | 70.4694㎡ |
| 소유자 | 푸른주택개발주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 178,000,000원 / 124,600,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 187,106,757원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약을 같이 봐야 한다
말소기준권리는 2021.11.29. 국가 가압류입니다. 이후 2024.02.05. 금정세무서장 압류와 2024.11.27. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023.10.12. 등기된 신종성의 주택임차권 역시 등기일만 보면 말소기준 이후지만, 실제 임대차의 전입신고가 2019.09.02.이고 확정일자가 2019.09.16.이므로 대항력 有·우선변제권 有로 판정돼 있습니다.
| 임차인 | 임차부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신종성 실제 임차인 1명 | 제603호 전유부분 전부 주거(임차권등기) | 180,000,000원 | 2019.09.02. 2019.09.16. | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 |
② 시세 비교 — 싸지만, 시장 자체는 하락 추세다
비룡벨로스텔라는 2019.04.18. 사용승인, 총 44세대 규모입니다. 시세 판단은 과거 255,000,000원 거래가 포함된 전체 평균 191,000,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래, 그리고 추세를 우선해 보는 것이 안전합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 73.22㎡ | 9 | 194,000,000원 |
| 2025.09 | 70.47㎡ | 4 | 169,000,000원 |
| 2025.09 | 73.22㎡ | 5 | 174,000,000원 |
| 2025.08 | 73.22㎡ | 3 | 175,000,000원 |
| 2025.04 | 70.47㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2025.03 | 73.22㎡ | 5 | 179,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 6건 | 178,500,000원 |
현재 최저매각가이자 확약 반영 실질취득액인 124,600,000원은 최근 12개월 평균 178,500,000원의 69.8%입니다. 최신 거래는 2026.01.의 194,000,000원입니다. 따라서 현재 가격 자체는 최근 거래 수준보다 낮습니다.
다만 가격 가점을 무조건 크게 줄 수는 없습니다. 최근 거래군은 그 이전 거래군 대비 -12.3%의 하락 추세로 집계돼 있고, 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 7.6회, 낙찰률은 6.67%입니다. 이미 이 물건도 5회 유찰됐습니다. 즉 낮은 가격은 분명 장점이지만, 그 배경에 경매 소화력이 약한 시장이 있다는 점도 동시에 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 124,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,544,400원 |
| 1. 임차인 신종성 보증금(우선변제) | 180,000,000원 | 122,055,600원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 국 | 미상 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 187,106,757원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 부족분은 57,944,400원입니다. 다만 주택도시보증공사의 잔액 포기 및 임차권등기 말소 동의를 반영하면 매수인 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산체육고등학교 남측 인근으로, 주변은 중소규모 공동주택·단독주택·소규모점포 등으로 형성돼 있으며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 12층 중 6층 603호이며, 위생·급배수·화재탐지·경보·승강기·도시가스 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 8-10미터 정도의 소로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·교육환경보호구역·절대보호구역·상대보호구역·준보전산지 관련 사항이 있습니다.
- 토지. 토지면적 2,099.1㎡, 지목 대, 완경사·사다리형·소로한면이며 공시지가는 815,900원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 총 44세대 규모이며 단지 경매 평균 유찰 7.6회, 낙찰률 6.67%로 경매시장의 소화력은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 주택도시보증공사의 임대차보증금반환청구권 잔액 포기 및 주택임차권등기 말소 동의 문구가 최종 매각물건명세서에도 동일하게 유지되는지 확인해야 합니다.
- 임차권 범위 확인. 신종성의 보증금은 180,000,000원, 임차 범위는 제603호 전유부분 전부이며 실제 임차인은 1명입니다.
- 배당과 실질 인수 구분. 배당계산상 부족분 57,944,400원과 매수인 실질 인수 0원을 혼동하지 않아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 178,500,000원 대비 현재 최저가 69.8%라는 할인만 보지 말고 최근 추세 -12.3%를 함께 봐야 합니다.
- 유찰 이력 점검. 현재 5회 유찰이고 단지 경매 평균은 7.6회입니다. 낮은 낙찰률 6.67%도 환금성 판단에 반영해야 합니다.
- 다음 회차 시나리오. 제공된 시나리오상 6회 유찰 시 최저가는 99,680,000원, 7회 유찰 시 79,744,000원입니다. 확약이 유지되는 한 실질 인수는 0원으로 보되 매각기일 전 조건 변동 여부를 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권이 있어도, 확약의 효과가 결론을 바꾼다”
이 사건을 최저가 124,600,000원과 보증금 180,000,000원만 놓고 보면 낙찰자가 57,944,400원을 떠안아 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 대항력 인수형처럼 보입니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 명시돼 있어, 정확도 규칙상 해당 임차인의 실질 인수는 0원입니다.
따라서 현재 실질취득 기준은 124,600,000원이고, 최근 12개월 실거래 평균 178,500,000원의 69.8%입니다. 가격 자체는 최근 거래권보다 낮습니다. 다만 최근 추세가 -12.3%이고, 44세대 단지에서 경매 평균 유찰이 7.6회, 낙찰률이 6.67%이며 본건도 이미 5회 유찰된 점은 분명한 감점 요소입니다. 결론은 확약이 유지된다면 권리 인수는 해소되지만, 가격 할인만큼 환금성과 유찰 이력을 보수적으로 확인해야 하는 물건입니다.
