부산지방법원 2024타경66152. 부산진구 전포동 ‘엘 프리메로’ 20층 2005호, 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 가압류나 경매개시결정이 아니라 선순위 대항력 임차인입니다. 김미진은 2022년 1월 6일 임대차계약을 체결하고 2022년 2월 8일 전입·점유를 시작했으며 같은 날 확정일자도 받았습니다. 현재 말소기준권리는 2023년 6월 15일 롯데카드 가압류이므로, 임차인의 대항요건이 말소기준보다 앞섭니다.
2024년 3월 18일에는 보증금 145,000,000원의 주택임차권등기가 설정됐고, 배당요구도 이루어졌습니다. 매각물건명세서 취지 역시 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 미배당 잔액 범위에서 임차권이 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 구조입니다. 현재 최저매각가 13,177,000원에서는 집행비용 637,186원을 제외한 12,539,814원만 임차인에게 배당되어, 나머지 132,460,186원이 매수인 인수액으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경66152 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 서전로38번길 81, 20층2005호 (전포동, 엘 프리메로) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔) · 지하1층 지상20층 중 20층 |
| 소유자 | 이영훈 · 2022.02.08 소유권이전 · 거래가액 164,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 13,177,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김미진 / 145,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소보다 먼저 봐야 할 선순위 임차인
등기부상 부산은행 근저당권 2건은 2022년 1월 24일 일부포기로 이미 말소됐습니다. 이후 임차인 김미진이 2022년 2월 8일 전입·점유 및 확정일자를 갖췄고, 현재 말소기준은 2023년 6월 15일 롯데카드 가압류입니다. 따라서 롯데카드 가압류와 케이비캐피탈 가압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 임차인의 미배당 보증금은 별개로 매수인이 인수합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 145,000,000원
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김미진 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.08 / 2022.02.08 | 145,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 승계 |
③ 가격 해석 — 1,317만원짜리 물건이 아니다
현재 최저매각가는 13,177,000원으로 감정가 160,000,000원 대비 매우 낮아 보입니다. 그러나 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크므로 가격 판단 기준은 최저가가 아니라 실질취득 부담이어야 합니다. 현재 회차의 인수액은 132,460,186원이고, 낙찰대금과 합치면 145,637,186원입니다.
8회 유찰 시 매각가 9,223,900원에서는 인수액이 136,342,130원으로 늘고, 9회 유찰 시 매각가 6,456,730원에서는 인수액이 139,059,491원으로 늘어납니다. 즉 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 커지는 구조라서, 유찰 자체가 총취득부담을 크게 낮춰주지 않습니다. 이 사건에서 “감정가의 8%”라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 13,177,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 637,186원 |
| 1. 임차인 김미진 보증금(우선변제) | 145,000,000원 | 12,539,814원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 | 8,369,305원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 케이비캐피탈 | 16,174,908원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 김미진 | 145,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 임차보증금 부족분 132,460,186원이 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 아파트가 아닙니다.
- 입지. 부산진구 전포동 경남공업고등학교 북측 인근으로, 공동주택·오피스텔·각종 근린생활시설이 혼재하며 주위환경과 제반 입지조건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 전포역이 있어 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상20층 건물의 20층 2005호이며 사용승인일은 2021.11.23입니다.
- 설비. 위생·급배수, 화재탐지 및 경보, 승강기, 주차타워, 공동현관, 도시가스 개별난방설비가 설치되어 있습니다.
- 도로·주차. 서측과 북측으로 폭 약 6미터 내외 도로에 각각 접하고 기계식 주차시설이 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 입찰금액 13,177,000원만 자금계획에 넣으면 안 됩니다. 현재 기준 인수액 132,460,186원을 함께 계산해야 합니다.
- 임대차 원본 확인. 임대차계약일 2022.01.06, 전입·점유·확정일자 2022.02.08, 보증금 145,000,000원의 실제 지급관계와 점유 경위를 확인해야 합니다.
- 임차권등기 확인. 2024.03.18 주택임차권등기와 매각물건명세서의 인수조건을 원문으로 대조해야 합니다.
- 관계인 구조 확인. 임차인 김미진이 동시에 강제경매 신청채권자이므로 채권관계와 임대차관계를 함께 검토해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 현재 자료에는 최근 실거래 정보가 없어 실질취득 부담 145,637,186원의 시장가치 적정성을 판단할 수 없습니다.
- 관리비·점유 상태. 관리비 체납, 실제 점유자, 인도·명도 가능성은 현장 및 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약·배당요구 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “8% 낙찰가”가 아니라 “1.45억 보증금 구조”로 봐야 한다
이 사건은 감정가 160,000,000원짜리 오피스텔이 7회 유찰되어 최저가 13,177,000원까지 내려온 극단적인 저가 회차처럼 보입니다. 그러나 선순위 대항력 임차인 김미진의 보증금이 145,000,000원이고, 현재 매각대금으로는 12,539,814원만 배당돼 132,460,186원이 매수인에게 인수됩니다.
8회·9회 유찰 시에도 낙찰가 하락만큼 인수액이 늘어나는 구조이므로 총부담은 보증금 수준에서 크게 벗어나지 않습니다. 여기에 최근 실거래 자료도 없어 그 실질취득 부담이 시장가보다 낮다고 확인할 수 없습니다. 따라서 이 물건의 핵심 결론은 “최저가가 싸다”가 아니라 “선순위 임차보증금 인수형이므로 총취득비용을 기준으로 판단해야 한다”입니다. 7회 유찰이라는 숫자만 보고 접근하기에는 권리·환금성 리스크가 큽니다.
