창원지방법원 2025타경540. 진주시 이현동 28-65의 토지 187.9㎡와 2011.12.01. 사용승인된 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건물입니다. 감정평가상 이용상태는 단독주택(다가구주택)입니다. 감정가 564,588,700원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 276,648,000원, 감정가의 49% 수준까지 내려왔습니다.
권리의 기준점은 2011.12.12. 설정된 서부새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 234,000,000원이며 토지 이현동 28-65가 공동담보로 기재돼 있습니다. 그 이후의 진주시 압류, 현재 경매개시결정, 현재 남아 있는 임차권등기들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 과거 이정순 근저당, 황미경 전세권, 김주용·강은지·김희철·천무송 임차권 등은 이미 등기부상 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경540 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 이현동 28-65 · 경상남도 진주시 평거로258번길 16 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 단독주택(다가구주택) |
| 토지 | 대 187.9㎡ · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 · 사용승인 2011.12.01. |
| 소유자 | 정연봉 2분의 1 · 하종희 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 564,588,700원 / 276,648,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 158,023,850원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 필로티(주차장)부분 및 옥탑(계단실 등)은 건물에 포함 평가 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2011년 근저당
말소기준권리는 2011.12.12. 서부새마을금고 근저당권입니다. 현재 남아 있는 진주시 압류(2024.10.15.), 임의경매개시결정(2025.02.20.), 송희 임차권, 민영경 임차권, 권영재 임차권은 모두 이 기준권리보다 뒤에 있어 데이터상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 4명, 확인 전입은 모두 후순위
| 임차인 | 점유 / 범위 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 배진경 | 확인 범위 미상 | 2022.04.04 | 미상 | 미상 | 2025.02.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송희 | 4층 전부(401호) | 2021.10.20 | 2021.10.05 | 100,000,000원 | 2025.03.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 민영경 | 2층 중 203호 23.1㎡ | 2024.04.01 | 2024.04.01 | 20,000,000원 | 2025.08.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권영재 | 2층 중 204호 40.0㎡ | 2023.07.07 | 2023.07.07 | 50,000,000원 | 2025.08.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
현황조사의 “송 희”와 등기부 임차권의 “송희”는 전입일이 2021.10.20.으로 같아 동일 임차인으로 정리하면 실제 확인 임차인은 4명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 이들 확인 임차인의 전입일은 모두 2011.12.12. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다.
과거 등기된 임차권 중 김주용 40,000,000원, 강은지 35,000,000원, 김희철 80,000,000원, 천무송 40,000,000원은 모두 이미 말소된 상태입니다. 특히 김희철의 임대차계약일·확정일자는 2011년이지만 주민등록일은 2020.11.13.이고 해당 임차권등기는 2021.09.13. 해제돼 현재 권리로 남아 있지 않습니다.
③ 가격 — 감정가 49%지만 시세와의 비교는 불가
현재 최저매각가는 276,648,000원으로 감정가 564,588,700원의 49%입니다. 두 차례 유찰로 숫자만 보면 큰 폭으로 내려온 상태지만, 동일 지역·유사 다가구주택의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 276,648,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,673,072원 |
| 1. 근저당 · 서부새마을금고 | 234,000,000원 | 234,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 37,974,928원 |
현재 회차에서는 서부새마을금고 채권최고액 234,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여도 37,974,928원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 데이터상 매수인 인수는 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 늘지 않지만 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 최저가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 276,648,000원 | 234,000,000원 | 0원 | 37,974,928원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 193,653,600원 | 190,142,450원 | 43,857,550원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 135,557,520원 | 132,859,715원 | 101,140,285원 | 0원 | 0원 |
3회 유찰 시에는 서부새마을금고 채권최고액 중 43,857,550원이 미배당되고, 4회 유찰 시에는 101,140,285원이 미배당됩니다. 그러나 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산돼 있습니다. 채권자가 덜 받는 것과 낙찰자가 그 채권을 인수하는 것은 별개의 문제입니다.
⑥ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 단독주택(다가구주택)으로 이용 중이며, 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 주변환경. 진주공설운동장 북서측 인근으로 아파트·단독주택·다가구주택과 일부 근린생활시설이 섞인 기존 주택지대입니다.
- 교통. 소형차량 출입 가능, 인근에 시내버스 정류소가 있으나 노선수와 운행횟수를 고려한 대중교통 사정은 보통 정도입니다.
- 토지. 대 187.9㎡, 평지·세로장방이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)(이현)·상대보호구역이며 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 공시지가. 616,800원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 시세부터 재확인. 감정가 대비 49%라는 사실만으로 싸다고 판단하지 말고, 인근 다가구주택의 최근 거래와 수익률을 별도로 확인해야 합니다.
- 임차보증금 원본 확인. 배진경은 보증금이 확인되지 않았고, 감정평가 당시 현재 임대관계도 미상으로 기재돼 있습니다.
- 호실별 점유 확인. 401호·203호·204호 외 실제 점유 호실과 공실 여부를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 명도 범위 확인. 대항력은 없더라도 다수 점유자가 존재하므로 호실별 인도·명도 협의가 필요할 수 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 필로티 주차장 부분과 옥탑 계단실 등이 건물 평가에 포함된 조건을 원본과 대조해야 합니다.
- 세금·최우선변제 확인. 현재 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 매각물건명세서를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 다른 문제
이 사건은 말소기준이 2011.12.12.로 매우 앞서 있고, 현재 확인되는 실제 임차인 4명의 전입이 모두 그 이후라 대항력이 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 그래서 권리 인수 측면은 비교적 단순합니다.
반면 가격 판단은 별개입니다. 두 차례 유찰돼 최저가가 감정가의 49%인 276,648,000원까지 내려왔지만, 이를 곧바로 ‘반값 매물’이나 ‘시세보다 저렴한 물건’으로 볼 수는 없습니다. 최근 실거래 비교자료가 없고, 다가구주택 특성상 임대수익·공실·보증금 구조가 가치의 핵심이기 때문입니다. 권리는 통과, 가격은 현장과 시세 검증 후 판단. 이 사건의 핵심은 여기에 있습니다.
