392,700,000원
부산지방법원 2025타경5217. 부산 해운대구 재송동 ‘해운대더샵 센텀누리’ 102동 202호, 전유면적 84.9718㎡의 공동주택(아파트)입니다. 감정가 561,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 392,700,000원으로 내려왔습니다. 동일 면적의 최근 12개월 실거래 평균 588,818,181원과 비교하면 약 196,118,181원 낮은 가격입니다.
가격만 보면 감정가보다 30% 낮고 최근 시세 평균의 66.7%라 매력적인 구간입니다. 다만 이 사건은 단순히 “싸다”로 끝내면 안 됩니다. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 적혀 있고, 2022.04.06 설정된 부산중구새마을금고 근저당권에 관해 2026.01.23 주식회사새마을금고자산관리회사 앞으로 이전등기가 기재돼 있습니다. 배당 시나리오의 인수액은 0원이지만, 담보권 이전과 신청채권자 배당관계는 원본 대조가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5217 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 재송동 1223 해운대더샵 센텀누리 102동 2층 202호 도로명: 부산광역시 해운대구 해운대로 253 |
| 물건종류 / 전유 | 공동주택(아파트) · 전유면적 84.9718㎡ · 26층 건물 중 2층 |
| 사용승인 / 규모 | 2014.11.03 · 더샵센텀누리 375세대 |
| 소유자 | 김대성 지분 2분의 1 · 안태리 지분 2분의 1 |
| 소유권이전 | 2015.07.21 등기 · 매매원인 2012.04.05 · 거래가액 315,463,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 561,000,000원 / 392,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산중구새마을금고 / 621,882,910원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 인수 0원 시나리오, 담보권 이전은 확인 필요
말소기준권리는 2024.05.27 접수된 김대성 지분 가압류로 판정돼 있습니다. 같은 날 안태리 지분에도 주식회사하나자산신탁의 가압류가 접수됐고, 두 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 배당 시나리오의 매수인 권리 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 하락 추세를 반영해도 최저가는 낮다
더샵센텀누리 전용 84.97~84.98㎡의 실거래 12건입니다. 전체 평균은 589,750,000원이지만, 가격 판단은 최근 흐름을 우선해 최근 12개월 평균 588,818,181원과 최신 거래 615,000,000원을 기준으로 봅니다. 최근 가격 추세는 이전 구간 대비 -1.9%로 소폭 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 84.98㎡ | 22 | 615,000,000원 |
| 2026.04 | 84.98㎡ | 25 | 620,000,000원 |
| 2026.01 | 84.98㎡ | 14 | 585,000,000원 |
| 2025.12 | 84.98㎡ | 13 | 580,000,000원 |
| 2025.12 | 84.98㎡ | 13 | 580,000,000원 |
| 2025.11 | 84.97㎡ | 21 | 610,000,000원 |
| 2025.08 | 84.97㎡ | 12 | 540,000,000원 |
| 2025.08 | 84.98㎡ | 14 | 587,000,000원 |
| 2025.07 | 84.98㎡ | 8 | 580,000,000원 |
| 2025.07 | 84.98㎡ | 26 | 590,000,000원 |
| 2025.07 | 84.98㎡ | 26 | 590,000,000원 |
| 2024.10 | 84.97㎡ | 16 | 600,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.97~84.98㎡ | 11건 | 588,818,181원 |
현재 최저가 392,700,000원은 최근 12개월 평균의 66.7%이며, 표본 최저 거래가 540,000,000원보다도 147,300,000원 낮습니다. 최신 거래 615,000,000원과 비교하면 222,300,000원 낮습니다. 최근 추세가 -1.9%로 하락 중이라는 점을 반영하더라도 현재 가격은 최근 실거래 범위 아래에 있습니다.
③ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 권리 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 392,700,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 274,890,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 192,423,000원 | 0원 |
각 회차의 매수인 권리 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다. 미납 공용관리비와 취득 관련 비용은 별도이며, 임대관계 및 근저당권 이전 상태를 원본에서 다시 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 392,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,297,800원 |
| 1. 김대성 지분 가압류 · 주식회사하나자산신탁 | 53,830,000원 | 53,830,000원 |
| 2. 안태리 지분 가압류 · 주식회사하나자산신탁 | 38,240,000원 | 38,240,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 294,332,200원 |
현재 배당 시나리오에서는 가압류 청구액 92,070,000원이 전액 배당되고 294,332,200원이 소유자에게 교부됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 신청채권자 청구액 621,882,910원의 배당관계는 원본 서류 대조가 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 26층 건물 내 102동 2층 202호입니다.
- 주위환경. 센텀고등학교 북동측 인근으로 공동주택·단독주택·업무시설·근린생활시설·학교 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있으며, 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 단지 남동측으로 해운대로와 연결되는 폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종·제3종일반주거지역, 정비구역, 센텀고·인천유치원 상대보호구역 등에 해당합니다.
- 토지. 남서하향 완경사의 부정형 토지이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 3,434,000원/㎡입니다.
- 하자 여부. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 거래성. 375세대 단지로 동일 면적 실거래 12건이 확인되며 거래가는 540,000,000원에서 620,000,000원 사이입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정요항표의 임대관계는 미상입니다. 현황조사서·전입세대확인서·매각물건명세서를 대조하세요.
- 근저당권 이전 확인. 2022.04.06 설정된 근저당권과 2026.01.23 이전등기의 현재 효력, 말소 여부 및 배당요구 상태를 등기부 원본에서 확인하세요.
- 신청채권자 배당 확인. 청구액은 621,882,910원이지만 현재 예상배당표에는 별도 배당액이 표시되지 않습니다. 채권계산서와 배당요구 내역을 확인하세요.
- 공용관리비. 2026.05.26 기준 928,950원 미납 신고가 있으므로 입찰 직전 관리사무소에서 최신 금액과 공용·전용 구분을 확인하세요.
- 2층 가격 보정. 비교 거래는 8층에서 26층 사이가 대부분입니다. 2층의 채광·소음·조망·사생활 조건을 현장에서 확인해 응찰가에 반영하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -1.9%이므로 전체 평균보다 최근 12개월 평균 588,818,181원과 최신 거래 615,000,000원을 우선 기준으로 삼으세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·관리비 신고서를 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “가격은 합격, 권리는 원본 대조 후”
현재 최저가 392,700,000원은 최근 12개월 실거래 평균 588,818,181원의 66.7%이고, 최신 거래 615,000,000원보다 222,300,000원 낮습니다. 최근 추세가 -1.9%로 소폭 하락했지만, 가격 차이는 여전히 큽니다. 배당 시나리오대로 권리 인수액이 0원으로 확정된다면 가격 측면에서는 충분한 검토 가치가 있습니다.
그러나 확인된 임차인 신고가 없다는 사실만으로 점유·대항력 위험까지 없다고 단정해서는 안 됩니다. 감정요항표의 임대관계는 미상이고, 경매개시 뒤인 2026.01.23 근저당권 이전등기도 기재돼 있습니다. 신청채권자 청구액과 현재 예상배당표의 연결관계 역시 원본 확인이 필요합니다. 가격은 합격권이지만, 권리는 등기부와 매각서류를 대조한 뒤 최종 확정해야 하는 물건입니다.
