창원지방법원 2025타경565. 진주시 상평동 동일스위트아파트 108동 1201호, 전용 84.9692㎡ 아파트입니다. 감정가는 268,000,000원이고 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 감정가의 70%인 187,600,000원입니다. 소유자 강길엽은 2011.01.26. 매매를 원인으로 거래가 229,500,000원에 취득했습니다.
이 사건의 핵심은 최저가와 실제 취득비용이 다르다는 점입니다. 말소기준권리는 2023.05.12. 새남해새마을금고 가압류인데, 김성남은 2019.09.11., 이서우는 2023.02.27. 전입해 두 사람 모두 말소기준권리보다 앞섭니다. 확정일자는 확인되지 않고 우선변제권도 없어, 배당으로 보증금을 회수하지 못한 채 보증금 합계 30,000,000원이 매수인에게 넘어가는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경565 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 상평동 1068-1 상평동동일스위트아파트 제108동 제12층 제1201호 |
| 도로명주소 | 경상남도 진주시 공단로 30 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9692㎡ · 20층 건물 중 12층 |
| 소유자 | 강길엽 (2011.01.26. 매매, 거래가 229,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 268,000,000원 / 187,600,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 새남해새마을금고 / 495,846,073원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 빠른 전입 2건
말소기준은 2023.05.12. 접수된 새남해새마을금고 가압류 427,519,030원입니다. 이후 창선새마을금고·경남신용보증재단 가압류, 두 건의 경매개시결정, 국세 압류와 진주시 압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 김성남과 이서우의 전입일은 모두 말소기준일보다 빨라 대항력이 인정되는 임차인으로 분석됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김성남 | 2019.09.11 | 10,000,000원 | 확인되지 않음 | 대항력 있음 | 우선변제 없음 | 10,000,000원 인수 |
| 이서우 | 2023.02.27 | 20,000,000원 | 2025.05.19 | 대항력 있음 | 우선변제 없음 | 20,000,000원 인수 |
보증기관의 대위변제나 승계 신고가 아니라 실제 임차인 2명입니다. 두 보증금은 서로 다른 임차인의 금액이므로 합계 30,000,000원을 모두 반영해야 합니다. 대항력 포기나 임차권등기 말소 확약도 없어 인수액을 0원으로 볼 근거가 없습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 217,600,000원으로 비교
동일스위트 전용 84.92~84.97㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 259,916,666원, 최신 거래는 2026.04. 8층 245,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.97㎡ | 8 | 245,000,000원 |
| 2026.04 | 84.92㎡ | 17 | 274,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 16 | 282,000,000원 |
| 2026.02 | 84.92㎡ | 11 | 273,000,000원 |
| 2026.02 | 84.92㎡ | 11 | 273,000,000원 |
| 2026.01 | 84.92㎡ | 2 | 277,000,000원 |
| 2026.01 | 84.92㎡ | 2 | 277,000,000원 |
| 2026.01 | 84.97㎡ | 1 | 232,000,000원 |
| 2025.11 | 84.92㎡ | 7 | 252,000,000원 |
| 2025.10 | 84.97㎡ | 1 | 243,000,000원 |
| 2025.09 | 84.92㎡ | 1 | 227,000,000원 |
| 2025.09 | 84.92㎡ | 16 | 264,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 259,916,666원 |
현재 최저가만 비교하면 최근 12개월 평균의 72.2%지만, 이는 임차보증금 인수를 제외한 숫자입니다. 실질취득 217,600,000원은 최근 평균의 83.7%로, 평균보다 42,316,666원 낮습니다. 최신 거래 245,000,000원보다도 27,400,000원 낮고, 최근 거래 최저가 227,000,000원보다 9,400,000원 낮습니다.
④ 회차별 실질취득 시나리오
| 회차 | 매각가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(감정가 70%) | 187,600,000원 | 30,000,000원 | 217,600,000원 |
| 2회 유찰 시(감정가 49%) | 131,319,999원 | 30,000,000원 | 161,319,999원 |
| 3회 유찰 시(감정가 34%) | 91,923,999원 | 30,000,000원 | 121,923,999원 |
이 사건은 임차보증금 합계가 각 회차의 매각가보다 작으므로, 낙찰가가 내려가도 실질취득액이 보증금으로 고정되는 유형은 아닙니다. 다만 어느 회차에서도 매각가에 30,000,000원을 별도로 더해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 187,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액·보증금 | 예상배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,426,400원 | 0원 |
| 임차인 김성남 보증금 | 10,000,000원 | 0원 | 10,000,000원 |
| 임차인 이서우 보증금 | 20,000,000원 | 0원 | 20,000,000원 |
| 갑구 3번 가압류 · 새남해새마을금고 | 427,519,030원 | 184,173,600원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 창선새마을금고 | 290,871,350원 | 0원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 경남신용보증재단 | 41,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 갑구 6번 경매개시결정 · 새남해새마을금고 | 495,846,073원 | 0원 | 0원 |
| 갑구 7번 경매개시결정 · 현대캐피탈 | 495,846,073원 | 0원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 0원 |
채권자 총 청구액 1,751,082,526원 중 예상배당은 184,173,600원이며, 예상 미배당액은 1,566,908,926원입니다. 소유자 잔여금은 0원입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 여부는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가람초등학교 북동측 인근에 위치하며, 진주 상평공단·근린생활시설·주택이 혼재한 공단 인근 주택지대입니다.
- 교통. 중소형 차량 출입이 가능하고 제반 교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물의 단위세대로, 사용승인일은 2008.12.19.입니다. 위생·급배수·난방·소화·엘리베이터 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측 약 20m, 남측 약 10m, 동·서측 약 8m 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지·규제. 준공업지역·시가지경관지구·제1종지구단위계획구역이며, 공시지가는 726,800원/㎡입니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 동일스위트는 652세대이며 최근 동일 면적 거래 12건이 확인됩니다. 거래가격은 227,000,000원부터 282,000,000원까지 분포합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 응찰가에 임차보증금 30,000,000원을 더한 금액을 최근 실거래와 비교하세요.
- 임대차 원본. 김성남·이서우의 임대차계약서, 실제 보증금 지급 여부, 점유 범위와 전입 유지 여부를 확인하세요.
- 명도 조건. 대항력 임차인은 보증금을 반환받기 전까지 인도를 거절할 수 있으므로 반환 시점과 이사 협의를 자금계획에 포함해야 합니다.
- 배당요구 구분. 이서우의 배당요구 사실만으로 보증금 인수가 없어지는 것은 아닙니다. 확정일자와 실제 배당액을 별도로 확인해야 합니다.
- 후순위 권리. 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하지만, 매각물건명세서와 등기부 원본에서 최종 변동을 대조하세요.
- 관리비 체납. 아파트 공용부분 관리비 체납액과 승계 범위를 관리사무소에서 확인하세요.
맺으며 — “1.876억짜리가 아니라 2.176억짜리다”
이 물건은 1회 유찰로 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔지만, 낙찰자가 실제로 부담할 금액은 최저가에서 끝나지 않습니다. 말소기준보다 먼저 전입한 임차인 2명의 보증금 30,000,000원을 더한 217,600,000원이 진짜 비교가격입니다.
그 기준으로도 최근 12개월 실거래 평균 259,916,666원의 83.7%, 최신 거래 245,000,000원의 88.8%여서 가격 여유는 있습니다. 다만 대항력 임차인 2명의 보증금 반환과 인도가 맞물리는 만큼, 권리 난도는 낮지 않습니다. 가격은 합격권, 권리는 확인형. 이 사건은 표면 할인율보다 임차보증금의 실재성과 명도 조건을 얼마나 정확히 확인하느냐가 승부처입니다.
