부산지방법원 2025타경5297. 해운대구 송정동 롯데빌 2층 201호로, 공부상 공동주택인 다세대주택입니다. 현 소유자 김대환은 2017년 5월 2일 거래가 203,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 말소기준은 2022년 11월 29일 설정된 부산은행 근저당권 123,200,000원이며, 2026년 1월 5일 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 이는 같은 근저당권의 이전이므로 별도의 채무로 중복 합산할 권리는 아닙니다.
말소기준 이후에는 배수현의 40,000,000원 가압류, 강제경매개시결정, 국의 압류가 이어집니다. 이 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 앞서 설정됐던 해운대농업협동조합 근저당권 151,200,000원과 해운대구·국민건강보험공단 압류는 이미 등기부상 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5297 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 송정동 189-2 롯데빌 2층 201호 도로명: 부산광역시 해운대구 송정중앙로21번길 65 |
| 물건종류 | 공부상 공동주택(다세대주택) · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 6층 건물 내 2층 201호 |
| 사용승인 / 세대수 | 2015.04.21 · 롯데빌 8세대 |
| 비교면적 | 68.235㎡ · 동일면적 거래자료와 일치 |
| 소유자 | 김대환 (2017.05.02. 거래가 203,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 214,000,000원 / 149,800,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 배수현 / 41,801,643원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 인수 권리는 없다
말소기준권리는 2022년 11월 29일 부산은행 근저당권입니다. 이전에 존재했던 해운대농업협동조합 근저당권은 같은 날 해지로 말소됐고, 해운대구와 국민건강보험공단 압류도 각각 해제로 말소됐습니다. 따라서 현재 등기상 말소기준보다 앞서 남아 매수인이 승계할 권리는 확인되지 않습니다.
② 실거래 비교 — 숫자는 낮지만 표본 시점이 오래됐다
롯데빌은 총 8세대이며, 제공된 동일면적 68.24㎡ 실거래는 2건입니다. 두 거래 모두 감정가 산정 시점이나 매각기일보다 앞선 2021년과 2022년 거래이므로, 현재 가격 판단에서는 최신 현장 시세와 함께 확인해야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.02 | 68.24㎡ | 3층 | 240,000,000원 |
| 2021.11 | 68.24㎡ | 5층 | 236,000,000원 |
| 평균 | 68.24㎡ | 2건 | 238,000,000원 |
최저매각가 149,800,000원은 두 거래 평균 238,000,000원의 62.9%이며, 최신 거래 240,000,000원보다 90,200,000원 낮습니다. 감정가 214,000,000원도 두 거래 평균보다 낮습니다. 다만 거래 건수가 2건에 불과하고 시점도 2021년 11월과 2022년 2월이므로, 62.9%라는 비율만으로 현재 시세 대비 확정적인 저가 매물이라고 단정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 149,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,897,200원 |
| 1. 근저당권 · 주식회사부산은행 | 123,200,000원 | 123,200,000원 |
| 2. 가압류 · 배수현 | 40,000,000원 | 23,702,800원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 배수현 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용과 근저당권 123,200,000원이 우선 배당되고, 배수현의 40,000,000원 가압류에는 23,702,800원이 배당돼 16,297,200원이 미배당됩니다. 소유자 잔여금과 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 149,800,000원 | 146,902,800원 | 16,297,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 104,860,000원 | 102,591,960원 | 60,608,040원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 73,402,000원 | 71,680,764원 | 91,519,236원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 채권자의 미배당액은 늘지만, 제공된 권리와 배당 시뮬레이션에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액이 발생하지 않습니다. 후순위 채권자의 미배당은 채무자에게 남는 문제이며, 그 자체가 매수인의 인수금으로 전환되는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송정동행정복지센터 북동측 인근으로 기존주택·근린생활시설·학교 등이 형성돼 있으며, 남서측 근거리에 송정해수욕장이 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 동해남부선 송정역이 위치해 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2015년 4월 21일 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물로 위생·급배수·도시가스·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 11미터의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,765,000원/㎡입니다. 가축사육제한구역과 상대보호구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 내용도 없습니다.
- 환금성. 송정역과 송정해수욕장 접근성은 장점이지만 총 8세대의 소규모 다세대주택이라 동일 건물 거래 표본이 적습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 감정평가 당시 폐문이었고 임대관계가 미상입니다. 현황조사서, 전입세대 열람, 주민등록·사업자등록 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 미확인 임차인 대응. 현장에서 점유자가 확인되면 보증금·전입일·확정일자·배당요구 여부를 확인하기 전까지 대항력을 단정하지 마세요.
- 내부 상태 확인. 내부는 통상적인 상태를 기준으로 평가됐습니다. 실제 수리비와 누수·결로·설비 상태를 응찰가에 반영해야 합니다.
- 현재 시세 재검증. 제공된 거래 2건은 2021년과 2022년 자료입니다. 송정동 유사 다세대의 최근 거래와 매물을 별도로 대조해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 부산은행에서 한국주택금융공사로 이전된 동일 근저당권의 현재 채권자와 채권 상태를 등기부 원본에서 확인하세요.
- 세금·관리비 확인. 국의 압류가 존재하므로 당해세 여부를 확인하고, 공용부분 관리비 체납도 관리 주체에 문의해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 현장 검증이 먼저다
이 물건은 등기 권리만 보면 비교적 정리된 사례입니다. 과거 근저당권과 압류는 이미 말소됐고, 현재 말소기준인 부산은행 근저당권 이후의 가압류·강제경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
가격 역시 최저가 149,800,000원이 제공된 동일면적 실거래 평균 238,000,000원의 62.9%로 낮아 보입니다. 그러나 실거래가 2021년 11월과 2022년 2월의 단 2건이라는 점, 감정평가 당시 내부가 폐문 상태였고 임대관계가 미상이라는 점은 무시할 수 없습니다. 권리는 합격에 가깝지만, 현재 시세와 점유 상태 확인 전까지 가격 판단은 유보하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
