부산지방법원 2025타경5305. 부산 남구 용호동 오륙도 에스케이뷰 102동 8층 802호, 전용 84.9636㎡ 아파트입니다. 현재 등기상 소유자는 김소이·나승욱이며 각 지분은 2분의 1입니다. 말소기준권리는 2016.11.01. 설정된 교보생명보험주식회사 근저당권으로 채권최고액은 348,000,000원입니다. 이후 설정된 애큐온저축은행 근저당권과 중소기업은행 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 감정가의 70%인 307,300,000원입니다. 매수인에게 승계되는 권리액이 0원이므로 권리상 실질취득액도 307,300,000원으로 같습니다. 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균은 437,625,000원, 최신 거래는 450,000,000원이며, 실거래 표본 최저가도 370,000,000원입니다. 최저가가 최근 시세보다 낮다는 판단은 전체 과거 평균이 아니라 이 최신 거래 자료를 기준으로도 유지됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5305 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 용호동 944 오륙도 에스케이뷰 아파트 102동 8층 802호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9636㎡ · 지상 30층 중 8층 |
| 소유자 | 김소이, 나승욱 (각 지분 2분의 1) |
| 감정가 / 최저가 | 439,000,000원 / 307,300,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 교보생명보험주식회사의 승계인 한국주택금융공사 / 258,924,689원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 단지 정보 | 오륙도에스케이뷰 · 3,000세대 · 사용승인 2008.10.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재되어 있어, 서류상 확인 결과와 실제 점유 상태가 일치하는지는 현장에서 다시 확인해야 합니다. 현재 자료상 매수인에게 인수되는 임차보증금이나 등기상 권리는 0원입니다.
말소기준인 교보생명보험주식회사 근저당권보다 뒤에 있는 2021.10.26. 애큐온저축은행 근저당권 254,400,000원과 2026.04.09. 중소기업은행 가압류 16,242,418원은 매각으로 소멸합니다. 과거의 압류·근저당·질권 가운데 등기부상 이미 말소된 권리도 매수인이 승계할 대상이 아닙니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 기준으로도 가격 차이
오륙도에스케이뷰 동일 면적 84.96㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균과 전체 표본 평균은 모두 437,625,000원이며, 최신 거래는 2026.07. 450,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.96㎡ | 33 | 450,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 29 | 400,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 20 | 440,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 19 | 505,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 13 | 485,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 34 | 429,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 24 | 427,500,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 14 | 505,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 17 | 400,000,000원 |
| 2026.04 | 84.96㎡ | 18 | 410,000,000원 |
| 2026.04 | 84.96㎡ | 20 | 430,000,000원 |
| 2026.04 | 84.96㎡ | 30 | 370,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.96㎡ | 12건 | 437,625,000원 |
실거래 범위는 370,000,000원~505,000,000원이고 최근 12개월 평균은 437,625,000원입니다. 현재 최저가이자 권리상 실질취득액인 307,300,000원은 최근 12개월 평균의 70.2%이며, 최신 거래 450,000,000원과 표본 최저 거래 370,000,000원보다도 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 307,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,102,200원 |
| 1. 근저당 · 교보생명보험주식회사 | 348,000,000원 | 302,197,800원 |
| 2. 근저당 · 주식회사애큐온저축은행 | 254,400,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 16,242,418원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 618,642,418원 중 예상배당액은 302,197,800원이며, 예상 미배당액은 316,444,618원입니다. 채권자의 미배당이 발생하더라도 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 오륙도초등학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설·학교·이기대 자연공원·백운포 자연공원 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 30층 건물의 8층으로, 위생·급배수·소화전·승강기·도시가스·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 일반도로와 교육환경 보호구역 관련 제한이 기재되어 있습니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 3,000세대 단지이며 동일 면적 최근 실거래 12건이 확인됩니다. 거래가는 370,000,000원부터 505,000,000원까지 분포합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상이므로 실제 점유자·전입관계·점유 원인을 확인하세요.
- 내부 상태. 감정평가 당시 폐문으로 내부가 확인되지 않았습니다. 수리 범위와 내부 상태를 현장에서 점검하세요.
- 층 보정. 대상은 8층이고 최근 실거래 표본은 13층~34층입니다. 층·향·조망 차이를 입찰가에 반영하세요.
- 배당과 인수 구분. 예상 미배당액 316,444,618원은 채권자 측 손실이며, 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 후순위 소멸 확인. 애큐온저축은행 근저당권과 중소기업은행 가압류가 말소기준 이후 권리인지 원본 등기부에서 다시 대조하세요.
- 기일 확인. 매각기일 2026.07.27과 관련된 변경·취하·매각 결과는 법원 기록 원본으로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 자료를 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 가격 차이는 분명하다
이 물건의 말소기준권리는 2016.11.01. 교보생명보험주식회사 근저당권이며, 이후의 근저당권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 자료상 확인된 임차보증금이나 매수인 인수 권리가 없어 권리상 실질취득액은 최저가 307,300,000원과 동일합니다.
가격도 최근 거래 기준으로 검토 가치가 있습니다. 동일 면적 최근 12개월 평균은 437,625,000원, 최신 거래는 450,000,000원이고, 최저가는 최근 12개월 평균의 70.2%입니다. 다만 대상이 8층인 점과 임대관계·내부 상태가 확인되지 않은 점은 현장조사를 통해 보정해야 합니다. 결론은 권리상 인수 위험은 낮고 가격 차이는 크지만, 점유와 내부 상태를 확인한 뒤 입찰가를 정해야 하는 물건입니다.
