부산지방법원 2025타경5317. 부산 해운대구 반여동 1291-912 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 용도 표시는 연립/다세대 + 토지지만, 감정요항상 일반건축물대장에는 단독주택으로 등재돼 있고 실제로는 층별 호수를 임의로 구분해 사용 중입니다. 건물은 1992.10.09. 사용승인된 철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 4층 건물이며, 현재 소유자는 2021.02.05. 소유권을 취득한 정인균입니다.
등기상 과거 한국주택은행 근저당권 26,000,000원이 있었지만 2013.06.05. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 기준이 되는 권리는 2025.05.13. 접수된 강제경매개시결정입니다. 문제는 확인된 점유자들의 전입일이 모두 그보다 앞선다는 점입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력을 확정할 수 없으므로, 단순히 “인수 10,000,000원”만 보고 입찰해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5317 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 반여동 1291-912 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 일반건축물대장상 단독주택 · 층별 임의 구분 사용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 4층 · 사용승인일 1992.10.09. |
| 토지 | 대 112㎡ · 준주거지역 · 공시지가 900,300원/㎡ |
| 소유자 | 정인균 (2021.02.05. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 108,108,750원 / 108,108,750원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 박정선 / 18,680,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.22 |
① 권리 흐름 — 강제경매보다 앞선 점유가 핵심
1992년 설정된 한국주택은행 근저당권은 국민은행으로 이전된 뒤 2013.06.05. 말소됐습니다. 2022.08.18. 국민건강보험공단 압류도 2023.08.14. 해제로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준일은 2025.05.13. 강제경매개시결정입니다.
② 임차인 분석 — 확인된 1명, 미확정 6명
| 성명 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유영열 / 미상 | 2006.10.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 위험 미상 |
| 김부용 / 미상 | 2014.02.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 위험 미상 |
| TRAN THI NGHI / 미상 | 2014.07.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 위험 미상 |
| 문상덕 / 301호 | 2018.04.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 위험 미상 |
| 천혜경 / 건물 3층 전부 | 2021.07.29 | 10,000,000원 | 대항력 있음 | 배당표상 없음 | 10,000,000원 인수 |
| 김대우 / 미상 | 2024.07.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 위험 미상 |
| 오양세 / 101호 | 2025.01.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 위험 미상 |
보증기관이나 대위변제기관으로 표시된 신고자는 없습니다. 따라서 위 명단은 중복신고를 제외한 실제 임차인·점유자 7명입니다. 천혜경의 임차권등기에는 보증금 10,000,000원(1차)과 25,000,000원(2차)이 함께 기재돼 있으며, 배당 시뮬레이션은 10,000,000원을 매수인 인수액으로 반영하고 있습니다. 명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않은 잔액을 매수인이 인수한다고 기재돼 있으므로, 계약 갱신 관계와 최종 잔존 보증금은 반드시 원문으로 재확인해야 합니다.
③ 배당과 회차별 실질취득
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,313,522원 |
| 인수. 임차인 천혜경 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 박정선 | 18,680,000원 | 18,680,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 87,115,228원 |
매각가 108,108,750원 가정. 천혜경 보증금 10,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인 인수로 계산됐습니다. 당해세·최우선변제 및 보증금 미상 점유자 6명의 권리는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 확인된 인수 | 최소 실질취득 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 108,108,750원 | 10,000,000원 | 118,108,750원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 86,487,000원 | 10,000,000원 | 96,487,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 69,189,600원 | 10,000,000원 | 79,189,600원 | 0원 |
위 실질취득액은 천혜경의 10,000,000원만 반영한 최소치입니다. 보증금 미상 점유자 6명 중 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 확인되면 실제 취득비용은 표보다 커집니다. 실거래 자료가 없어 감정가 또는 최소 실질취득액이 주변 시세보다 낮은지 여부도 판단할 수 없습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 부산광역시 해운대구 재송동 소재 반산초등학교 북측 인근이며, 주변은 동류의 공동주택·근린생활시설·시장·점포 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 감정요항에는 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 기재돼 있습니다.
- 진입로. 매각물건명세서 비고에는 남측 약 1미터 폭 골목도로를 통해 진입할 수 있다고 기재돼 있어 실제 차량 진입 여건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 이용상태. 일반건축물대장상 단독주택이지만 층별로 임의 구분해 사용 중입니다. 호수별 독립성·출입구·계량기·점유 구분을 확인해야 합니다.
- 토지. 대 112㎡, 준주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다. 지형은 완경사·세로장방, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 건축물. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 급배수·위생·난방설비가 설치돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인별 계약서 확인. 유영열·김부용·TRAN THI NGHI·문상덕·김대우·오양세의 보증금, 점유 부분, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 천혜경 보증금 원문 대조. 임차권등기에는 10,000,000원(1차)과 25,000,000원(2차)이 함께 표시돼 있습니다. 갱신·증액 관계와 현재 잔존액을 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 입찰가에 천혜경 인수액과 추가로 확인되는 대항력 임차보증금을 더해 총 취득비용을 계산해야 합니다.
- 층별 점유 현황 확인. 대장상 단독주택을 층별 호수로 임의 구분해 사용 중이므로 101호·301호·3층 전부 등 표시와 실제 점유구획이 일치하는지 확인해야 합니다.
- 진입 조건 확인. 감정요항의 차량접근 가능 기재와 약 1미터 골목 진입 기재를 현장에서 대조해야 합니다.
- 시세 조사. 실거래 비교자료가 없어 감정가와 최소 실질취득액의 가격 경쟁력을 판단할 수 없습니다. 토지·건물 일괄가치와 임대수익을 별도로 조사해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령·배당요구 서류를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “배당이 충분해도 인수는 남는다”
이 사건은 신청채권액이 18,680,000원이고 신건 매각가 가정에서 소유자 잔여액도 87,115,228원으로 계산됩니다. 배당표만 보면 채권 부족이 없는 단순한 사건처럼 보입니다. 그러나 매수인 관점에서는 정반대입니다. 천혜경의 보증금 10,000,000원이 배당되지 않고 인수되는 데다, 경매개시결정 전 전입한 보증금 미상 점유자가 6명 더 있습니다.
따라서 현재 확인되는 최소 실질취득액은 118,108,750원이지만, 이를 최종 취득액으로 확정해서는 안 됩니다. 층별로 임의 구분된 단독주택이라는 이용형태와 약 1미터 골목 진입 조건도 환금성과 명도 난도를 높일 수 있습니다. 권리 미확정, 가격 판단 보류. 임차인 7명의 계약관계와 잔존 보증금을 모두 확인하기 전에는 안전한 입찰 상한을 정하기 어렵습니다.
