215,600,000원
부산지방법원 2025타경5335. 해운대구 재송동 센텀우신골든빌 107동 602호, 전용 76.0621㎡ 아파트입니다. 소유자 김수용은 2010.10.25. 매매로 169,250,000원에 취득했고, 2013.08.09. 사상신용협동조합 앞으로 설정된 채권최고액 36,000,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 뒤 설정된 근저당권·전세권·가압류와 두 건의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
등기상 이유진의 전세권 5,000,000원도 2023.09.04. 설정되어 말소기준권리보다 늦으므로 낙찰자가 인수하지 않습니다. 조사된 임차인은 없고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 현장 점유자와 실제 사용관계는 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5335 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 재송동 1048-3 센텀우신골든빌 제107동 제6층 제602호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 해운대구 재반로125번길 30 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 76.0621㎡ · 철근콘크리트구조 19층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 김수용 (2010.10.25. 매매 · 거래가액 169,250,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 308,000,000원 / 215,600,000원 (1회 유찰) |
| 경매신청 / 청구액 | 이유진 / 10,537,807원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 모두 소멸
말소기준은 2013.08.09. 사상신용협동조합 근저당권 36,000,000원입니다. 이후 존속 중인 사상신용협동조합의 근저당권 60,000,000원·42,000,000원·34,800,000원·90,000,000원, 이유진의 근저당권 15,000,000원과 전세권 5,000,000원, 이영호·이영민의 근저당권, KB국민카드 가압류 및 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 할인은 분명하지만 하락 추세
센텀우신골든빌은 846세대이며, 비교 대상은 전용 76.06㎡대 실거래입니다. 전체 12건 평균은 276,583,333원이지만 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 9건 평균은 269,333,333원, 최신 거래는 2026.07. 283,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 76.06㎡ | 16층 | 283,000,000원 |
| 2026.06 | 76.06㎡ | 19층 | 260,000,000원 |
| 2026.05 | 76.06㎡ | 10층 | 279,000,000원 |
| 2026.04 | 76.06㎡ | 4층 | 240,000,000원 |
| 2026.01 | 76.06㎡ | 2층 | 257,000,000원 |
| 2025.12 | 76.06㎡ | 10층 | 280,000,000원 |
| 2025.11 | 76.06㎡ | 18층 | 283,000,000원 |
| 2025.11 | 76.06㎡ | 18층 | 255,000,000원 |
| 2025.09 | 76.06㎡ | 8층 | 287,000,000원 |
| 2025.06 | 75.79㎡ | 18층 | 300,000,000원 |
| 2025.05 | 76.06㎡ | 12층 | 275,000,000원 |
| 2025.02 | 76.06㎡ | 3층 | 320,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 9건 | 269,333,333원 |
최저가이자 실질취득액인 215,600,000원은 최근 12개월 평균의 80.0%이며, 최신 거래 283,000,000원보다도 낮습니다. 전체 실거래 최저액 240,000,000원과 비교해도 현재 최저가가 아래에 있어 가격 간격은 확보됐습니다.
③ 예상배당표 (매각가 215,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 3,818,400원 |
| 을구 1번 근저당권 · 사상신용협동조합 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 사상신용협동조합 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 을구 5번 근저당권 · 사상신용협동조합 | 42,000,000원 | 42,000,000원 |
| 을구 8번 근저당권 · 사상신용협동조합 | 34,800,000원 | 34,800,000원 |
| 을구 11번 근저당권 · 사상신용협동조합 | 90,000,000원 | 38,981,600원 |
| 을구 13번 근저당권 · 이유진 | 15,000,000원 | 0원 |
| 을구 14번 전세권 · 이유진 | 5,000,000원 | 0원 |
| 을구 15번 근저당권 · 이영호 | 7,500,000원 | 0원 |
| 을구 16번 근저당권 · 이영민 | 16,500,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 5,258,696원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 312,058,696원 중 예상배당은 211,781,600원이며, 미배당액은 100,277,096원입니다. 소유자 잔여금은 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 215,600,000원 | 100,277,096원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 150,920,000원 | 164,051,576원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 105,644,000원 | 208,693,712원 | 0원 |
매각가가 내려갈수록 채권자의 미배당액은 늘지만, 후순위 권리들이 소멸하는 구조이므로 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 현재 회차에서도 신청채권자 이유진의 예상배당은 0원으로 계산됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 실거래 기준)
- 이용상태. 공동주택인 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 19층 건물 중 6층입니다.
- 입지. 신재초등학교 남동측 인근으로 아파트단지·공동주택·단독주택·학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 동해선 재송역이 있습니다.
- 단지. 센텀우신골든빌은 846세대이며 준공일은 2006.10.26.입니다.
- 도로. 단지 주위 약 8~10m 포장도로에 접하고 단지 진입로와 가로망이 정비돼 있습니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 도로에 접하고, 가축사육제한구역과 신재초등학교 상대보호구역에 해당합니다.
- 토지. 공동주택 건부지로 이용되는 부정형 완경사지이며 공시지가는 1,550,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 조사된 임차인은 없지만 임대관계는 미상이므로 실제 점유자와 전입세대를 확인하세요.
- 전세권 확인. 이유진의 전세권 5,000,000원은 후순위 소멸형이지만, 등기와 별개인 실제 점유관계는 현장에서 확인해야 합니다.
- 최근 하락세 반영. 최근 거래 추세 -9.7%를 감안해 전체 평균보다 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선 비교하세요.
- 개별 상태 점검. 동일 면적 거래가 240,000,000원부터 320,000,000원까지 분포하므로 층·향·내부 상태에 따른 가격 차이를 확인하세요.
- 관리비 확인. 관리사무소에서 공용부분을 포함한 미납 관리비와 장기수선 관련 사항을 확인하세요.
- 배당 외 부담 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 원본 서류를 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 점유 상태를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 안전형, 가격은 하락세를 반영해 판단
이 물건의 권리 구조는 명확합니다. 2013.08.09. 근저당권이 말소기준이고 그 뒤의 근저당권, 전세권, 가압류와 경매개시결정은 모두 소멸합니다. 배당 부족액 100,277,096원은 채권자의 미회수액일 뿐, 낙찰자의 인수액은 0원입니다.
가격도 감정가 308,000,000원에서 1회 유찰돼 215,600,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균 269,333,333원의 80.0%입니다. 다만 최근 거래 추세가 -9.7%이고 임대관계가 미상이므로, 권리는 합격이지만 점유와 하락 추세 확인이 전제되는 물건입니다. 현재 가격의 할인 폭과 6층 개별 상태가 실제로 맞는지를 확인하는 것이 최종 승부처입니다.
