부산지방법원 2025타경5352. 해운대구 우동 블루스토리호텔 9층 903호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 현재 숙박시설(객실)로 이용 중입니다. 소유자 손정봉은 2020년 매매로 거래가액 188,496,100원에 소유권을 취득했고, 2023.07.11. 주식회사경남은행이 채권최고액 182,600,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 그 뒤의 신용보증기금·부산신용보증재단·중소기업은행 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
최저매각가는 감정가 108,000,000원에서 2회 유찰되어 52,920,000원까지 내려와 있습니다. 숫자만 보면 큰 할인처럼 보이지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 사실만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다. 특히 일반 주거가 아니라 숙박시설 객실로 이용되는 물건인 만큼 실제 거래가격과 환금성 확인이 가격 판단의 선행조건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5352 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 우동 645-2 블루스토리호텔 9층 903호 · 도로명 부산광역시 해운대구 해운대해변로237번길 11 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 숙박시설(객실)로 이용 중 · 철근콘크리트구조 18층 건물 내 9층 903호 |
| 사용승인일 | 2019.10.31 |
| 소유자 | 손정봉 · 2020.01.02 매매 · 거래가액 188,496,100원 |
| 감정가 / 최저가 | 108,000,000원 / 52,920,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사경남은행 / 152,938,766원 |
| 말소기준권리 | 2023.07.11 주식회사경남은행 근저당권 · 채권최고액 182,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
2020년 감전새마을금고 근저당권 132,000,000원과 2022년 우리은행 근저당권 84,000,000원은 2023.07.11. 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 같은 날 설정된 경남은행 근저당권 182,600,000원입니다. 이후 신용보증기금 가압류 108,000,000원, 부산신용보증재단 가압류 38,250,000원, 중소기업은행 가압류 410,593,209원 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 49%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 52,920,000원으로 감정가 108,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 37,044,000원, 4회 유찰 시에는 25,930,800원입니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가가 없어, 이 할인율을 곧바로 시세 할인율로 해석할 수는 없습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 52,920,000원 | 51,567,440원 | 687,875,769원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 37,044,000원 | 35,977,208원 | 703,466,001원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 25,930,800원 | 25,064,046원 | 714,379,163원 |
③ 예상배당표 (매각가 52,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,352,560원 |
| 1. 근저당 · 주식회사경남은행 | 182,600,000원 | 51,567,440원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 108,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 부산신용보증재단 | 38,250,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 410,593,209원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 총액 기준 배당모형은 739,443,209원 중 51,567,440원이 채권자에게 배당되고 687,875,769원이 미배당되는 구조입니다. 신청채권자의 청구액은 152,938,766원으로 현재 회차 배당만으로 충족되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산도시철도 2호선 해운대역 남서측 인근이며, 주변은 숙박시설·공동주택·업무시설·각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 해운대역이 있어 감정평가상 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 현재 숙박시설의 객실로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 18층으로 사용승인일은 2019.10.31입니다.
- 도로·토지. 동측 왕복 2차선 포장도로와 남측 약 5m 내외 포장도로에 접하며, 토지는 숙박시설 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역·온천지구·중점경관관리구역 등에 속하며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성 점검. 실거래 비교자료가 없고 숙박시설 객실로 이용되는 물건이므로 실제 매매사례와 동일 건물 내 거래 수준을 확인해야 적정 입찰가를 정할 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 감정가 108,000,000원에서 최저가 52,920,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래가 없는 만큼 49%라는 할인율만으로 저가매수라고 판단하지 마세요.
- 점유 확인. 숙박시설 객실로 이용 중이고 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 운영주체, 인도 가능 상태를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이면서 실제 이용은 숙박시설 객실입니다. 입찰 목적에 맞는 이용 가능 여부와 관련 서류를 원본으로 대조하세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차에서 채권자 미배당은 687,875,769원이지만 후순위 권리는 매각으로 소멸하며, 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 유찰 시나리오. 현재 52,920,000원, 3회 유찰 시 37,044,000원, 4회 유찰 시 25,930,800원입니다. 회차별 가격만 보지 말고 실제 거래가격과 함께 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2023년 경남은행 근저당이 말소기준이고 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 현재 이용상태는 숙박시설 객실이고 임대관계는 미상입니다. 여기에 이미 2회 유찰됐고, 비교 가능한 실거래 자료도 없습니다. 따라서 감정가의 49%라는 숫자만 보고 ‘싸다’고 결론 내리는 것은 금물입니다. 이 사건의 핵심은 권리보다 점유·운영형태와 실제 거래가격을 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
