부산지방법원 2025타경5365. 감만현대1차 103동 12층 1203호, 전용 59.92㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 임온율이며 2021년 5월 7일 매매를 원인으로 2021년 9월 23일 소유권을 취득했습니다. 등기부에는 현재 유효한 근저당권이 없고, 경매개시결정일인 2025년 5월 20일이 말소기준 역할을 합니다. 문제는 이 기준일보다 앞선 2021년 10월 29일 전입·점유를 갖춘 임차인 김인입니다.
김인의 임차보증금은 130,000,000원, 확정일자는 2022년 9월 13일입니다. 배당요구와 주택임차권등기까지 마쳤지만 현재 회차 예상배당은 110,322,200원에 그칩니다. 부족한 19,677,800원은 매수인에게 대항할 수 있어 낙찰자가 인수합니다. 따라서 최저가 112,700,000원만을 시세와 비교하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5365 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 감만동 225-2 감만현대아파트 제103동 제12층 제1203호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.92㎡ · 철근콘크리트조 24층 건물 내 12층 |
| 소유자 | 임온율 (2021.05.07. 매매 · 거래가액 152,000,000원 · 2021.09.23. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 112,700,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김인 / 149,275,616원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 남는다
등기부상 과거 한국주택은행·중소기업은행·하나은행·부산에이치케이저축은행· 농협은행의 근저당권은 모두 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2025.05.20. 강제경매개시결정입니다. 김인은 그보다 앞서 전입과 점유를 갖췄고, 확정일자와 배당요구도 있어 대항력과 우선변제권을 모두 행사합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김인 | 건물 전부 · 주거 주택임차권등기 | 130,000,000원 | 2021.10.29 | 2022.09.13 | 배당요구 2024.11.12 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 보증금을 중복 합산할 사안은 아닙니다. 실제 임차인은 김인 1명입니다. 다만 김인은 임차권자이면서 동시에 이 경매의 신청채권자로 기재돼 있습니다. 같은 사람이 임차인·채권자·경매신청인으로 나타나는 구조이므로, 가장임차인 여부를 단정할 수는 없지만 임대차계약 원본, 보증금 지급내역, 채권 발생원인과 당사자 관계를 반드시 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다
감만현대1차 동일 면적 59.92㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 138,625,000원입니다. 최신 거래는 2026년 7월 158,000,000원, 표본 최저는 111,500,000원, 최고는 162,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.92㎡ | 24 | 158,000,000원 |
| 2026.05 | 59.92㎡ | 8 | 159,000,000원 |
| 2026.03 | 59.92㎡ | 24 | 111,500,000원 |
| 2026.03 | 59.92㎡ | 6 | 118,000,000원 |
| 2026.02 | 59.92㎡ | 8 | 125,000,000원 |
| 2026.02 | 59.92㎡ | 12 | 125,000,000원 |
| 2026.02 | 59.92㎡ | 17 | 130,000,000원 |
| 2026.01 | 59.92㎡ | 9 | 162,000,000원 |
| 2026.01 | 59.92㎡ | 23 | 130,000,000원 |
| 2025.12 | 59.92㎡ | 9 | 160,000,000원 |
| 2025.11 | 59.92㎡ | 23 | 135,000,000원 |
| 2025.11 | 59.92㎡ | 10 | 150,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.92㎡ | 12건 | 138,625,000원 |
최저가 112,700,000원은 최근 평균의 81.3%지만, 이는 인수액을 빼고 본 숫자입니다. 현재 회차에서는 최저가에 미배당 보증금 19,677,800원을 더한 132,377,800원이 실질취득 기준입니다. 최근 평균보다 낮기는 하지만, 표면상 81.3%라는 할인율만큼 싸지는 않습니다. 권리 불확실성과 우선매수권까지 감안하면 가격 가점을 크게 주기 어렵습니다.
| 회차 | 최저가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 112,700,000원 | 19,677,800원 | 132,377,800원 |
| 2회 유찰 시 | 78,890,000원 | 52,930,020원 | 131,820,020원 |
| 3회 유찰 시 | 55,223,000원 | 76,171,014원 | 131,394,014원 |
④ 예상배당표 (매각가 112,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,377,800원 |
| 1. 임차인 김인 보증금 | 130,000,000원 | 110,322,200원 |
| 2. 경매신청채권 · 김인 | 149,275,616원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차보증금 부족분 19,677,800원은 매수인 인수로 계산됐습니다. 신청채권자 청구금액 149,275,616원은 별도 배당이 없는 구조이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동항초등학교 남측 인근이며, 공동주택·단독주택·근린생활시설·물류창고가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 차량 및 대중교통 상황은 보통입니다.
- 규모. 감만현대1차는 885세대이며 사용승인일은 1996.05.01입니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 25m 내외의 도로가 소재합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(항만), 학교 절대·상대보호구역 등이 적용됩니다.
- 물건 상태. 공동주택(아파트)로 이용 중이며 위생·급배수·난방·소화·승강기 설비가 있습니다. 공부와의 차이 및 위반건축물은 없습니다.
- 가격 분산. 동일 면적 최근 거래가 111,500,000원부터 162,000,000원까지 분산돼 층·상태별 가격 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수액을 입찰가에 합산. 현재 회차 기준 입찰가와 별도로 19,677,800원의 미배당 보증금 인수를 반영해야 합니다.
- 저가 착시 금지. 최저가 112,700,000원이 아니라 실질취득 132,377,800원을 최근 시세와 비교하세요.
- 임대차 실체 확인. 임차인 김인이 신청채권자와 동일합니다. 계약서, 계좌이체, 보증금 반환채권과 경매청구 원인을 확인해야 합니다.
- 우선매수권 확인. 전세사기피해자의 우선매수신고 행사 여부와 실효 여부를 매각기일 기록 및 법원 문건으로 확인해야 합니다.
- 명도 조건 확인. 임차권등기와 실제 점유 상태가 일치하는지 현장조사하고, 배당 이후 인도 조건을 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비와 당해세 등 예상배당표에 반영되지 않은 비용을 별도로 조사해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 및 우선매수권 관련 문건을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰될수록 싸지는 물건”이 아니다
이 사건의 핵심은 최저가 112,700,000원이 아닙니다. 임차인 김인의 보증금 130,000,000원이 낙찰대금보다 크기 때문에, 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수액이 늘어 총부담은 약 131,000,000원대에 머뭅니다. 현재 실질취득 132,377,800원은 최근 실거래 평균보다 낮지만, 권리구조를 감수할 만큼 큰 할인이라고 단정하기 어렵습니다.
특히 임차인과 신청채권자가 동일하고 전세사기피해자 우선매수권까지 기재돼 있습니다. 외부 입찰자에게는 낙찰 가능성이 제한될 수 있고, 임대차의 실체와 우선매수권 행사 여부가 확인되지 않으면 가격 계산만으로 결론을 내릴 수 없습니다. 가격은 평균 이하, 권리는 고난도, 입찰은 제한형. 이 물건은 싸게 쓰는 입찰보다 먼저 원본 문건으로 구조를 해소해야 하는 사건입니다.
