부산지방법원 2024타경66435. 부산 영도구 봉래동5가 85-37, 도로명 하나길 731의 기타 + 토지 물건입니다. 감정 이용상태를 보면 건물 일부는 멸실 상태이고, 다른 건물은 시멘트블록크조 슬래브지붕 2층 주택 및 점포로서 감정 당시 현재 공실상태로 조사됐습니다. 토지는 56.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용입니다.
가격만 보면 눈에 띕니다. 감정가 232,749,600원이 네 차례 유찰돼 현재 최저가는 55,884,000원입니다. 다만 이 물건에는 말소기준권리보다 앞선 가등기와 선순위 전입자가 함께 존재합니다. 따라서 최저매각가가 곧 최종 취득원가라는 전제는 사용할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경66435 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 영도구 하나길 731 · 부산광역시 영도구 봉래동5가 85-37 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 주택 및 점포 · 토지 56.0㎡ |
| 소유자 | 봉래지역주택조합 |
| 감정가 / 최저가 | 232,749,600원 / 55,884,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 강일녀 / 110,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.10.12. 을구 1번 근저당권 · 강일녀 · 채권최고액 165,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 가등기가 핵심
말소기준권리는 2023.10.12. 설정된 강일녀의 근저당권입니다. 이 근저당과 2024.12.10. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 문제는 그보다 무려 앞선 1982.02.08. 갑구 가등기입니다. 해당 권리는 등기 데이터상 말소기준권리 이전으로 매수인 인수로 표시돼 있으며, 별도 주의사항에도 가등기 종류 확인 필요가 적혀 있습니다.
2006.09.13. 이묘자 명의로 설정됐던 별도의 가등기는 2008.01.14. 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 핵심 확인 대상은 1982년 가등기입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 가능·미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 양병열 | 2022.02.21 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
실제 임차인은 1명입니다. 양병열의 전입신고일은 2022.02.21.로 말소기준권리인 2023.10.12.보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이를 곧바로 “대항력 확정”으로 볼 수는 없습니다. 이 사건에서는 대항력 가능·미상, 보증금 미상, 승계금액 미상으로 처리하는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 55,884,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,405,912원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 강일녀 | 165,000,000원 | 54,478,088원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 근저당권에는 54,478,088원이 배당되고, 채권최고액 기준 미배당액은 110,521,912원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있으나, 이 계산에는 금액이 확정되지 않은 선순위 가등기 및 임차인의 실제 승계 여부를 반영할 수 없습니다.
④ 가격 — 감정가 24%지만 ‘싸다’고 결론내릴 자료가 없다
현재 회차는 4회 유찰 상태로 최저가는 55,884,000원, 감정가의 24% 수준입니다. 다음 회차 시나리오는 39,118,800원, 그 다음은 27,383,160원으로 내려갑니다. 그러나 이 사건에는 실거래 비교자료가 없고, 실질취득액을 바꿀 수 있는 선순위 권리도 남아 있습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 24% | 55,884,000원 | 54,478,088원 | 110,521,912원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 39,118,800원 | 38,014,662원 | 126,985,338원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 27,383,160원 | 26,490,263원 | 138,509,737원 |
⑤ 물건 상태·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 한 건물은 현재 멸실 상태이며, 다른 건물은 시멘트블록크조 슬래브지붕 2층 주택 및 점포로 감정 당시 공실상태입니다.
- 매각조건. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
- 주위환경. 한진중공업조선소 남측 인근으로 단독주택과 노변상가 등이 형성돼 있으며 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 일부는 차량접근이 불가능하고 일부는 차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있습니다.
- 토지. 면적 56.0㎡ · 지목 대 · 주상용 · 완경사 · 부정형 · 소로한면 · 공시지가 1,216,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 중로3류에 접합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 1982년 가등기 원인·성격 확인. 말소기준권리보다 앞서고 매각으로 소멸하지 않는 것으로 표시된 권리이므로 실제 효력과 인수범위를 확인해야 합니다.
- 양병열 임차관계 확인. 2022.02.21. 전입은 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능·미상으로 보고 보증금과 실제 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 공실 여부 재확인. 감정서에는 공실로 적혀 있으나 전입 내역이 존재하므로 현장 점유 상태를 직접 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물이 포함되고 한 건물은 멸실 상태이므로 실제 매각대상과 현황을 대조해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 선순위 가등기와 임차인 승계금액이 확인된 뒤에야 최저가 55,884,000원에 실제 인수부담을 더해 입찰 상한을 정할 수 있습니다.
맺으며 — “24%까지 유찰”보다 먼저 볼 것은 선순위 권리
이 물건은 감정가 232,749,600원에서 4회 유찰돼 55,884,000원까지 내려왔습니다. 그러나 현재 가격만 떼어 놓고 매력적인 저가 물건이라고 결론내리기 어렵습니다. 1982년 선순위 가등기가 등기상 매수인 인수 대상으로 표시돼 있고, 양병열의 2022년 전입도 말소기준보다 빠른데 보증금과 확정일자가 미상입니다.
배당표에 찍힌 인수액 0원은 금액이 확인된 배당채권을 기준으로 한 계산입니다. 실제 경매 인수위험까지 0원이라는 뜻으로 사용할 수 없습니다. 이 사건의 순서는 명확합니다. 가등기 성격 확인 → 임차보증금·점유 확인 → 실질취득가 계산 → 그 다음 가격 판단. 권리 확인이 끝나기 전에는 낮은 최저가 자체가 투자 근거가 되기 어렵습니다.
