창원지방법원 2025타경661. 진주시 집현면 지내리의 토지와 근린생활시설이 묶여 일괄매각되는 사건입니다. 감정 이용상태는 기호 3이 제2종근린생활시설(1층) 및 제1종근린생활시설(2층), 기호 4가 제2종근린생활시설입니다. 토지면적은 3,074㎡이며 지목은 대, 용도지역은 제2종일반주거지역입니다. 현재 최저매각가는 1,340,392,000원으로 감정가 2,735,494,300원 대비 49% 수준까지 내려온 상태입니다.
권리구조의 기준점은 2022.01.28. 설정된 정동농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 2,440,000,000원이고, 채무자는 소유자 주식회사건우입니다. 그 뒤 2022.07.12. 김성문 명의의 소유권이전청구권 가등기, 2022.08.23. 진주시 압류가 들어왔고, 현재 경매개시결정 역시 그보다 뒤입니다. 등기자료상 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경661 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 집현면 지내리 121-4 · 지내리 121-4, 133-4 주1동 · 경상남도 진주시 집현면 지내길 255-13 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 제1종·제2종근린생활시설 |
| 토지 | 3,074㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 139,600원/㎡ |
| 건물 | 기호 3 철근콘크리트구조 스라브지붕 2층 · 기호 4 철근콘크리트구조 스라브지붕 단층 |
| 소유자 | 주식회사건우 |
| 감정가 / 최저가 | 2,735,494,300원 / 1,340,392,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 2,314,626,328원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리가 핵심
말소기준권리는 2022.01.28. 정동농업협동조합 근저당권입니다. 2022.07.12. 김성문 명의의 소유권이전청구권 가등기는 말소기준보다 뒤에 설정됐고 등기자료상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 별도 주의사항에 “갑구 2번 가등기 (담보가등기) — 종류 확인 필요”가 기재돼 있으므로, 입찰 전 가등기의 법적 성격과 매각조건을 원문으로 다시 확인해야 합니다.
② 임차인 — 실제 3명, 모두 말소기준 이후 전입
조사된 실제 임차인은 정경효·도유나·정경란 3명입니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 각 전입일이 2022.01.28. 말소기준보다 모두 늦어 자료상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 따라서 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정경효 | 확인 필요 | 2023.04.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 도유나 | 2층 카페트라움 | 2024.08.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정경란 | 확인 필요 | 2024.11.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 — 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 1,340,392,000원으로 감정가 2,735,494,300원의 49%입니다. 두 차례 유찰로 절대 가격은 크게 낮아졌습니다. 그러나 비교할 실거래 자료가 없으므로 이 금액이 현재 시장가보다 낮은지, 비슷한지, 높은지는 판단할 수 없습니다.
따라서 이 사건에서 “감정가 대비 49%”와 “시장 대비 저평가”는 같은 말이 아닙니다. 특히 주택 단일 호수가 아니라 토지 3,074㎡와 근린생활시설이 결합된 물건은 개별성이 크기 때문에, 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 평가하기보다 실제 임대수익·토지 활용도·인근 거래사례를 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,340,392,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,803,920원 |
| 1. 근저당 · 정동농업협동조합 | 2,440,000,000원 | 1,324,588,080원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 근저당 채권최고액 2,440,000,000원 중 1,324,588,080원이 배당되는 시나리오이며 미배당액은 1,115,411,920원입니다. 매수인 인수 예상액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 0원 유지
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 1,340,392,000원 | 1,324,588,080원 | 1,115,411,920원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 938,274,400원 | 926,491,656원 | 1,513,508,344원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 656,792,080원 | 647,824,159원 | 1,792,175,841원 | 0원 |
유찰될수록 정동농업협동조합의 미배당은 커지지만, 제공된 시나리오에서 그 부족액이 낙찰자에게 넘어가는 구조는 아닙니다. 즉 근저당 미배당액과 매수인 인수액은 별개이며, 세 시나리오 모두 매수인 인수 예상액은 0원입니다.
⑥ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경상남도 진주시 집현면 지내리에 위치하며 주변은 상가·주택·농경지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 지역 내 대중교통 상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 기호 3은 1층 제2종근린생활시설, 2층 제1종근린생활시설이고 기호 4는 제2종근린생활시설입니다.
- 구조. 기호 3은 철근콘크리트구조 스라브지붕 2층, 기호 4는 철근콘크리트구조 스라브지붕 단층입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 화재경보설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 3,074㎡, 지목 대, 완경사·자루형·세로한면(가), 제2종일반주거지역입니다.
- 규제. 가축사육제한구역이 포함되고 절대보호구역·상대보호구역 저촉 사항이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 갑구 2번 가등기 확인. 2022.07.12. 김성문 가등기는 말소기준 이후이지만, 담보가등기 종류 확인 필요라는 주의사항이 있으므로 원문 대조가 우선입니다.
- 임차인 3명 보완 확인. 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않은 부분은 매각물건명세서 원문에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 여러 건물의 매각 범위 및 현황을 현장에서 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%만 보지 말고 인근 토지·근린생활시설 거래사례와 임대수익성을 별도로 비교해야 합니다.
- 보호구역·토지규제 검토. 절대보호구역·상대보호구역 저촉 및 가축사육제한구역 포함이 향후 활용계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 실제 임차인 3명이 조사돼 있으므로 낙찰 후 점유 이전과 명도 일정까지 비용·시간에 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 활용성과 원문 확인
이 사건은 권리만 보면 말소기준이 뚜렷합니다. 2022.01.28. 정동농업협동조합 근저당 이후 가등기·압류·경매개시결정이 이어지고, 조사된 임차인 3명 역시 모두 후순위 전입이라 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 권리가 단순하다고 투자 판단까지 단순한 것은 아닙니다. 감정가의 49%까지 내려왔지만 비교 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 시장 대비 싸다고 단정할 수 없고, 토지 3,074㎡와 근린생활시설이 결합된 물건이라 활용성과 환금성 검토가 중요합니다. 여기에 갑구 2번 가등기의 종류 확인이라는 별도 체크포인트도 남아 있습니다. 권리는 비교적 정리돼 있지만, 가격·활용성·가등기 원문 확인이 입찰의 승부처인 사건입니다.
