창원지방법원 2025타경661. 진주시 집현면 지내리의 토지와 근린생활시설이 함께 매각되는 사건입니다. 감정 이용상태는 기호 3이 1층 제2종근린생활시설·2층 제1종근린생활시설, 기호 4가 제2종근린생활시설입니다. 소유자는 주식회사건우이고, 2022.01.28 소유권보존과 같은 날 정동농업협동조합의 채권최고액 2,440,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
그 뒤 2022.07.12 김성문의 소유권이전청구권가등기, 2022.08.23 진주시 압류가 들어왔고, 2024.02.27 정동농업협동조합의 임의경매가 개시됐다가 2025.02.26 취하로 말소됐습니다. 이후 2025.04.18 다시 현재의 2025타경661 임의경매가 개시됐습니다. 현재 최저가는 감정가보다 크게 낮아졌지만, 감정가 대비 할인율 자체가 곧바로 시세 대비 할인율을 뜻하지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경661 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 집현면 지내리 121-4, 133-4 주1동 · 경상남도 진주시 집현면 지내길 255-13 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 제1종근린생활시설·제2종근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사건우 |
| 토지 | 3,074.0㎡ · 지목 대 · 완경사 · 자루형 · 세로한면(가) |
| 감정가 / 최저가 | 2,735,494,300원 / 1,340,392,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권 / 청구액 | 정동농업협동조합 / 2,314,626,328원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸 구조
2022.08.23 진주시 압류도 말소기준보다 뒤에 있어 데이터상 매각으로 소멸합니다. 다만 배당 추정에는 당해세가 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 현재 경매개시결정 역시 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정경효 | — | 2023.04.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 도유나 | 2층 카페트라움 | 2024.08.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정경란 | — | 2024.11.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 3명입니다. 정경효는 2023.04.27, 도유나는 2024.08.28, 정경란은 2024.11.21 전입했고, 모두 말소기준일인 2022.01.28보다 늦습니다. 따라서 세 임차인 모두 대항력 없음으로 판정되어 있으며, 보증기관 대위·승계 신고도 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,340,392,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,803,920원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 정동농업협동조합 | 2,440,000,000원 | 1,324,588,080원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 정동농업협동조합 채권최고액 2,440,000,000원 중 1,324,588,080원이 배당되고, 미배당은 1,115,411,920원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 1,340,392,000원 | 1,324,588,080원 | 1,115,411,920원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 938,274,400원 | 926,491,656원 | 1,513,508,344원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 656,792,080원 | 647,824,159원 | 1,792,175,841원 | 0원 |
정동농업협동조합의 채권최고액은 어느 시나리오에서도 전액 충족되지 않습니다. 현재 회차에서도 신청채권액 2,314,626,328원보다 배당 추정액이 작습니다. 하지만 그 미배당 채권을 매수인이 승계하는 구조는 아니며, 제공된 각 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경상남도 진주시 집현면 지내리에 위치하고, 주위는 상가·주택·농경지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 지역 내 대중교통 등 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 기호 3은 제2종근린생활시설(1층) 및 제1종근린생활시설(2층), 기호 4는 제2종근린생활시설입니다.
- 건물. 기호 3은 철근콘크리트구조 스라브지붕 2층 건물, 기호 4는 철근콘크리트구조 스라브지붕 단층 건물입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 화재경보설비 등이 갖추어져 있습니다.
- 토지. 면적 3,074.0㎡, 지목 대, 완경사·자루형·세로한면(가), 공시지가 139,600원/㎡입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역이 포함되고, 절대보호구역·상대보호구역 저촉 및 준보전산지 접함 사항이 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원문 확인. 김성문 명의 가등기는 말소기준 이후지만, 소유권이전청구권가등기와 담보가등기 확인 필요 표시가 함께 있으므로 성격과 말소 여부를 반드시 원문 대조해야 합니다.
- 임차인 3명 확인. 모두 대항력은 없지만 보증금·우선변제 여부가 미상입니다. 특히 도유나의 점유부분은 2층 카페트라움으로 특정되어 있습니다.
- 진주시 압류 확인. 등기상 후순위 압류로 매각소멸 처리되어 있으나 배당 추정에서 당해세는 반영되지 않았습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 근린생활시설이 함께 매각되는 사건이므로 매각목록·경계·이용 현황을 원문과 현장에서 대조해야 합니다.
- 용도·규제 확인. 제2종일반주거지역과 교육환경 보호구역 관련 저촉 사항을 실제 이용계획과 함께 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가의 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 실제 거래가격·임대현황과 비교해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “감정가 49%”는 시세가 아니다
이 사건의 권리 구조는 비교적 분명합니다. 2022.01.28 정동농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 뒤에 들어온 가등기·압류·경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다. 임차인 정경효·도유나·정경란 3명도 모두 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으며, 현재 및 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 권리분석이 여기서 끝나는 것은 아닙니다. 김성문 명의 가등기의 구체적 성격, 진주시 압류와 실제 세금 배당, 임차인들의 보증금·우선변제 여부는 원문 확인이 필요합니다. 또한 이 물건은 근린생활시설과 토지가 결합된 일괄매각 물건입니다. 현재 최저가 1,340,392,000원이 감정가의 49%라는 이유만으로 ‘싸다’고 결론 내리지 않는 것이 가장 중요합니다. 권리는 인수 0원으로 정리되지만, 최종 입찰가는 실제 가격 검증 뒤 정해야 합니다.
