부산지방법원 2025타경5381. 부산 남구 대연동 정성재아파트 101동 5층 504호, 전용 58.63㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 주식회사부산근대화체인이고, 등기상 소유권은 2019.10.30 신탁재산의 귀속으로 돌아왔습니다. 말소기준권리는 2020.09.29 설정된 주식회사리츠레스트의 근저당권으로, 채권최고액은 1,600,000,000원이며 공동담보가 설정돼 있습니다. 이후 남구 압류, 중소기업은행 가압류, 국세 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

문제는 등기부보다 먼저 들어온 점유 신고입니다. 황환중은 2020.01.30 전입했고 2025.06.16 권리신고 및 배당요구를 했습니다. 전입 시점만 보면 말소기준권리보다 약 8개월 앞서지만, 보증금·확정일자·실제 점유 범위가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 있음으로 확정할 수도, 인수 0원으로 단정할 수도 없습니다. 특히 황환중은 이번 경매의 신청채권자이면서 같은 호수 전입자로 확인돼, 실제 임대차인지 관계인 점유인지 원본 서류 확인이 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 임차인 승계는 별개다

말소기준인 리츠레스트 근저당권 이후 설정된 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2022.09.28 설정된 근저당권부채권 질권은 말소기준 근저당의 채권에 부수된 배당 수령관계로, 매수인의 점유·사용 문제와는 구분해서 봐야 합니다. 등기부상 후순위 채권액이 매각대금을 크게 초과하더라도 그 미배당 채권 자체가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 신청채권자와 전입자가 동일하다

신고된 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 황환중 본인의 신고이며, 현황조사·문건접수·매각물건명세서에 이름이 나타납니다. 다만 점유 부분, 보증금, 확정일자가 모두 확인되지 않아 우선변제 여부와 예상 미배당액을 계산할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 표면상 30.5% 할인, 그러나 실질취득가는 미확정

같은 단지 동일 면적 58.63㎡의 최근 실거래 12건입니다. 전체 평균은 323,416,666원이지만 과거 427,000,000원 거래가 포함돼 있어, 현재 가격 판단은 최근 12개월 평균 314,250,000원과 최신 거래 277,000,000원을 우선해야 합니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 5.5% 낮아진 하락 추세입니다.

현재 최저가 218,400,000원은 최근 12개월 평균의 69.5%이며, 최신 거래 277,000,000원보다 58,600,000원 낮습니다. 낙찰가만 보면 가격 여유가 존재합니다. 다만 황환중의 승계 보증금이 있다면 실질취득가는 218,400,000원 + 미배당 보증금이 됩니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 총취득원가가 보증금 수준에 수렴할 수 있으므로, 현재 수치만으로 ‘시세보다 싸다’고 확정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 218,400,000원 가정)

채권 총액 1,885,153,700원 중 214,542,400원이 배당되고, 미배당은 1,670,611,300원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 이 표의 채권 미배당액이 그대로 매수인 채무가 되는 것은 아니지만, 선순위 임차인의 미배당 보증금은 별도 승계 문제가 될 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락보다 임차인 확인이 먼저다

회차가 내려갈수록 등기상 채권의 미배당액만 커집니다. 동시에 황환중이 유효한 선순위 대항력 임차인이라면 배당 재원이 감소해 매수인이 승계할 미배당 보증금이 커질 수 있습니다. 보증금이 낙찰가를 넘는 구조라면 낙찰가 하락분만큼 인수액이 늘어 실질취득가가 거의 내려가지 않을 수 있으므로, 추가 유찰을 가격 메리트로만 해석해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 남구 대연동 대천초등학교 북측 인근입니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트단지와 도로변 상가가 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 일반적인 대중교통 여건은 무난합니다.
• 도로. 남측으로 왕복 4차선 규모의 유엔로와 접하며, 동측으로 약 6m 폭 도로와 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 11층 건물의 5층으로, 급배수·위생·화재탐지·소화·승강기· 공동현관·도시가스·난방설비가 설치돼 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며 절대보호구역 저촉, 상대보호구역 포함·저촉, 자연재해위험개선지구 포함, 특화경관지구 접함으로 확인됩니다.
• 토지. 지목은 대, 평지의 가로장방형 토지이며 공시지가는 2,505,000원/㎡입니다. 공부와의 차이와 위반건축물은 없습니다.
• 환금성. 2019년 준공된 58세대 소규모 단지입니다. 동일 면적 거래는 확인되지만 277,000,000원부터 427,000,000원까지 편차가 크고 최근 흐름은 -5.5% 하락했습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임대차계약 원본. 황환중의 계약일, 보증금, 임대인, 계약기간과 확정일자 유무를 확인해야 합니다.
• 보증금 지급자료. 계좌이체 내역, 영수증, 자금 흐름을 통해 실제 보증금이 지급됐는지 대조해야 합니다.
• 실제 점유. 점유 부분이 미상인 만큼 해당 호수에 누가 거주하는지, 황환중이 실제 주거 점유를 유지하는지 확인해야 합니다.
• 신청채권과 임대차 관계. 황환중의 청구액 240,153,700원이 임대차보증금 채권인지, 별도의 금전채권인지 집행권원과 채권 발생 원인을 확인해야 합니다.
• 배당요구와 확정일자. 배당요구는 2025.06.16 접수됐으나 확정일자가 확인되지 않습니다. 배당순위와 예상 미배당액을 다시 계산해야 합니다.
• 근저당권부채권 질권. 리츠레스트 근저당권에 설정된 다이아대부 질권과 공동담보목록을 확인해 배당 수령관계를 대조해야 합니다.
• 하락 시세 반영. 전체 평균 323,416,666원보다 최신 거래 277,000,000원과 최근 추세 -5.5%를 우선해 가격 상한을 판단해야 합니다.
• 토지 규제 확인. 자연재해위험개선지구와 교육환경 보호구역 저촉 범위가 이용과 환금성에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서와 배당요구 관련 서류를 서로 대조해야 합니다.

맺으며 — “가격은 내려왔지만 권리분석은 끝나지 않았다”

최저가 218,400,000원은 최근 12개월 평균 314,250,000원의 69.5%, 최신 거래 277,000,000원의 78.8% 수준입니다. 숫자만 보면 관심을 가질 만한 가격입니다. 그러나 이 사건은 말소기준권리보다 먼저 전입한 황환중의 보증금과 확정일자가 확인되지 않고, 그 황환중이 경매 신청채권자이기도 합니다.

유효한 선순위 임차인이 아니라는 점이 확인되면 등기상 후순위 권리는 소멸하고 가격 할인도 살아납니다. 반대로 진정한 대항력 임차인이고 보증금이 크다면 매수인의 실질취득가는 낙찰가 + 미배당 보증금으로 올라가며, 추가 유찰이 곧 원가 하락을 뜻하지 않을 수 있습니다. 따라서 결론은 표면 가격은 매력, 권리는 보류입니다. 황환중의 임대차와 보증금이 확인되기 전에는 인수 0원이나 시세 대비 저가라고 확정해서는 안 됩니다.