부산지방법원 2025타경5390. 해운대구 좌동 엘리움 3층 311호로, 감정평가상 근린생활시설이며 현재 더바른교정재활센터로 이용 중인 물건입니다. 감정가 533,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 261,170,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려온 것처럼 보이지만, 이 사건은 임차관계와 말소기준 확인이 가격보다 먼저입니다.

권리산정상 말소기준은 2025.05.27 임의경매개시결정으로 제시되어 있습니다. 강성민은 2025.04.17 신고로 그보다 앞서고, 보증금 20,000,000원에 월 1,557,500원, 배당요구일은 2025.06.18입니다. 배당계산에서는 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 잡혀 있습니다. 반면 (주) 광건설은 2013.02.08 신고와 월 500,000원이 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다. 별도로 ‘광건설’이라는 기록은 주거 이용으로 나타나지만 신고일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 이 역시 대항력과 인수액을 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 핵심은 말소기준 원본 대조

과거 신탁·근저당·전세권 관련 등기는 다수 존재합니다. 2017.08.28 설정된 루예엘리움헬스케어주식회사의 전세금 200,000,000원 전세권과 그 전세권에 붙은 압류들은 이후 말소등기가 이어졌고, 전세권 자체도 2020.12.30 말소등기가 접수됐습니다. 2025.06.23에는 파산선고가 등기됐으나 2025.11.15 파산폐지결정 후 2025.12.12 파산선고등기 말소가 접수됐습니다.

② 임차관계 — 확정 20,000,000원에 ‘미상’이 더 있다

강성민은 보증금이 확인되고 배당계산에서도 20,000,000원 전액 인수로 반영돼 있습니다. 따라서 현재 최저가 261,170,000원만 납부하는 구조가 아니라, 확인된 범위만으로도 실질취득액은 281,170,000원 이상입니다. 여기에 (주) 광건설과 광건설 관련 보증금이 존재하고 그 권리가 매수인에게 인수되는 것으로 확인될 경우 실질취득액은 더 올라갑니다.

③ 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다

감정가 533,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 회차 최저가는 261,170,000원, 즉 감정가 49% 수준입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 수치가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 하락폭을 시세 대비 할인율로 바꿔 읽으면 안 됩니다. 특히 현재 최저가에 강성민 인수액을 더한 확인 가능한 실질취득액부터 281,170,000원 이상이고, 나머지 임차관계의 보증금은 미상입니다.

④ 예상배당표 (매각가 261,170,000원 가정)

강성민 보증금 20,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 배당계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값입니다. 또한 회차 시나리오에서는 신청채권자 청구액 407,000,000원에 대해 배당액 0원·미충족으로 표시되므로, 근저당권 이전과 실제 배당순위·배당요구 관계를 원본에서 반드시 확인해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수위험은 남는다

회차가 내려가도 강성민의 확인된 20,000,000원 인수액은 각 시나리오에서 그대로 유지됩니다. 더 중요한 점은 (주) 광건설과 광건설의 보증금이 미상이라는 것입니다. 따라서 다음 회차에서 최저가가 더 떨어지더라도 미상 인수액을 확인하기 전에는 총 취득비용을 확정할 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산 지하철 2호선 장산역 남동측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설 및 업무시설 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 장산역이 소재하며, 대중교통 상황은 보통입니다.
• 이용상태. 근린생활시설로서 상호명 더바른교정재활센터로 이용 중입니다.
• 건물. 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 슬라브 지붕 15층 건 내 제3층 제311호이며, 사용승인일은 2011.05.30입니다.
• 설비. 기본적인 위생설비·소화설비·승강기 설비·천정형 냉난방 설비가 구비되어 있습니다.
• 도로. 북동측 및 북서측으로 광대로와 각각 접합니다.
• 토지. 중심상업지역의 상업용 부지로, 평지·사다리형이며 공시지가는 8,338,000원/㎡입니다.
• 계획·제한. 택지개발지구·가로구역별 최고높이 제한지역·가축사육제한구역·중심상업지역·방화지구·지구단위계획구역에 포함되고 도로·도시철도·광장에 접합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준 재확인. 2025.05.27 임의경매개시결정을 기준으로 한 권리산정과 2021.01.06 근저당·2026.01.20 근저당권 이전 기록을 등기 원본에서 대조해야 합니다.
• 강성민 인수 확인. 보증금 20,000,000원, 신고일 2025.04.17, 배당요구일 2025.06.18 및 우선변제권 없음·매수인 인수 계산이 매각물건명세서 최종본과 일치하는지 확인해야 합니다.
• (주) 광건설 보증금 확인. 2013.02.08 신고와 월 500,000원은 확인되지만 보증금·확정일자가 미상이므로 대항력과 인수액을 확정해서는 안 됩니다.
• 광건설 기록 확인. 신고일·보증금·확정일자가 확인되지 않고 주거 이용으로 기재되어 있어 실제 점유관계와 별도 권리인지 확인해야 합니다.
• 배당관계 확인. 신청채권자 청구액 407,000,000원에 대해 시나리오상 배당 0원·미충족으로 나타나므로 수협엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전 이후 채권관계를 원본 대조해야 합니다.
• 시세 별도 확인. 감정가 49%라는 비율만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 미상 보증금을 포함한 실질취득액과 실제 근린시설 거래수준을 확인해야 합니다.

맺으며 — “49%까지 유찰됐다”보다 “얼마를 인수하느냐”가 먼저

이 물건은 감정가 533,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 261,170,000원까지 내려왔습니다. 그러나 권리분석에서는 그 숫자가 출발점일 뿐입니다. 강성민 보증금 20,000,000원이 매수인 인수로 계산되므로 확인 가능한 실질취득액은 이미 281,170,000원 이상이고, (주) 광건설과 광건설 관련 보증금은 미상입니다.

게다가 권리산정상 말소기준인 2025.05.27 경매개시결정과 별개로 2021.01.06 근저당 및 2026.01.20 근저당권 이전 기록이 함께 존재해 말소기준과 임차인 대항력의 전제가 되는 등기상태 자체를 원본에서 다시 확인할 필요가 있습니다. 비교 가능한 실거래 수치도 없는 만큼, 현재 단계에서 ‘감정가 절반 이하이니 싸다’는 결론은 금물입니다. 가격은 내려왔지만 권리는 아직 확정되지 않았다. 이 사건의 승부처는 추가 인수액과 말소기준을 먼저 닫은 뒤 비로소 실제 취득원가를 계산하는 데 있습니다.