부산지방법원 2024타경66534. 전포 코아루 오펠리움오피스텔 4층 401호, 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 표면상 최저가는 31,429,000원까지 내려왔지만 권리구조는 단순 할인형이 아닙니다. 임차인 김경훈은 2021.09.17. 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2021.08.31.입니다. 말소기준권리는 그보다 뒤인 2022.01.11. 국 압류이므로 김경훈은 대항력 있는 선순위 임차인입니다.
2023.09.26.에는 보증금 180,000,000원의 주택임차권등기도 마쳤고 배당요구도 한 상태입니다. 매각물건명세서상 이 임차권은 보증금 전액을 배당받지 못하면 미배당 잔액 범위에서 말소되지 않고 매수인이 인수하는 권리로 명시돼 있습니다. 따라서 이 사건에서 최저매각가가 추가로 내려가더라도 그만큼 임차인의 미배당 잔액이 커져, 총 부담은 보증금 1.8억원 부근에서 거의 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경66534 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 전포대로 159, 4층401호 (전포동, 전포 코아루 오펠리움오피스텔) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 감정평가상 주거용 오피스텔 · 27층 건물 내 4층 401호 |
| 소유자 | 이영자 · 2019.09.27. 소유권이전 등기 · 거래가액 191,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 187,000,000원 / 31,429,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김경훈 / 185,154,012원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 등기 말소보다 먼저 생긴 임차인의 대항력이 핵심
현재 등기상 말소기준으로 잡힌 권리는 2022.01.11. 수영세무서장의 국 압류입니다. 2020.11.19. 설정됐던 동청도농업협동조합 근저당권 78,000,000원은 2021.09.17. 이미 말소됐기 때문에 현재 경매의 말소기준으로 작동하지 않습니다.
반면 임차인 김경훈의 전입·점유일은 2021.09.17.로 말소기준보다 앞섭니다. 임차권등기 자체는 2023.09.26.로 늦지만, 이 사건의 핵심은 임차권등기 순번이 아니라 먼저 취득한 대항력입니다. 이후의 김종훈 가압류, 밀양시 압류, 부산광역시 남구 압류, 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하더라도 선순위 임차인의 미배당 보증금은 별개입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 미배당 보증금 승계형
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 김경훈 건물 전유부분 전부 · 주거 | 2021.09.17 | 2021.08.31 | 180,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 승계 有 |
③ 회차별 실질 부담 — 유찰돼도 인수가 늘어난다
| 회차 | 최저가 | 임차보증금 미배당·인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 31,429,000원 | 149,536,722원 | 180,965,722원 |
| 6회 유찰 시 | 22,000,300원 | 158,795,705원 | 180,796,005원 |
| 7회 유찰 시 | 15,400,209원 | 165,276,995원 | 180,677,204원 |
현재 최저가는 감정가 187,000,000원의 16.81%까지 내려왔지만, 가격 메리트를 최저가만으로 평가할 수 없습니다. 실제 자금 부담은 선순위 임차보증금 때문에 감정가에 매우 가까운 1.8억원대입니다. 동일 물건의 최근 실거래 비교가 아닌 감정가만으로 시세 대비 저렴하다고 결론 내릴 수 없으며, 이 사건의 가격 판단 기준은 31,429,000원이 아니라 실질취득 약 180,000,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 31,429,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 965,722원 |
| 1. 임차인 김경훈 보증금 | 180,000,000원 | 30,463,278원 |
| 2. 가압류 · 김종훈 | 50,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 김경훈 | 185,154,012원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당모형상 임차인 보증금 부족분 149,536,722원이 매수인 인수로 남습니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당해 선순위 차감될 경우 실제 임차인 배당액은 더 줄고, 그만큼 매수인의 미배당 보증금 인수 부담이 커질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 27층 건물 내 4층 401호입니다.
- 입지. 부산진구 전포동 성북초등학교 서측 인근. 상업지역 안에 근린생활시설, 유사 공동주택, 단독주택 등이 혼재하고 서면권 외곽으로 생활여건은 양호한 편입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 근거리에 버스정류장과 지하철 전포역이 있어 대중교통 사정도 양호한 편입니다.
- 도로. 토지 동측으로 약 60m, 북측과 남측으로 약 10m 내외의 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 속합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득가로 계산. 현재 회차 기준 최저가 31,429,000원과 임차보증금 미배당 인수액 149,536,722원을 함께 봐야 합니다.
- 선순위 임차인의 전입·점유 원본 확인. 전입 2021.09.17., 확정일자 2021.08.31., 보증금 180,000,000원, 임차권등기 2023.09.26.의 연결관계를 등기부·현황조사·매각물건명세서 원문에서 다시 확인해야 합니다.
- 김경훈 청구 구조 확인. 임차인과 강제경매 신청채권자가 같은 이름이고, 임차보증금 180,000,000원과 신청채권 청구액 185,154,012원이 함께 존재하므로 청구원인과 범위를 대조해야 합니다.
- 조세 압류 확인. 국·밀양시·부산광역시 남구의 압류가 존재합니다. 당해세 여부와 실제 교부청구액에 따라 임차인 배당과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 유찰 추가 대기 효과 과대평가 금지. 6회·7회 유찰 시 최저가는 내려가지만 매수인 인수액이 함께 증가합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 배당요구 내역을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “31,429,000원에 사는 물건이 아니다”
이 사건의 숫자 하나만 고르라면 최저가 31,429,000원이 아니라 임차보증금 180,000,000원입니다. 김경훈은 말소기준인 2022.01.11. 국 압류보다 앞선 2021.09.17. 전입·점유로 대항력을 갖췄고, 배당요구와 임차권등기까지 마쳤습니다. 현재 회차에선 30,463,278원만 배당되고 149,536,722원이 남아 매수인에게 승계되므로, 낙찰가까지 합친 실질 부담은 180,965,722원입니다.
추가 유찰이 되더라도 낙찰가는 낮아지는 대신 미배당 보증금이 증가합니다. 따라서 이 사건은 “5회 유찰된 3천만원대 오피스텔”이 아니라 “선순위 임차보증금 때문에 실질취득가가 약 1.8억원에 고정되는 인수형 경매”로 보는 것이 맞습니다. 여기에 조세 압류의 당해세 가능성과 동일인으로 보이는 임차인·신청채권자의 청구관계까지 확인해야 하므로, 낮은 최저가만으로 접근하기에는 권리분석 난도와 자금부담이 모두 큽니다.
