140,000,000원
부산지방법원 2025타경5500. 부산 남구 용호동 용호클래스원 6층 602호로, 사건상 용도는 다세대이며 감정 당시에는 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 200,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 140,000,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2023.09.14. 설정된 주식회사부일레미콘의 근저당권 60,000,000원입니다.
말소기준권리 이후 설정된 김남수의 가압류 300,000,000원, 조용원의 강제경매개시결정, 동래세무서장의 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 현황조사와 매각물건명세서에 나타난 점유자 조용원의 전입일은 말소기준권리보다 약 2년 3개월 빠릅니다. 보증금과 확정일자가 미상인 만큼 대항력 있음으로 단정할 수도, 인수 0원으로 단정할 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5500 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 용호동 370-3 용호클래스원 6층 602호 도로명: 부산광역시 남구 동명로131번길 26 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 업무시설(오피스텔) 이용 · 60.99㎡ · 13층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 제이피건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 140,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 조용원 / 160,455,900원 |
| 말소기준권리 | 2023.09.14. 근저당권 · 주식회사부일레미콘 · 채권최고액 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 선순위 점유는 미확정
2018년 국제자산신탁주식회사 명의의 신탁등기는 2019.02.20. 신탁재산 귀속을 원인으로 말소됐습니다. 박연옥 명의 전세권 120,000,000원도 2021.04.30. 해지를 원인으로 이미 말소돼 현재 인수 대상 전세권은 아닙니다.
핵심은 등기권리가 아니라 점유자 조용원입니다. 전입일 2021.06.09.는 말소기준권리인 2023.09.14. 근저당권보다 앞섭니다. 다만 점유 부분·보증금·확정일자·배당요구 여부가 모두 미상이라 현재 단계의 정확한 판정은 대항력 가능·미상입니다.
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조용원 | 미상 | 2021.06.09 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 표면 가격은 87.5%, 실질 가격은 아직 미상
용호클래스원은 총 11세대, 2018.07.09. 준공된 소규모 건물입니다. 확인되는 동일 면적 실거래는 2023.08. 전용 60.99㎡ 4층의 160,000,000원 한 건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 | 현재 최저가 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 2023.08 | 60.99㎡ | 4층 | 160,000,000원 | 87.5% |
현재 최저가 140,000,000원은 확인 실거래보다 20,000,000원 낮습니다. 그러나 비교 거래가 1건뿐이고 거래 시점도 2023.08.이므로, 이 숫자만으로 현재 시세를 단정하기 어렵습니다. 무엇보다 선순위 점유자의 보증금이 미상인 상태에서는 140,000,000원이 최종 취득원가가 아닐 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,760,000원 | 송달·공고·감정·매각수수료 추정 |
| 1. 근저당권 · 주식회사부일레미콘 | 60,000,000원 | 60,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 2. 가압류 · 김남수 | 300,000,000원 | 77,240,000원 | 222,760,000원 미배당 |
| 3. 경매신청채권자 · 조용원 | 160,455,900원 | 0원 | 신청채권 전액 미배당 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 매각대금 전액 소진 |
총 채권액은 520,455,900원, 채권자 예상배당액은 137,240,000원이며 배당 부족액은 383,215,900원입니다. 특히 신청채권자 조용원은 현재 순위 계산상 배당액이 0원입니다. 다만 이 표에는 점유자 조용원의 미상 보증금, 당해세 및 최우선변제 가능액이 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 배당 부족 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 140,000,000원 | 137,240,000원 | 383,215,900원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 98,000,000원 | 95,836,000원 | 424,619,900원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 68,600,000원 | 66,965,200원 | 453,490,700원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 이기대어귀삼거리 남측 근거리, 용호초등학교 남동측 인근, 남부산농협 용호지점 북서측 인근의 주상혼용지대입니다. 주상용건물·단독주택·소규모 아파트·근린상가가 혼재합니다.
- 교통. 소형차량 출입이 가능하고 마을버스 및 시내버스정류소가 인근에 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물 내 6층 602호이며, 위생·화재탐지·옥내소화전· 스프링클러·승강기·공동현관문·도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 이용 상태. 사건상 용도는 다세대이나 감정 당시 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 남향·복도식이며 주차타워 설비가 있습니다.
- 도로. 서측 약 8미터 포장도로로 출입하고 남측 막다른 골목출입로에도 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 중로3류에 접합니다. 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 2,423,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 11세대의 소규모 건물이고 확인 실거래가 1건뿐이어서 가격 비교 표본이 제한적입니다. 개별 호수의 내부 상태도 이해관계인 부재로 조사되지 않았습니다.
- 물건 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 조용원의 임대차계약서, 보증금, 실제 지급 내역, 점유 개시일, 전입세대열람, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 대항력이 인정되는 미배당 보증금이 확인되면 낙찰가에 해당 금액을 더해 실질취득액을 계산하고 160,000,000원 실거래와 비교해야 합니다.
- 관계인 여부 검증. 점유자와 신청채권자의 이름이 같은 이유, 채권 발생 원인, 보증금과 신청채권의 관계를 확인해야 합니다. 가장임차인 여부는 객관적 자료로 판단해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 다세대와 현황상 업무시설(오피스텔) 이용의 차이가 금융·전입· 임대·세무 조건에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 이해관계인 부재로 내벽·창호 상태를 조사하지 못했으므로 누수·마감·설비 상태와 수리비를 현장에서 점검해야 합니다.
- 배당 순위 재검토. 동래세무서 압류와 당해세, 점유자의 최우선변제 또는 우선변제 가능성이 실제 배당표에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가보다 선순위 점유 확인이 먼저”
이 물건은 등기부만 보면 말소기준권리 이후의 가압류·경매개시결정·압류가 소멸하는 구조입니다. 그러나 권리분석의 결론은 등기부만으로 끝나지 않습니다. 조용원의 전입일은 말소기준권리보다 빠르고 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다.
최저가 140,000,000원은 확인 실거래 160,000,000원의 87.5%지만, 이는 인수액을 반영하지 않은 표면 비교입니다. 보증금 인수 가능성을 확인하지 않은 채 “30% 할인”만 보고 접근하면 실제 취득원가가 예상보다 높아질 수 있습니다. 후순위 등기는 소멸, 선순위 점유는 미확정. 이 사건은 가격보다 임대차 실체 확인이 먼저인 물건입니다.
