부산지방법원 2024타경66572. 부산진구 양정동 ‘중앙시티빌’ 7층 702호로, 공부상 업무시설이지만 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 감정가 166,000,000원에서 10회 유찰돼 현재 최저가는 81,340,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 표면적인 가격만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건은 최저가가 아니라 대항력 임차권과 특별매각조건을 함께 읽어야 하는 물건입니다.
등기된 임차권자 성기원의 보증금은 175,000,000원입니다. 전입신고일은 2018.03.08, 확정일자는 2018.02.28, 점유개시일은 2018.03.13으로, 제공된 말소기준일 2020.07.13보다 앞섭니다. 따라서 일반적인 배당 구조에서는 보증금 중 매각대금으로 회수하지 못한 금액이 낙찰자에게 남습니다. 현재 회차의 룰상 미배당액은 95,524,120원입니다.
다만 매각물건명세서에는 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못한 임대차보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다는 특별매각조건이 명시돼 있습니다. 이 조건이 최종 매각에도 유지되고 실제로 이행되면, 성기원 임차권에 관한 매수인의 실질 인수는 0원*으로 해소됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경66572 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 중앙대로941번길 66-16, 7층 702호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(주거용 오피스텔) · 지하 1층∼지상 9층 중 7층 |
| 현 소유자 | 조효은 (2022.04.20. 강제경매로 인한 매각, 2022.04.27. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 166,000,000원 / 81,340,000원 (10회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 158,578,601원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
| 등기 발행 | 부산지방법원 등기국 · 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 특별조건으로 해소
과거 이석관 소유 당시 설정됐던 부전1동새마을금고 근저당 159,867,500원과 공지영 등 근저당 90,000,000원은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 2020년 주택도시보증공사가 신청한 종전 강제경매도 2022년 조효은이 매수하면서 말소됐습니다.
현재 권리분석의 핵심은 을구 5번 성기원 주택임차권입니다. 이 임차권은 제공된 말소기준인 2020.07.13. 부산신용보증재단의 임차권부채권 가압류보다 먼저 등기됐고, 전입·점유·확정일자도 말소기준보다 앞서 대항력이 인정되는 구조입니다. 말소기준 이후의 부산신용보증재단 가압류와 2024년 주택도시보증공사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 사용 | 주요 일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 성기원 건물 전부 · 주거 임차권등기 | 계약 2018.02.27 확정 2018.02.28 전입 2018.03.08 점유 2018.03.13 배당요구 2020.04.03 | 175,000,000원 차임 없음 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 중복 아님 특별조건 적용 |
* 특별매각조건이 최종 매각물건명세서에 그대로 유지되고, 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 이행되는 것을 전제로 합니다. 조건이 변경되거나 이행되지 않으면 현재 회차 기준 룰상 미배당 95,524,120원의 인수 위험이 다시 발생합니다.
③ 가격 해석 — 49%라도 시세 가점은 보류
최저매각가는 감정가 166,000,000원의 49%인 81,340,000원까지 내려왔습니다. 특별매각조건이 이행되면 실질취득도 81,340,000원으로 같아집니다. 그러나 이 사건은 최근 실거래나 최신 거래가격을 기준으로 한 비교 없이 감정가 대비 할인율만 제시돼 있습니다. 따라서 감정가의 49%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 단정하거나 가격 가점을 줄 수는 없습니다.
특히 10회 유찰은 감정가와 최저가의 차이만큼이나 중요한 시장 신호입니다. 오피스텔의 실제 임대수요, 내부 상태, 관리비, 기계식 주차 이용성, 현재 점유와 인도 가능 시점 등을 확인한 뒤 주변 동일 용도·유사 조건의 거래가격과 비교해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 81,340,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,864,120원 |
| 1. 임차인 성기원 보증금 | 175,000,000원 | 79,475,880원 |
| 2. 부산신용보증재단 가압류 | 20,776,500원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 신청채권 | 158,578,601원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 전액이 집행비용과 임차인 배당에 사용됩니다. 성기원 보증금의 룰상 미배당액은 95,524,120원이지만, 특별매각조건이 이행되면 매수인에 대한 반환청구권이 포기되고 임차권등기가 말소돼 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 양정동 양정초등학교 북서측 인근이며, 주변은 아파트·다세대주택, 주거용 오피스텔과 일부 제조업소 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 부산지하철 1호선 양정역이 있어 교통상황은 대체로 무난합니다.
- 이용. 공부상 업무시설이며 실제로는 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 지하 1층∼지상 9층 건물의 7층 702호입니다.
- 설비. 급·배수, 위생, 화재탐지·경보기, 승강기, 기계식 주차, 도시가스 보일러 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 준주거지역·상대보호구역이며, 토지는 124.0㎡의 평지·사다리형으로 업무시설 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 2,318,000원/㎡입니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 10회 유찰된 주거용 오피스텔이므로 감정가 할인율만 보지 말고, 실제 임대수요와 관리비·주차·점유 상태를 확인해 환금성을 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 최종 매각물건명세서에 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 그대로 유지되는지 확인하세요.
- 포기·말소 이행 확인. 포기 대상이 성기원 임차권의 미배당 잔액 전부인지, 임차권등기 말소에 필요한 절차가 어떻게 진행되는지 원본 서류로 확인하세요.
- 점유와 인도. 임차권등기 말소와 실제 점유 이전은 별개의 문제일 수 있으므로, 현재 점유자와 인도 가능 시점을 확인하세요.
- 10회 유찰 원인. 내부 상태, 관리비 체납, 기계식 주차, 주거용 오피스텔 수요, 임대 가능 금액을 현장에서 점검하세요.
- 시세 대조. 감정가의 49%라는 할인율만으로 저가라고 판단하지 말고 양정동의 동일 용도·유사 층·유사 상태 거래와 비교하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 특별매각조건을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수형이지만, 조건 이행 시 0원”
이 사건을 최저가 81,340,000원짜리 단순 할인 물건으로 보면 핵심을 놓칩니다. 선순위 대항력 임차권의 보증금은 175,000,000원이고, 현재 회차의 룰상 미배당액은 95,524,120원입니다. 특별매각조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질부담이 보증금 규모에 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다.
그러나 이번 매각은 미배당 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 합니다. 이 조건이 정확히 유지·이행되면 매수인 인수는 0원*, 실질취득은 81,340,000원으로 정리됩니다. 다만 10회 유찰된 주거용 오피스텔이고, 실거래 기준 가격 검증이 선행되지 않았으므로 감정가 대비 49%만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 권리의 승부처는 특별매각조건, 가격의 승부처는 현장 시세와 유찰 원인입니다.