부산지방법원 2025타경5505. 송정해수욕장 북서측 인근의 해운대송정우림필유아파트 102동 1층 103호입니다. 전용면적은 59.8998㎡이고 감정평가상 통칭 25평형, 남동향 아파트로 이용 중입니다. 감정가는 282,000,000원이며 1회 유찰돼 최저매각가는 감정가의 70%인 197,400,000원입니다.
등기상 핵심은 2023년 3월 15일 설정된 부산원광신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 228,000,000원이고, 이 권리가 말소기준이 됩니다. 이후 설정된 스마트대부 근저당권과 우리금융캐피탈·서민금융진흥원의 가압류, 현재 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 과거 하나은행과 애큐온저축은행 근저당권은 이미 말소됐으며, 2024타경1700 경매개시결정도 취소기각결정 후 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5505 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 송정동 947 해운대송정우림필유아파트 제102동 제1층 제103호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.8998㎡ · 통칭 25평형 · 남동향 · 26층 중 1층 |
| 소유자 | 심정숙 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 282,000,000원 / 197,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산원광신용협동조합 / 219,835,355원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 단지 | 해운대송정우림필유아파트 · 11개동 407세대 · 사용승인 2015.10.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.03.15. 을구 3번 부산원광신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 228,000,000원이며 신청채권자의 청구액은 219,835,355원입니다. 그 뒤의 스마트대부 근저당권 26,000,000원, 우리금융캐피탈 가압류 15,072,393원, 서민금융진흥원 가압류 12,245,117원과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 평균의 63.2%
동일 단지 전용 59.9㎡대의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 312,250,000원입니다. 최신 거래는 2026년 7월 12층 300,000,000원이며, 같은 1층 거래도 2026년 2월 300,000,000원에 신고됐습니다. 현재 최저가는 197,400,000원으로 최근 평균보다 114,850,000원 낮고, 같은 1층 거래가보다 102,600,000원 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.9㎡ | 12 | 300,000,000원 |
| 2026.06 | 59.9㎡ | 5 | 280,000,000원 |
| 2026.05 | 59.93㎡ | 12 | 315,000,000원 |
| 2026.04 | 59.93㎡ | 23 | 330,000,000원 |
| 2026.02 | 59.93㎡ | 1 | 300,000,000원 |
| 2026.02 | 59.98㎡ | 2 | 300,000,000원 |
| 2025.11 | 59.93㎡ | 10 | 312,500,000원 |
| 2025.10 | 59.93㎡ | 13 | 320,000,000원 |
| 2025.10 | 59.93㎡ | 13 | 320,000,000원 |
| 2025.10 | 59.93㎡ | 23 | 343,000,000원 |
| 2025.09 | 59.93㎡ | 11 | 301,500,000원 |
| 2025.09 | 59.93㎡ | 21 | 325,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.9㎡대 | 12건 | 312,250,000원 |
거래 범위는 280,000,000원~343,000,000원이고 감정가 282,000,000원도 거래 범위의 하단에 가깝습니다. 현재 최저가 197,400,000원은 최근 평균의 63.2%, 최신 거래 300,000,000원의 65.8%입니다. 제공된 최근 거래만 놓고 보면 가격 여유가 뚜렷한 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 197,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,563,600원 |
| 1. 부산원광신용협동조합 근저당권 | 228,000,000원 | 193,836,400원 |
| 2. 스마트대부 근저당권 | 26,000,000원 | 0원 |
| 3. 우리금융캐피탈 가압류 | 15,072,393원 | 0원 |
| 4. 서민금융진흥원 가압류 | 12,245,117원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 281,317,510원 중 193,836,400원이 배당되고 미배당액은 87,481,110원입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 0원 유지
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 197,400,000원 | 193,836,400원 | 87,481,110원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 138,180,000원 | 135,445,480원 | 145,872,030원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 96,726,000원 | 94,584,932원 | 186,732,578원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 신청채권자와 후순위 채권자의 미배당은 커지지만, 제시된 배당모형에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액이 발생하지 않습니다. 다만 확인되지 않은 점유관계는 이 배당표와 별도로 조사해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 송정해수욕장 북서측 인근에 위치하며 주변은 아파트, 단독주택, 임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 규모. 11개동 407세대, 사용승인일 2015.10.23의 아파트 단지입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 시내버스 정류장은 도보 약 10분 거리에 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 26층 중 1층이며 위생·급배수·소화전·화재경보·승강기·가스난방 설비가 있습니다.
- 토지. 동향 완경사지를 평탄하게 조성한 부정형 토지로, 단지 내 진입로와 가로망이 정비돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 일부 자연녹지지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역입니다.
- 공시지가. 1㎡당 1,487,000원이며 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 최근 동일 면적 거래 12건이 280,000,000원~343,000,000원에 분포해 거래 표본은 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 현장 방문과 전입세대 열람으로 소유자·임차인·무단점유 여부를 확인하세요.
- 임차권 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구종기 내역에서 대항력과 우선변제권을 재확인하세요.
- 1층 상태 확인. 채광, 사생활 노출, 습기, 결로, 외부 소음, 조경 간섭과 내부 수리 범위를 점검하세요.
- 관리비 체납. 관리사무소에서 공용부분 체납액과 장기수선 관련 부담을 확인하세요.
- 입찰보증금. 최저가 197,400,000원의 10%는 19,740,000원입니다.
- 배당 변동. 당해세, 집행비용, 최우선변제 여부에 따라 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 매각 결과 확인. 매각기일 2026.07.27의 진행 결과와 변경·연기·취하 여부를 법원 원본에서 확인하세요.
맺으며 — “가격은 매력적, 점유는 미확인”
이 물건은 말소기준 이후 권리가 소멸하고 배당모형상 인수액이 0원인 등기상 소멸형입니다. 현재 최저가 197,400,000원은 최근 12개월 동일 면적 거래 평균 312,250,000원의 63.2%이고, 2026년 2월 같은 1층 거래 300,000,000원보다도 102,600,000원 낮습니다. 가격만 보면 충분한 차이가 있습니다.
다만 감정평가 당시 임대 여부와 내부 상태를 확인하지 못했습니다. 따라서 결론은 “권리와 가격은 검토 가치가 높지만, 점유·전입·내부 상태 확인 전에는 입찰가를 확정하지 말 것”입니다. 현장조사 결과 추가 인수 위험이 없고 수리비가 통제된다면 최근 거래와의 차액이 안전마진이 될 수 있지만, 조사되지 않은 점유관계를 그대로 ‘임차인 없음’으로 가정해서는 안 됩니다.
