💰 335,160,000원 📉 감정가 49% 🛡️ 인수 0원 🏢 10층 공실
부산지방법원 2025타경5548. 기장읍 시랑리 스타테라스 10층 1030호의 제2종 근린생활시설(일반음식점)입니다. 등기상 소유자는 서경임이고, 2021.02.25 주식회사경남은행의 채권최고액 519,200,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 2025.07.02 경남은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 오시리아 스타테라스 관리단의 2,260,900원 가압류는 이미 말소돼 있습니다.
권리구조 자체보다 현장상태를 더 주의해서 봐야 합니다. 매각물건명세서상 이 건물 10층 전체가 공실이고, ‘페리데스하이엔드’라는 상호의 대형 카페가 1023호부터 본건 1030호까지 8개 호실을 경계벽 없이 통째로 개방하여 운영하다 폐업했습니다. 현재 본건 1030호의 정확한 내부 경계는 육안으로 구분하기 어렵습니다. 다만 건축물현황도로 위치와 면적을 특정할 수 있고, 경계벽은 사회통념상 복원이 용이하며 과도한 비용이 소요되지 않는 것으로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5548 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 기장읍 시랑리 717 스타테라스 10층 1030호 · 기장해안로 172 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 제2종 근린생활시설(일반음식점) · 현재 공실 |
| 건물 | 2020년 12월 17일 준공 · 철골철근콘크리트합성구조 평지붕 11층건 내 제10층 제1030호 |
| 소유자 | 서경임 · 거래가액 730,869,900원 |
| 감정가 / 최저가 | 684,000,000원 / 335,160,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 경남은행 / 450,029,822원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 경남은행 근저당
임차인 없음. 매수인이 승계할 임차보증금은 확인되지 않고, 예상 인수액도 0원입니다. 2021.02.25 설정된 주식회사경남은행 근저당권이 말소기준권리이며 경매 매각으로 소멸합니다. 2022.11.14 오시리아 스타테라스 관리단이 설정한 2,260,900원의 가압류는 2024.10.18 말소됐습니다. 2025.07.02 임의경매개시결정 역시 말소기준 이후 권리로 매각과 함께 소멸합니다.
② 가격 판단 — 49%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 684,000,000원, 현재 최저매각가는 335,160,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49% 수준입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세가 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 경쟁력을 판단하면 안 됩니다. 근린생활시설은 아파트처럼 동일평형 거래 평균을 바로 대입하기 어렵고, 본건은 10층 전체 공실 및 복수 호실 통합사용 이력까지 있어 현장상태와 개별 수익성을 함께 확인해야 합니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 335,160,000원 | 49% | 189,532,240원 |
| 3회 유찰 시 | 234,612,000원 | 34% | 288,672,568원 |
| 4회 유찰 시 | 164,228,400원 | 24% | 358,070,798원 |
③ 예상배당표 (매각가 335,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,492,240원 |
| 1. 근저당 · 주식회사경남은행 | 519,200,000원 | 329,667,760원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 335,160,000원을 매각가로 가정하면 경남은행 근저당 채권최고액 519,200,000원 중 329,667,760원이 배당되고 189,532,240원이 미배당됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 예상치입니다.
④ 현장·환금성 — 권리보다 물건상태가 핵심
- 현재 상태. 주변 탐문결과 근린생활시설로 현재 공실이며, 10층 전체가 공실상태입니다.
- 통합사용 이력. ‘페리데스하이엔드’ 대형 카페가 1023호부터 1030호까지 8개 호실을 경계벽 없이 통째로 개방해 운영한 뒤 폐업했습니다.
- 내부 경계. 1030호의 정확한 내부 경계는 육안으로 구분하기 어렵지만 건축물현황도로 위치와 면적을 특정할 수 있습니다.
- 복원. 경계벽은 소유자 또는 임차인의 필요에 의해 철거된 것으로, 시공방법·마감·인테리어에 따라 복원비 차이는 있으나 사회통념상 복원이 용이하고 과도한 비용이 소요되지 않는 것으로 기재돼 있습니다.
- 입지. 국립수산과학원 서측 인근이며 주위는 아파트와 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량통행이 용이하고 노선버스정류소에서 근거리로 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북서측 약 30미터 내외 포장도로, 남동측 및 북동측 약 15미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 자연녹지지역·지구단위계획구역·관광단지이며 토지는 상업용 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 697,500원/㎡입니다.
- 건축물. 2020년 12월 17일 준공, 철골철근콘크리트합성구조 11층 건물의 10층이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 건축물현황도 대조. 현장에서 1030호 위치와 면적을 건축물현황도 기준으로 직접 대조하세요.
- 경계벽 복원. 개별 호실로 사용할 경우 실제 복원 범위와 시공방법·마감·인테리어 조건을 확인하세요.
- 공실 상태. 10층 전체 공실 상태이므로 실제 임대수요와 사용 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교값이 없으므로 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 응찰가를 결정하지 마세요.
- 권리 확인. 경남은행 근저당이 말소기준이고 예상 인수액은 0원이지만 입찰 전 최신 등기사항을 다시 대조하세요.
- 미배당 구분. 현재 가정에서 경남은행 채권 미배당은 189,532,240원이지만 이는 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다.
- 시설 확인. 난방·급배수위생·승강기·소화설비가 있으며 실제 작동상태는 현장에서 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 봐야 할 것
이 물건은 말소기준권리와 인수관계만 보면 비교적 단순합니다. 경남은행 근저당 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸하고 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 2회 유찰로 최저가가 335,160,000원, 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 매력이 입증되지는 않습니다. 실거래 비교자료가 없고, 10층 전체가 공실이며 8개 호실을 경계벽 없이 통합해 사용했던 이력이 있어 본건 1030호의 실제 활용성과 복원 조건을 직접 확인해야 합니다. 권리는 단순하지만, 가격과 환금성은 현장 검증이 필요한 근린시설입니다.
