부산지방법원 2025타경5580. 해운대구 반여동 1582-14 제2층 제201호입니다. 경매 분류는 근린시설이지만 감정평가와 매각물건명세서상 현황은 다세대주택으로 이용 중입니다. 등기상 현재 소유자는 김제현이고, 2020.08.05. 소유권을 이전받았으며 당시 거래가액은 35,000,000원입니다.
권리구조의 중심은 2020.09.18. 설정된 윤성운의 채권최고액 45,000,000원 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이 되며, 같은 날 접수번호가 뒤인 전세금 6,000,000원의 전세권과 2022년 추가 근저당권, 2024년 가압류, 2025년 경매개시결정은 모두 후순위입니다. 배당 부족액이 생기더라도 이 후순위 권리의 미배당액이 매수인에게 그대로 넘어가는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5580 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 반여동 1582-14 2층201호 · 재반로270번길 53-1 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 다세대주택으로 이용 중 · 전용 54.1㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 및 벽돌조 슬래브지붕 4층 건물 내 2층 201호 |
| 소유자 | 김제현 · 2020.08.05. 소유권이전 · 거래가액 35,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 70,000,000원 / 34,300,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 윤성운 / 30,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 모두 소멸
실제 임차인 신고는 없습니다. 다만 등기부에는 윤성운 명의의 전세금 6,000,000원 전세권이 존재합니다. 이 전세권은 말소기준 근저당권과 같은 날 설정됐지만 접수번호가 근저당권 99328, 전세권 99329로 후순위이며 매각으로 소멸합니다. 따라서 이 전세권의 예상배당이 0원이어도 그 전세금이 매수인 인수금액으로 전환되지는 않습니다.
② 시세 비교 — 34,300,000원은 비교 실거래의 52.8%
가격 비교가 가능한 실거래 표본은 1건입니다. 2021.07. 전용 52.26㎡, 4층이 65,000,000원에 거래됐고, 시세 데이터의 평균·최고·최저 및 비교 평균도 모두 65,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.07 | 52.26㎡ | 4 | 65,000,000원 |
| 비교값 | 54.1㎡ | 1건 | 65,000,000원 |
현재 최저가 34,300,000원은 이 비교금액 65,000,000원의 52.8%입니다. 감정가 70,000,000원과 비교하면 49% 수준입니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준금액도 34,300,000원으로 볼 수 있어 가격 자체는 비교 실거래보다 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 34,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,017,400원 |
| 1. 근저당 · 윤성운 | 45,000,000원 | 33,282,600원 |
| 2. 전세권 · 윤성운 | 6,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 윤성운 | 15,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 디케이마린 | 9,913,624원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 75,913,624원 중 예상배당은 33,282,600원, 미배당은 42,631,024원입니다. 소유자 잔여액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 매각가의 3.0% 수준인 1,017,400원으로 추정된 배당 시뮬레이션이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 수치입니다.
회차별 배당 부족 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 34,300,000원 | 33,282,600원 | 42,631,024원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 24,010,000원 | 23,177,820원 | 52,735,804원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 16,807,000원 | 16,104,474원 | 59,809,150원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 경매 분류는 근린시설이며 실제 이용상태는 다세대주택입니다. 감정평가에서도 다세대주택으로 이용 중이라고 확인됩니다.
- 입지. 반여중학교 북서측 인근으로, 주위는 아파트·다세대주택·단독주택·근린생활시설·공원·학교·자연림 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 서측 및 남측으로 폭 약 5m 내외의 도로가 소재합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 지목 대 · 완경사 · 세로장방 · 소로각지이며 토지면적은 136.0㎡, 공시지가는 808,600원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·반여중학교 상대보호구역·제2종일반주거지역에 해당하며 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 전체 3세대, 준공일 1994.08.24.이며 확인되는 실거래가 1건이어서 가격 비교 표본이 제한적입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현황 용도 확인. 경매 분류는 근린시설이지만 감정 및 명세서상 다세대주택으로 이용 중입니다. 실제 이용형태와 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. 실제 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 입찰 전 현장 점유상태를 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 전세권 해석. 윤성운의 6,000,000원 전세권은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하며 현재 배당 시뮬레이션상 배당액은 0원입니다.
- 가격 비교 한계. 34,300,000원은 비교 실거래 65,000,000원의 52.8%지만 실거래 표본은 2021.07. 1건입니다.
- 유찰 신호. 현재 물건은 2회 유찰됐고 동일 물건 통계의 평균 유찰 횟수도 2.0회입니다. 소규모 물건의 환금성을 가격과 함께 봐야 합니다.
- 배당과 인수 구별. 42,631,024원의 미배당이 발생하더라도 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·감정평가 내용과 실제 현황을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 할인, 승부처는 환금성”
이 사건은 권리 측면에서는 비교적 명료합니다. 2020.09.18. 윤성운 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 전세권·추가 근저당·가압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 감정가 70,000,000원에서 2회 유찰되어 34,300,000원, 즉 49%까지 내려와 있고, 비교 실거래 65,000,000원 대비로는 52.8%입니다. 다만 그 실거래가 2021.07. 단 1건이며 이 물건군이 전체 3세대 규모라는 점이 핵심 제약입니다. 따라서 이 물건은 “인수 위험 때문에 피해야 할 사건”이 아니라, 낮은 가격이 제한적인 거래표본과 소규모 환금성 위험을 충분히 보상하는지를 따져야 하는 사건으로 보는 것이 타당합니다.
