창원지방법원 2025타경754. 진주시 옥봉동 793-35의 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정 이용상태는 1층 다가구주택 계단실·승강기실, 2~4층 다가구주택 10개호이며 토지는 317.4㎡, 지목은 대입니다. 소유자는 김강일이고, 신청채권자인 참좋은새마을금고의 청구액은 597,210,444원입니다.
권리의 기준점은 2017.11.14 접수된 참좋은새마을금고 근저당권입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 두 번째 근저당과 이후의 임차권·가압류·경매개시결정은 기준권리보다 뒤에 위치합니다. 다만 이 건은 다수의 임차·점유관계가 얽힌 다가구 건물이므로, 등기 순서만 보는 것보다 각 점유자의 전입시점과 보증금, 임차권등기 관계를 호별로 대조하는 작업이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경754 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 옥봉동 793-35 · 경상남도 진주시 진양호로 604-7 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 2~4층 다가구주택(10개호) 등 |
| 토지 | 317.4㎡ · 지목 대 · 일반상업지역 · 공시지가 707,900원/㎡ |
| 소유자 | 김강일 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,543,357,400원 / 756,245,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가의 49% |
| 신청채권자 / 청구 | 참좋은새마을금고 / 597,210,444원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 명확하다
말소기준권리는 2017.11.14 을구 1번 참좋은새마을금고 근저당권 600,000,000원입니다. 같은 날 을구 2번으로 120,000,000원의 근저당이 추가 설정됐고, 2025년 경매개시결정과 최경수 45,000,000원·한국토지주택공사 90,000,000원의 가압류도 모두 그 이후입니다.
과거 박영일의 전세권 90,000,000원, 김인기의 전세권 150,000,000원과 김인기의 주택임차권 150,000,000원은 등기부상 이미 말소되었습니다. 현재 남은 장순철의 임차권 10,000,000원과 한국토지주택공사의 임차권 90,000,000원도 말소기준권리보다 뒤입니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 11명, 대항력 미상 3건
| 이름 | 부분 | 보증금 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박영진 | 202호 | 85,000,000원 | 2023.03.27 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이은숙 | 204호 | 3,000,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박홍필 | 미상 | 미상 | 2021.04.13 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박성상 | 미상 | 미상 | 2024.08.28 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이지혜 | 미상 | 미상 | 2020.10.23 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 황세윤 | 미상 | 미상 | 2020.10.29 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이용준 | 미상 | 미상 | 2024.04.25 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 허영선 | 미상 | 미상 | 2020.04.16 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장순철 | 304호 | 10,000,000원 | 2023.10.04 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한국토지주택공사 | 302호 | 90,000,000원 | 2024.08.28 | 없음 | 미상 | 보증기관 승계 |
| 한국토 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 지주택 | 미상 | 0원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
장순철은 임대차계약일 2023.10.01, 주민등록·확정일자 2023.10.04이고 임차보증금은 20,000,000원 중 반환받지 못한 10,000,000원이 임차권으로 등기돼 있습니다. 한국토지주택공사의 임차권등기는 보증금 90,000,000원, 임대차계약일 2020.01.22, 확정일자 2020.02.07, 주민등록일자 2024.08.28이며 보증기관 대위·승계로 분류됩니다.
③ 현재 가격과 유찰 시나리오
감정가는 1,543,357,400원이고 현재 최저매각가는 756,245,000원으로, 2회 유찰 뒤 감정가의 49% 수준입니다. 다만 감정가 대비 할인율만으로 시장가보다 싸다고 결론 내릴 수는 없습니다. 이 건의 가격 판단은 권리확인과 함께 건물·토지의 현황, 임대수익 구조, 호별 점유관계를 확인해 접근해야 합니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 756,245,000원 | 746,282,550원 | 108,717,450원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 529,371,499원 | 521,677,784원 | 333,322,216원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 370,560,049원 | 364,572,208원 | 490,427,792원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 756,245,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,962,450원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 참좋은새마을금고 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 참좋은새마을금고 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 최경수 | 45,000,000원 | 26,282,550원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 한국토지주택공사 | 90,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 총 채권액 855,000,000원 중 채권자 예상배당은 746,282,550원, 미배당은 108,717,450원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 1층은 다가구주택 계단실 및 승강기실, 2~4층은 다가구주택 10개호 등 용도로 등재되어 있습니다.
- 입지. 진주시 옥봉동 옥봉삼거리에서 북서측 직선거리 약 100m 지점이며, 로변에는 근린생활시설, 후면에는 단독주택·다가구 등 공동주택이 형성된 주상복합지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 2017.11.10 사용승인, 외벽은 화강석판·미장스톤 등, 급배수·난방·위생·승강기 설비가 갖춰져 있으며 현상은 보통인 편입니다.
- 토지. 317.4㎡, 지목 대, 평지·세로장방, 세로한면(가) 도로접면입니다.
- 규제. 일반상업지역·시가지경관지구(일반), 소로3류 접합, 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역에 속합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 미상 3건. 이은숙·한국토·지주택의 전입일을 반드시 확인해 말소기준일 2017.11.14와 선후를 대조해야 합니다.
- 보증기관 중복. 한국토지주택공사의 90,000,000원은 박영진 보증금과 별도 합산하지 말고 대위·승계 관계를 확인해야 합니다.
- 호별 점유 대조. 10개호 다가구 건물이므로 현황조사상의 이름과 실제 호수·점유자를 하나씩 맞춰야 합니다.
- 현재 배당 부족. 현재 회차에서도 채권자 미배당이 108,717,450원 발생하고, 추가 유찰 시 부족액이 크게 늘어납니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정하지 말고 토지·건물 현황과 임대관계를 함께 검토해야 합니다.
- 측량. 정확한 위치·지적경계·건물 면적에 측량감정이 필요하다는 비고를 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 단순하게 보면 안 된다
이 사건은 말소기준권리가 명확하고 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 날짜가 확인되는 임차인들은 모두 2017.11.14 이후 전입이어서 기준권리보다 후순위입니다. 하지만 다가구 10개호에 실제 임차인 신고가 11명이고, 그중 3건은 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 여기에 한국토지주택공사의 보증기관 대위·승계 중복 신고까지 있어, 이 사건은 ‘권리가 깨끗한 단순물건’이라기보다 기준권리는 선명하지만 임차관계 확인이 필요한 물건에 가깝습니다.
현재 최저가는 756,245,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔지만, 가격 할인율과 권리안전성은 별개의 문제입니다. 입찰의 핵심은 전입일 미상 3건을 확인하고, 호별 점유관계와 보증기관 승계 관계를 원본으로 닫은 뒤 가격을 판단하는 것입니다.
