부산지방법원 2024타경66602. 부산 연제구 연산동 스마트리치연산 8층 817호로, 집합건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)이고 감정평가 현황에서는 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 확인된 물건입니다. 소유자는 김현정이며 2021.11.15 소유권이전 등기 당시 거래가액은 135,188,900원입니다.

권리관계의 중심은 두 가지입니다. 첫째, 말소기준권리는 2022.08.12 설정된 오봉진의 근저당권으로 채권최고액이 1,560,000,000원입니다. 이후 가압류·압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 둘째, 임차인 박솔은 2021.12.24 전입·점유를 시작해 말소기준일보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 확정일자도 2021.11.29이고 배당요구도 해 우선변제권을 행사하는 구조입니다.

통상 이런 구조라면 배당되지 못한 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 실제 배당모형도 현재 최저가 95,200,000원에서 임차인에게 93,086,400원이 배당되고 16,913,600원이 부족한 것으로 계산합니다. 그러나 이 사건은 2026.05.11 제출서면의 확약이 핵심입니다. 신청채권자 주택도시보증공사가 배당에서 전액 변제받지 못하더라도 잔액의 임대차보증금반환청구권을 포기하고 해당 주택임차권등기 말소에 동의했으므로, 박솔 임차권 관련 인수는 실질 0원으로 반영합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약이 승계를 끊는다

말소기준권리는 2022.08.12 오봉진 근저당권입니다. 그보다 앞선 2021.11.15 김해농업협동조합 근저당권은 2021.12.27 해지로 말소됐고, 2022.06.22 부산은행 근저당권도 2023.07.28 해지로 말소됐습니다. 따라서 현재 분석상 말소기준은 오봉진 근저당권으로 잡힙니다.

갑구에는 2022.12.06 민간임대주택등기가 존재합니다. 또한 2023.10.27 김해농업협동조합 가압류 51,635,591원, 2023.12.07 국 압류, 2024.01.29 사상중앙새마을금고 외 가압류 1,254,000,000원, 2024.10.24 해운대구 압류, 2024.12.11 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어졌으며 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

③ 가격 판단 — 최저가 70%만으로 ‘싸다’고 할 수 없다

감정가는 136,000,000원, 현재 최저매각가는 95,200,000원으로 4회 유찰·감정가 70% 회차입니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어 현재 최저가가 최근 시장가격보다 낮은지, 높은지를 확인할 수 없습니다.

따라서 이 사건의 가격 판단은 감정가 대비 할인율과 시세 대비 할인율을 구분해야 합니다. 95,200,000원이 감정가보다 낮다는 사실만으로는 시장에서 싼 가격이라는 결론이 나오지 않습니다. 특히 이미 4회 유찰된 오피스텔이라는 점은 가격·환금성에 대한 보수적 접근이 필요한 신호입니다.

④ 예상배당표 (매각가 95,200,000원 가정)

배당모형상 박솔 보증금의 미배당액은 16,913,600원입니다. 다만 2026.05.11 제출서면의 확약을 반영하면 이 잔액의 매수인 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 이 배당모형에 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없을 때는 인수액이 커진다

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커지므로, 확약이 없다면 “낙찰가가 싸졌으니 총취득비도 크게 싸졌다”고 볼 수 없습니다. 이 사건에서도 회차가 내려갈수록 룰상 인수액은 16,913,600원에서 35,610,880원, 50,568,704원으로 증가합니다. 다만 이번 사건은 해당 잔액 포기 및 임차권등기 말소 확약이 있어 박솔 관련 실질 인수는 각 회차에서 0원으로 봅니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)이며, 현황은 주거용 오피스텔로 이용되는 것으로 확인됐습니다.
• 입지. 부산광역시 연제구 연산동 연제초등학교 북동측 인근. 주위는 오피스텔, 다세대주택, 숙박시설 및 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산지하철1호선 연산역이 있어 교통사정은 편리한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상20층. 사용승인일은 2021.07.02이며 승강기·화재탐지·스프링쿨러·무인현관기·도시가스 개별난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 도로·주차. 남서측 약 6미터 폭 포장도로에 접하며 타워주차설비가 있습니다.
• 토지. 일반상업지역, 방화지구, 교육환경보호구역, 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함되며 공시지가는 3,900,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 공부상 업무시설과 현황 주거용 이용의 차이는 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
• 환금성. 오피스텔이라는 용도와 4회 유찰 이력, 비교 실거래 자료 부재를 함께 보면 환금성 평가는 보수적으로 접근하는 편이 적절합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 2026.05.11 제출서면 확인. 임대차보증금반환청구권 잔액 포기와 주택임차권등기 말소 동의의 원문·적용대상을 반드시 확인해야 합니다.
• 임차권등기 말소 확인. 박솔의 을구 6번 주택임차권이 낙찰 후 확약 내용대로 말소되는 절차를 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.12.06 갑구 2-1 민간임대주택등기가 존재하므로 현재 효력과 경매 이후 처리 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
• 점유관계 재확인. 확인된 실제 임차인은 박솔 1명이지만, 입찰 직전 현황조사와 현장점유를 다시 대조하는 것이 안전합니다.
• 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 숫자를 시세 할인율로 오인하지 말고, 주변 동일·유사 오피스텔 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
• 업무시설·주거용 이용 차이. 공부상 업무시설과 현황 주거용 이용의 차이를 금융·세금·사용 측면에서 입찰 전에 점검해야 합니다.
• 배당 변동. 배당모형에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

맺으며 — “인수 0원”은 장점, “95,200,000원”이 싼지는 별개

이 사건은 표면만 보면 까다롭습니다. 보증금 110,000,000원의 박솔 임차인이 말소기준권리보다 먼저 전입했고, 현재 회차 배당모형에서는 16,913,600원의 부족분도 발생합니다. 원칙만 놓고 보면 매수인 인수형입니다.

하지만 2026.05.11 제출서면에서 주택도시보증공사가 배당 미변제 잔액의 임대차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기 말소에 동의했습니다. 이 확약을 반영하면 박솔 관련 실질 인수는 0원이고, 현재 회차의 실질취득 부담은 최저가 95,200,000원 수준으로 정리됩니다.

그렇다고 곧바로 좋은 가격이라고 결론내릴 수는 없습니다. 이 물건은 이미 4회 유찰됐고, 오피스텔이며, 최근 실거래 비교자료가 없습니다. 감정가 136,000,000원에서 95,200,000원까지 내려왔다는 사실은 확인되지만, 그 금액이 최근 시장가격보다 낮다는 근거는 없습니다. 권리의 핵심 위험은 확약으로 크게 줄었지만, 가격과 환금성은 여전히 보수적으로 봐야 하는 사건입니다.