163,170,000원
창원지방법원 2023타경5047. 거제시 장승포동의 1층 101호 다세대주택입니다. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물입니다. 현재 소유자는 김종전입니다. 권리분석의 기준은 2015.09.18 설정된 주식회사신한은행 근저당권 360,000,000원이고, 그 뒤 설정된 신한은행 근저당 84,000,000원과 신용보증기금 가압류 270,000,000원, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리보다 눈에 띄는 것은 7회 유찰입니다. 감정가 333,000,000원에서 현재 최저매각가는 163,170,000원으로 내려왔지만, 최근 실거래 금액이 확인되지 않아 이 금액을 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 대진은 8세대이고 사용승인일은 1986.03.26이며, 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 7.0회입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2023타경5047 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 장승포1로1길 54, 1층101호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건 중 1층 101호 · 사용승인 1986.03.26 |
| 소유자 | 김종전 |
| 감정가 / 최저가 | 333,000,000원 / 163,170,000원 (7회 유찰) |
| 청구금액 | 294,256,656원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물(감정서상 ㉠, ㉡) 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 을구 9번 주식회사신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 360,000,000원이고 설정일은 2015.09.18입니다. 2021.07.29 설정된 신한은행 근저당권 84,000,000원, 2023.05.12 신용보증기금 가압류 270,000,000원, 2023.11.02 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김성규 | 미상 | 2023.05.22 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
김성규의 전입신고일은 2023.05.22로, 말소기준권리 설정일인 2015.09.18보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 배당관계와 실제 점유·명도 상태는 매각물건명세서와 현황을 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격·환금성 — 49%까지 내려왔지만 ‘싸다’는 근거는 없다
현재 최저가는 감정가의 49%인 163,170,000원입니다. 다음 시나리오는 8회 유찰 시 130,536,000원, 9회 유찰 시 104,428,800원입니다. 하지만 동일 조건의 최근 실거래 금액이 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하지 않습니다.
감정평가상 본건은 장승포 성당 동측에 위치하고 근린생활시설과 공동주택이 있는 주택지대입니다. 차량 접근은 가능하고 대중교통을 포함한 교통상황은 보통으로 평가됐습니다. 가격 판단에서는 이러한 입지 조건과 함께 소규모 세대수, 사용승인 시점, 반복 유찰 이력을 같이 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 163,170,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,084,380원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 360,000,000원 | 160,085,620원 |
| 3. 을구 10번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 84,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 11번 가압류 · 신용보증기금 | 270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 714,000,000원 중 예상 배당액은 160,085,620원이며, 미배당은 553,914,380원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 등, 내부는 벽지·타일 등, 창호는 샤시창호입니다.
- 입지. 장승포 성당 동측에 위치하며 근린생활시설과 공동주택 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 위치와 대중교통 통행횟수 등을 고려한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 대지권의 목적인 토지는 북서측 및 남동측으로 포장도로가 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 토지. 대지권 목적 토지면적은 278.0㎡이고 공시지가는 418,700원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 제반 위생설비, 급·배수설비 및 난방시설이 되어 있습니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물 중 감정서상 ㉠, ㉡도 매각에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 김성규의 전입일은 말소기준 이후이지만 보증금·확정일자·배당요구 관계는 매각물건명세서 원본과 다시 대조합니다.
- 명도 확인. 실제 임차인 1명이 확인되는 만큼 낙찰 후 점유 상태와 인도 절차를 확인합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 금액이 확인되지 않으므로 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 판단하지 않습니다.
- 반복 유찰 원인 확인. 현재 7회 유찰이고 대진의 평균 유찰 횟수도 7.0회이므로 현장 상태와 실제 매수 수요를 함께 확인합니다.
- 제시외 건물 확인. 감정서상 ㉠, ㉡이 매각에 포함되므로 현황·사용 상태와 매각범위를 현장에서 대조합니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 전에 다시 확인합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 7회 유찰은 가볍지 않다
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2015.09.18 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인 김성규도 2023.05.22 전입으로 말소기준보다 늦어 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 투자 판단의 핵심은 권리보다 환금성과 가격 검증입니다. 감정가 333,000,000원에서 최저가 163,170,000원까지 내려왔고 이미 7회 유찰됐지만, 최근 실거래 금액이 확인되지 않아 현재 가격이 시세보다 낮다고 단정할 수 없습니다. 8세대 다세대, 1986.03.26 사용승인, 평균 유찰 7.0회라는 조건까지 함께 보면 권리 인수는 0원, 가격·환금성은 보수적 접근이 이 사건의 결론입니다.
