창원지방법원 2023타경5047. 거제시 장승포동 516-7, 장승포1로1길 54에 위치한 1층 101호 다세대주택입니다. 대진이라는 8세대 규모의 공동주택으로, 사용승인일은 1986년 3월 26일입니다. 최초 감정가가 333,000,000원이었으나 거듭된 유찰 끝에 현재 최저가는 114,219,000원으로 내려왔습니다. 감정가의 약 34.3%입니다.
가격표만 보면 할인 폭이 매우 커 보입니다. 하지만 이 물건은 대규모 아파트가 아니라 오래된 소규모 다세대주택입니다. 가격이 반복해서 내려온 사실은 분명하지만, 그것이 곧 현재 가격의 적정성이나 향후 매각 가능성을 증명하지는 않습니다. 이 사건은 권리 소멸 여부와 실제 환금성을 분리해서 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2023타경5047 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 장승포동 516-7, 장승포1로1길 54, 1층 101호 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택 · 3층 건물 중 1층 101호 |
| 단지 / 세대수 | 대진 · 8세대 |
| 사용승인일 | 1986.03.26 |
| 소유자 | 김종전 (2018.02.09 소유권이전 등기) |
| 감정가 | 333,000,000원 |
| 최저매각가 | 114,219,000원 (8회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 경매 신청채권자 | 유에이치케이제오차유동화전문유한회사 (양도 전: 주식회사 신한은행) |
| 청구금액 | 294,256,656원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물(감정서상 ㉠, ㉡) 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후의 권리가 핵심
말소기준권리는 2015.09.18 설정된 을구 9번 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 360,000,000원이며, 채무자는 최초 주식회사한국해양기술에서 2018년 김종전으로 변경되었습니다. 이보다 뒤에 설정된 2021년 신한은행 근저당권 84,000,000원과 2023년 신용보증기금 가압류 270,000,000원은 매각으로 소멸하는 권리입니다.
2024년 주식회사하나저축은행 가압류 25,287,823원은 2024.03.21 이미 말소되었습니다. 과거 경남은행·기술신용보증기금 등의 근저당권 역시 기존에 말소된 이력으로, 현시점 매수인이 별도로 승계할 존속 권리로 계산하지 않습니다.
② 점유·임차관계 — 전입일은 후순위, 보증금은 미상
| 조사 대상 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김성규 점유 부분 미상 |
2023.05.22 | 보증금 미상 확정일자 미상 |
없음 기재된 전입일 기준 |
미상 | 0원 추정 최종 확인 필요 |
현황조사와 매각물건명세서에 나타나는 조사 대상은 김성규 1명입니다. 전입신고일은 2023.05.22로, 말소기준인 2015.09.18보다 늦습니다. 따라서 이 전입신고만으로는 선순위 대항력이 인정되지 않는 구조입니다.
다만 실제 임대차 보증금, 확정일자, 임대관계 및 점유 범위는 확정되지 않았습니다. 전입일에 따른 대항력 판단과 보증금의 배당·최우선변제 가능성은 별개의 문제입니다. 임대차계약의 실제 성립 여부, 점유 개시 경위, 배당요구 여부 및 소액임차인 해당 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 34%여도 시세 검증은 별개
이 물건의 감정가와 최저매각가 차이는 큽니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 실거래 시세 대비 할인율이 아닙니다. 실제 판단 기준은 동일 건물 또는 인근의 유사한 노후 다세대주택이 최근 얼마에 거래되었는지, 그리고 그 가격에 다시 매도할 수 있는지입니다.
| 구분 | 매각가격 | 감정가 대비 | 채권 미배당 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 8회 유찰 | 114,219,000원 | 34.3% | 602,180,066원 |
| 9회 유찰 시 | 91,375,200원 | 27.44% | 624,669,554원 |
| 10회 유찰 시 | 73,100,160원 | 21.95% | 642,615,643원 |
후속 회차는 가격 시나리오이며 실제 매각조건과 기일은 별도 확인이 필요합니다. 채권 미배당액은 채권최고액·청구금액 기준의 추정이며 매수인의 인수액을 의미하지 않습니다.
추가 유찰 시 최저가는 91,375,200원, 다시 유찰되면 73,100,160원으로 낮아지는 시나리오입니다. 그러나 낙찰가가 낮아진다고 건물 노후화나 향후 매수자 부족 문제가 해결되는 것은 아닙니다. 이 물건의 핵심은 할인 횟수가 아니라 실제 취득 후 활용·재매각 가능성입니다.
④ 예상배당표 (매각가 114,219,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,399,066원 |
| 1. 을구 9번 · 신한은행 근저당 | 360,000,000원 | 111,819,934원 |
| 2. 을구 10번 · 신한은행 근저당 | 84,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 11번 · 신용보증기금 가압류 | 270,000,000원 | 0원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
| 채권 합계 | 714,000,000원 | 111,819,934원 |
| 채권 미배당 합계 | — | 602,180,066원 |
집행비용 약 2.1% 추정, 근저당 채권최고액 및 가압류 청구금액 기준의 단순 배당 시뮬레이션입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 채권액 및 배당순위에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
현재 가정에서는 집행비용 2,399,066원을 제외한 매각대금 111,819,934원이 을구 9번 근저당권에 배분되고, 다른 채권자와 소유자에게 배당되는 금액은 없습니다. 채권최고액 등을 합산한 미배당 추정액은 602,180,066원입니다.
중요한 것은 채권자의 미배당액이 자동으로 낙찰자의 채무가 되지는 않는다는 점입니다. 이 사건의 매수인 인수액은 별도로 0원으로 추정되어 있습니다. 또한 경매 신청채권자는 신한은행으로부터 양수한 유동화전문유한회사로 기재되어 있으므로, 실제 배당받을 채권자와 근저당권 승계·채권양도 관계를 확인해야 합니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 거제시 장승포동 장승포 성당 동측에 위치하며, 근린생활시설과 공동주택이 함께 소재하는 주택지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 위치 및 대중교통 통행횟수 등을 고려한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물로, 1층 101호를 포함해 총 8세대입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 등의 마감이며, 사용승인은 1986.03.26입니다.
- 설비. 위생설비와 급·배수설비 및 난방시설이 설치된 다세대주택입니다. 실제 설비의 작동 상태와 노후 정도는 현장 확인이 필요합니다.
- 토지·도로. 대지권의 목적이 되는 토지에는 공동주택이 소재하며, 감정평가상 북서측 및 남동측에 포장도로가 있습니다.
- 규제. 일반상업지역, 가축사육제한구역, 해성중학교·해성고등학교 상대보호구역, 장승포항 항만시가지구역 중점경관관리구역에 해당합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 418,700원/㎡이며, 이는 토지 가격 관련 지표로 개별 세대의 거래시세와 동일하지 않습니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 제시외 건물 ㉠, ㉡이 일괄매각에 포함되므로 현황 및 사용관계를 확인해야 합니다.
- 환금성. 8세대 규모의 오래된 다세대이고, 단지 경매 통계상 평균 유찰 8.0회·낙찰률 11.11%입니다. 재매각 수요 및 매도기간에 대한 보수적인 판단이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 시세 재확인. 감정가 대비 할인율이 아니라 최근 거래된 인근 유사 다세대의 면적, 연식, 층, 상태 및 거래가격을 비교해야 합니다.
- 8회 유찰의 원인 분석. 반복 유찰은 권리뿐 아니라 건물 상태, 입지, 이용가치, 가격 및 수요 부족과도 관련될 수 있습니다. 원인을 확인하기 전에는 할인 폭만으로 판단하지 마세요.
- 김성규 점유관계. 전입일은 말소기준 이후이지만 보증금과 확정일자, 실제 점유 범위는 미상입니다. 계약관계와 현장 점유를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 감정서의 ㉠, ㉡이 어디에 위치하는지, 어떤 구조물인지, 일괄매각 범위가 어디까지인지 확인해야 합니다.
- 노후 건물 점검. 1986년 사용승인 건물이므로 누수, 배관, 방수, 균열, 설비 교체 및 공용부분 보수 필요성을 점검해야 합니다.
- 미납 관리비와 명도. 공용부분 관리비 체납 여부를 확인하고, 점유자의 퇴거 및 인도 절차에 드는 비용과 시간을 고려해야 합니다.
- 채권양도·배당관계. 경매 신청채권자와 등기상 근저당권 명의자가 다르게 기재된 경위를 확인하고, 실제 배당순위 및 승계 증빙을 대조해야 합니다.
- 환금성 검토. 8세대 규모와 낮은 경매 낙찰률을 고려해 취득 후 임대수요, 예상 보유기간, 재매각 가능성을 별도로 판단해야 합니다.
- 최신 원본 대조. 매각기일 2026.10.26에 앞서 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각조건 변경 여부를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “8회 유찰은 할인 증거이지, 저평가의 증거는 아니다”
이 사건의 등기상 권리구조는 비교적 명확합니다. 2015년 신한은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤에 설정된 근저당권과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 김성규의 기재된 전입신고도 말소기준보다 늦으므로, 현재 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다. 다만 보증금과 실제 임대관계에 대한 추가 확인은 필요합니다.
더 큰 변수는 가격의 적정성과 환금성입니다. 감정가 333,000,000원에서 114,219,000원으로 내려왔다는 사실만으로 충분한 안전마진이 확보됐다고 볼 수 없습니다. 1986년 사용승인된 8세대 다세대주택, 평균 8회 유찰, 낙찰률 11.11%라는 특성을 감안하면 향후 매도 가능성과 보유·수선 비용을 보수적으로 계산해야 합니다.
권리상 인수 부담은 제한적이지만, 투자 매력은 별개입니다. 최근 유사 실거래와 현장 상태를 확인하여 실제 취득·보유·처분에 드는 전체 비용이 합리적이라고 판단될 때에만 입찰을 검토할 수 있습니다. 이 물건은 낮은 최저가 자체보다 그 가격을 정당화할 수 있는 실제 가치가 있는지가 핵심입니다.
