창원지방법원 2023타경22257. 통영시 광도면 죽림리 일대의 단독주택과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 점토기와지붕 단층으로, 현재 단독주택으로 이용되고 있습니다. 소유자는 강정이이며, 농업협동조합자산관리회사가 임의경매를 신청했습니다. 청구액은 267,997,029원입니다.

매각물건명세서에는 일괄매각, 제시외 건물(감정서상 ㄱ, ㄴ) 포함, 지적경계가 불분명하여 측량 필요라는 내용이 명시돼 있습니다. 따라서 건물과 토지를 나누어 가격을 판단하기보다 전체 매각 범위, 실제 점유 상태, 토지 경계 및 도로 관계를 함께 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 실제 부담을 구분해야 한다

권리분석에서 중요한 점은 2017년 설정된 근저당권과 2021년 국세 압류의 관계입니다. 새고성농업협동조합 명의의 채권최고액 455,000,000원 근저당권은 등기상 이미 말소된 상태로 표시돼 있습니다. 반면 2023년에는 해당 근저당권의 농업협동조합자산관리회사 이전 이력이 남아 있으며, 같은 회사가 임의경매를 신청했습니다.

등기상 국세 압류와 통영시 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 그러나 등기된 권리의 소멸과 매수인이 경제적으로 부담할 가능성이 있는 비용·점유관계는 별개입니다.

② 점유·임대차 분석 — 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상

확인된 실제 임차인 0명. 다만 이는 실제 점유자나 임차인이 전혀 존재하지 않는다는 확정 판단이 아닙니다. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있고, 전입일·확정일자·보증금 등 구체적인 임차권 판단 자료가 확인되지 않습니다.

③ 가격 분석 — 36% 낮아졌지만 시세 할인은 검증되지 않았다

현재 최저가는 감정가 312,517,700원의 약 64%인 200,011,000원입니다. 2회 유찰로 최저매각가격이 크게 내려온 상태지만, 이것은 감정가 대비 할인이지 실제 시장가격 대비 할인을 의미하지는 않습니다.

* 회차별 인수액은 확인된 권리만 반영한 계산값입니다. 실제 임차권·체납 관련 부담 및 부대비용은 별도 확인 대상입니다. 향후 유찰 회차 가격은 조건부 시나리오이며 확정된 매각기일이나 낙찰가가 아닙니다.

이 지역의 단독주택은 건물 상태뿐 아니라 토지 형상, 접도, 경계, 제시외 건물, 점유 상태에 따라 거래가격이 달라질 수 있습니다. 특히 본건처럼 농경지와 전원주택이 혼재하는 지역은 감정가와 실거래가격의 차이를 개별적으로 검증해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 200,011,000원 가정)

집행비용은 추정액입니다. 조세채권, 최우선변제, 실제 채권배당 및 미확인 권리에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다. 아래 도넛은 계산상 금액 구성만 보여주며 실제 배당을 확정하거나 예측한 것으로 볼 수 없습니다.

⑤ 입지·토지·건물 분석 (감정평가 및 토지정보 기준)

• 위치와 주변환경. 통영시 광도면 죽림리 소재 홀리마을 남서측 인근으로, 전·답 등의 농경지와 전원주택이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건 또는 인근까지 소형차량 접근이 가능하며, 간선도로 거리와 대중교통 이용 여건은 보통으로 기재돼 있습니다. 차량 접근 가능성과 법적 도로접면의 적합성은 구분해 확인해야 합니다.
• 토지. 토지정보상 면적 505㎡, 지목 대, 계획관리지역입니다. 지형은 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(불)로 표시돼 있습니다.
• 토지 관련 제한. 계획관리지역과 가축사육제한구역이 포함됩니다. 감정평가상 토지 기호별 가축사육제한 내용이 다르게 기재돼 있어 각 필지별 제한사항을 확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지정보상 118,400원/㎡입니다. 이는 개별공시지가 정보이며 실제 매매가격이나 본건 전체 토지의 감정가를 의미하지 않습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 점토기와지붕 단층 단독주택입니다. 외벽은 드라이비트 및 적벽돌 마감, 내벽은 벽지와 타일, 창호는 샷시창호로 기재돼 있습니다.
• 설비. 기본 급배수·위생·전기·난방설비가 설치돼 있습니다. 실제 가동 상태와 보수 필요 여부는 별도 점검 대상입니다.
• 공부와 현황 차이. 감정평가상 기호 2) 토지는 공부상 지목이 '답'이지만 현황은 '도로'입니다. 전체 매각 토지의 이용 관계와 실제 통행 상태, 권리관계를 확인해야 합니다.
• 제시외 건물. 감정서상 ㄱ, ㄴ 건물이 일괄매각에 포함됩니다. 실제 위치, 면적, 구조, 이용 상태와 경계 내 존재 여부를 조사해야 합니다.
• 지적경계. 매각물건명세서에 지적경계가 불분명하여 명확한 경계확정에 측량이 필요하다고 기재돼 있습니다. 본 물건의 핵심 실물 위험입니다.
• 환금성. 농경지·전원주택 혼재 지역의 단독주택 및 토지 일괄매각 물건으로, 단순한 주거용 집합건물보다 경계·접근성·토지 이용상태 확인이 중요합니다. 최근 실거래 비교 없이 환금성이 좋다고 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 재확인. 2017년 새고성농업협동조합 근저당권의 말소 상태, 2023년 농업협동조합자산관리회사 이전 이력 및 경매신청 권원의 연결관계를 등기원본에서 확인하세요.
• 세금·압류 확인. 2021년 통영세무서 압류와 2022년 통영시 압류의 실제 조세채권 종류, 배당순위 및 매수인에게 남을 수 있는 부담 여부를 확인하세요.
• 배당 검증. 신청채권 267,997,029원이 계산상 배당 0원으로 처리된 이유를 확인하세요. 소유자 잔여 196,410,846원은 현재 상태에서 신뢰할 수 있는 배당예상액이 아닙니다.
• 임대차·점유 확인. 주거용 건물의 실제 거주자, 전입세대, 보증금, 확정일자, 점유 개시시점과 임차권 신고 여부를 확인해야 합니다.
• 경계측량. 매각대상 필지 전체에 대한 지적도·현황도 대조와 측량 가능 여부를 점검하세요. 제시외 건물 ㄱ, ㄴ의 위치와 경계 침범 가능성도 함께 확인하세요.
• 도로 관계. 지목 '답'이지만 현황 '도로'인 토지와 주택 진입로의 관계, 통행 가능성, 법적 접도 여부를 확인하세요.
• 건물 상태. 단독주택의 누수, 균열, 외벽 마감, 설비 상태를 현장에서 확인하고 추가 보수비 가능성을 검토하세요.
• 실거래 비교. 주변 유사 토지와 단독주택의 최근 거래를 비교하되 면적·접도·경계·건물 상태 차이를 반영하세요. 감정가 대비 64%라는 숫자만으로 입찰가를 결정하면 안 됩니다.
• 입찰 비용. 매수인 인수액 외에 취득 관련 비용, 명도비, 측량비, 보수비, 체납 관리비 등 실제 지출 가능성을 점검하세요.
• 매각 원본. 2026.10.26 매각기일 전에 최신 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서 및 매각조건 변동 여부를 확인하세요.

맺으며 — “감정가 64%”가 아니라 “실제로 얼마를 부담하고 무엇을 취득하는가”

이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 200,011,000원이라는 최저매각가입니다. 감정가 312,517,700원보다 상당히 내려온 가격이지만, 그 자체로 저가매수 기회가 확인된 것은 아닙니다.

등기상 압류가 소멸하는 것으로 분류되는 점은 검토에 유리한 요소입니다. 그러나 2017년 근저당권과 경매신청의 관계, 신청채권이 반영되지 않은 배당계산, 실제 임대관계 미상이라는 문제를 해결하지 않고 매수인 부담이 없다고 판단하기는 어렵습니다.

또한 지적경계 불분명과 측량 필요라는 명시적인 매각조건이 있습니다. 경계가 확정되지 않은 상태에서는 건물과 토지의 실제 이용가치뿐 아니라 향후 분쟁·정비비용도 불확실합니다. 최근 유사 실거래를 통한 가격 검증도 필요합니다.

종합 판단은 D등급, 입찰 보류·정밀조사 우선입니다. 최저가가 낮아진 점보다 권리·점유·배당·경계의 불확실성이 크고, 시장가격 대비 실제 매입 이점이 입증되지 않았기 때문입니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 취득 범위와 실제 부담액을 확정할 수 있느냐에 있습니다.