창원지방법원 2025타경844. 산청읍 산청리 211-5, 감정평가상 1층 근린생활시설 및 2층 단독주택으로 이용 중인 기타·토지 일괄매각 사건입니다. 감정가는 717,067,700원이고 2회 유찰된 현재 최저매각가는 351,363,000원입니다. 등기상 말소기준은 2023.01.12 산청군산림조합 근저당 채권최고액 400,000,000원이며, 이후 설정된 문현숙 전세권 200,000,000원과 김수민 전세권 90,000,000원, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 사건의 핵심은 등기부 뒤쪽이 아니라 말소기준보다 훨씬 앞선 전입자입니다. 김복곤의 전입신고일은 2012.12.13입니다. 전입일만 놓고 보면 말소기준보다 선순위지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 有라고 단정할 수 없습니다. 반대로 보증금이 확인되기 전까지 인수 위험이 없다고 단정하는 것도 곤란합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경844 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 산청군 산청읍 산청리 211-5 · 경상남도 산청군 산청읍 덕계로 38 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1층 근린생활시설 및 2층 단독주택 |
| 소유자 | 유재원 · 2020.09.18 소유권보존 |
| 토지 | 356㎡ · 지목 대 · 주상용 · 평지 · 부정형 · 중로한면 · 공시지가 413,900원/㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 717,067,700원 / 351,363,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 문현숙 / 203,207,283원 |
| 말소기준권리 | 2023.01.12 산청군산림조합 근저당권 · 채권최고액 400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 전입이 먼저다
2020.10.13 대경신용협동조합 근저당 채권최고액 318,000,000원은 2023.01.17 해지로 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 말소기준은 그보다 앞선 권리가 아니라 2023.01.12 산청군산림조합 근저당입니다. 이 근저당 이후의 전세권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명
조사된 실제 임차인은 김수민·송근미·김복곤 3명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없습니다. 김수민과 송근미의 전입은 말소기준 이후이고, 김복곤만 말소기준 이전 전입입니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 전세금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김수민 | 2024.08.02 | 보증금 미상 · 등기 전세금 90,000,000원 | 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 송근미 | 2023.01.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 김복곤 | 2012.12.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
김수민은 2024.08.02 전입과 같은 날 2층 전부에 대해 전세금 90,000,000원의 전세권을 설정했습니다. 이 전세권은 말소기준보다 후순위라 매각으로 소멸합니다. 송근미 역시 2023.01.19 전입으로 말소기준 이후입니다. 반면 김복곤은 전입일 자체가 선순위이므로 별도 확인 없이 동일하게 취급해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 351,363,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,719,082원 |
| 2. 근저당 · 산청군산림조합 | 400,000,000원 | 345,643,918원 |
| 3. 전세권 · 문현숙 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 전세권 · 김수민 | 90,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 문현숙 | 203,207,283원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 채권 총액 893,207,283원 중 345,643,918원이 배당되고, 미배당액은 547,563,365원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 김복곤의 선순위 임차보증금 여부도 별도로 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 산청버스터미널 북동측 인근이며, 주위는 미성숙 상가지대로 단독주택·근린생활시설·아파트가 혼재합니다.
- 교통. 지역 내 일반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물 이용. 1층은 근린생활시설, 2층은 단독주택이며 일반목구조 아스팔트슁글지붕 2층 건물입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비·도시가스설비가 되어 있습니다.
- 토지. 356㎡, 제2종일반주거지역이며 지목은 대, 토지이용상황은 주상용입니다.
- 규제. 소로3류, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 관련 제한이 확인됩니다.
- 공부와 현황 차이. 일괄매각 대상 중 목록3은 공부상 지목이 ‘대’이나 현황은 ‘도로’ 상태이고 소로3류 저촉부분이 반영돼 평가됐습니다.
- 증축. 목록2의 1·2층 일부는 증축으로 구조 및 내용년수가 달라 구분 평가됐습니다.
- 경계. 토지 경계와 건물의 정확한 위치 확인에는 지적측량이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김복곤의 점유·보증금부터 확인. 2012.12.13 전입은 말소기준보다 빠릅니다. 보증금과 실제 점유관계가 확인되기 전에는 인수액을 0원으로 확정하지 마세요.
- 우선변제 관련 서류 확인. 조사된 임차인들의 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않은 만큼 매각물건명세서와 관련 원본을 대조해야 합니다.
- 전세권과 임차관계 구분. 문현숙 전세권 200,000,000원과 김수민 전세권 90,000,000원은 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 대상이지만, 실제 점유·임차관계는 별도로 확인해야 합니다.
- 현황 도로 부분 확인. 목록3은 공부상 ‘대’와 현황 ‘도로’가 다르므로 이용가치와 경계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 증축 부분 확인. 1·2층 일부 증축이 별도 평가됐으므로 실제 구조·면적과 이용상태를 확인해야 합니다.
- 복합용도 환금성 확인. 1층 근린생활시설·2층 단독주택 형태이고 주변이 미성숙 상가지대로 평가된 만큼 주거 전용 물건과 같은 환금성을 전제하지 않아야 합니다.
- 49% 숫자에만 기대지 않기. 실거래 비교자료가 없고 선순위 임차인 위험도 미확정이므로 감정가 대비 할인율만으로 적정 입찰가를 판단하기 어렵습니다.
맺으며 — “49% 유찰가보다 선순위 임차인이 먼저다”
이 사건은 감정가 717,067,700원에서 2회 유찰돼 최저가가 351,363,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인폭이 가장 먼저 눈에 들어오지만, 권리분석의 우선순위는 반대입니다. 김복곤의 2012.12.13 전입이 말소기준 2023.01.12보다 앞서며 보증금이 미상이기 때문입니다.
등기된 후순위 전세권은 매각으로 소멸하고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 김복곤에게 매수인이 인수해야 할 보증금이 실제 존재한다면 실질취득액은 달라집니다. 여기에 실거래 비교자료가 없고, 1층 근린생활시설·2층 단독주택의 복합용도, 일부 증축, 현황 도로 토지와 지적측량 필요성까지 겹칩니다. 따라서 이 물건의 결론은 “낮아진 최저가보다 선순위 임차관계 확인이 선행되어야 하는 고주의 사건”입니다.
