부산지방법원 2024타경66640. 연제구 연산동 이즈플러스빌 9층 901호, 전용 58.36㎡ 오피스텔입니다. 감정가는 175,000,000원이지만 10회 유찰돼 최저매각가는 4,943,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인 배건입니다. 배건은 2022.03.28. 확정일자를 받고 2022.04.18. 전입했으며, 말소기준인 2023.05.01. 차정숙 가압류보다 앞섭니다.
현재 최저가로 배당할 경우 집행비용 488,974원을 제외한 4,454,026원만 배건에게 배당되고, 보증금 185,000,000원 중 180,545,974원이 남습니다. 이 잔액은 매수인이 인수하므로 실제 부담은 4,943,000원 + 180,545,974원 = 185,488,974원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 배당액이 줄고 인수액이 늘어, 총부담은 계속 약 185,000,000원 수준에 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경66640 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 신금로 4, 9층 901호 (연산동, 이즈플러스빌 주건축물제1동) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 58.36㎡ · 지상 10층 중 9층 |
| 소유자 | 주식회사홍림이엔지건축 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 175,000,000원 / 4,943,000원 (10회 유찰, 감정가의 2.82%) |
| 신청채권자 / 청구 | 배건 / 185,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.12 |
| 준공 / 규모 | 2018.11.28. 사용승인 · 8세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 남는다
말소기준권리는 2023.05.01. 차정숙의 가압류 80,000,000원입니다. 이후의 국 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2020년에 설정됐던 이명호의 전세권 170,000,000원은 2022.04.15. 이미 말소돼 현재 인수 대상이 아닙니다.
반면 배건은 임차권등기 접수일 자체는 2023.12.11.로 말소기준 이후지만, 그 기초가 되는 확정일자와 전입일이 각각 2022.03.28.과 2022.04.18.로 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 보증금 중 배당받지 못한 잔액이 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 승계 위험은 배건
| 임차인 / 점유 | 전입 · 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 배건 전유부분 전부 · 주거용 임차권등기 | 전입 2022.04.18. 확정 2022.03.28. 점유개시 2022.04.15. | 185,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 배당요구 2023.12.11. | 승계 180,545,974원 |
| 서정화 901호 · 주거 | 전입 2024.09.17. 확정일자 미상 | 185,000,000원 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 | 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 본다
이즈플러스빌의 확인 거래는 2건입니다. 전체 평균은 202,500,000원이지만, 여기에는 2022.06. 거래 240,000,000원이 포함돼 있습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 165,000,000원이고, 최근 가격 추세는 이전 거래 대비 -31.2%입니다. 따라서 가격 판단은 전체 평균보다 최근 165,000,000원을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 61.79㎡ | 7 | 165,000,000원 |
| 2022.06 | 61.79㎡ | 10 | 240,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 165,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 202,500,000원 |
현재 최저가 4,943,000원만 최근 시세와 비교하면 3.0%에 불과하지만, 이 비교는 의미가 없습니다. 매수인이 실제로 부담할 금액은 185,488,974원으로 최근 평균과 최신 거래 165,000,000원보다 20,488,974원 높습니다. 비율로는 최근 시세의 112.4%입니다. 감정가 175,000,000원보다도 10,488,974원 높은 부담입니다.
④ 예상배당표 (매각가 4,943,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 488,974원 |
| 1. 임차인 배건 보증금 | 185,000,000원 | 4,454,026원 |
| 2. 가압류 · 차정숙 | 80,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 배건 | 185,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 배건에게 배당됩니다. 배건 보증금의 미배당 잔액 180,545,974원은 매수인이 인수합니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 배건 미배당 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 10회 유찰 | 4,943,000원 | 180,545,974원 | 185,488,974원 |
| 11회 유찰 시 | 3,460,100원 | 182,002,182원 | 185,462,282원 |
| 12회 유찰 시 | 2,422,070원 | 183,021,527원 | 185,443,597원 |
11회 또는 12회까지 더 유찰돼도 실질취득액은 각각 185,462,282원과 185,443,597원입니다. 최저가가 내려간 만큼 인수액이 늘기 때문에 총부담은 사실상 보증금 185,000,000원 부근에서 고정됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 오피스텔이며, 업무시설 및 공동주택 건부지에 위치합니다.
- 입지. 연신초등학교 남동측 인근으로, 주상용 건물·소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위 환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물의 9층이며, 2018.11.28. 사용승인됐습니다. 개별난방·승강기·소방·주차설비가 설치돼 있습니다.
- 도로·토지. 평탄한 세로장방형 토지로 서측 약 10미터 포장도로에 접하며, 준주거지역입니다. 공시지가는 2,137,000원/㎡입니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역 48미터 이하와 역사문화환경 보전지역에 해당합니다. 공부와의 차이와 위반건축물은 없습니다.
- 환금성. 8세대 소규모 건물이고 동일 건물 경매 평균 유찰 횟수는 10.0회, 낙찰률은 0.0%입니다. 실거래도 2건에 그쳐 환금성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아닌 총부담 확인. 현재 최저가에 배건 미배당 보증금 180,545,974원을 더한 실질취득액은 185,488,974원입니다.
- 추가 유찰 착시 금지. 11회·12회 유찰 시에도 인수액이 증가해 실질취득액은 약 185,000,000원에 머뭅니다.
- 임차권 원본 대조. 배건의 임대차계약일 2022.03.25., 확정일자 2022.03.28., 점유개시일 2022.04.15., 전입일 2022.04.18.을 원본과 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 배건이 임차권자이자 신청채권자로 기재된 경위와 실제 임대차관계를 확인해야 합니다. 확인 전에는 인수위험을 전액 반영해야 합니다.
- 점유관계 확인. 동일 호수에 배건과 서정화가 각각 기재돼 있으므로 현재 점유자와 인도 상대방을 확인해야 합니다.
- 시세 기준. 과거 240,000,000원 거래가 포함된 전체 평균보다 최신 거래와 최근 평균 165,000,000원, 하락 추세 -31.2%를 우선해야 합니다.
- 환금성 검토. 8세대 소규모 오피스텔이며 평균 유찰 10.0회, 낙찰률 0.0%입니다. 재매각 가능성과 보유기간을 보수적으로 계산해야 합니다.
- 추가 비용 확인. 미납 관리비·당해세·점유 이전 비용과 오피스텔의 실제 이용상태를 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “494만원 낙찰”이 아니라 “1억8,548만원 취득”
이 사건은 최저가 숫자만 보면 감정가 175,000,000원의 약 2.8%까지 내려온 초저가 물건처럼 보입니다. 그러나 배건은 말소기준보다 먼저 전입과 확정일자를 갖춘 대항력 임차인이고, 보증금 185,000,000원 중 현재 배당되는 금액은 4,454,026원뿐입니다. 나머지 180,545,974원은 매수인에게 승계됩니다.
결국 현재 회차 실질취득액은 185,488,974원입니다. 이는 최신 거래와 최근 평균 165,000,000원보다 20,488,974원 높고, 시장 추세도 -31.2% 하락입니다. 10회 유찰과 4,943,000원이라는 최저가는 가격 메리트가 아니라 인수형 구조가 만든 숫자의 착시에 가깝습니다. 소규모 8세대 오피스텔의 낮은 환금성까지 겹치므로 결론은 명확합니다. 최저가는 낮지만 실질취득은 시세 이상 — 권리와 가격 모두 보수적으로 접근해야 할 D등급 물건입니다.
