부산지방법원 2024타경66640. 부산광역시 연제구 연산동 이즈플러스빌 주건축물제1동 9층 901호, 오피스텔 경매입니다. 감정가는 175,000,000원이지만 11회 유찰을 거쳐 최저매각가가 3,460,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건은 최저가만으로 취득비용을 계산하면 안 됩니다. 등기부와 매각물건명세서에 나타난 배건의 임차권, 보증금 185,000,000원, 대항력 및 우선변제권, 미배당 보증금의 매수인 인수 문구가 핵심입니다.

현재 회차의 배당 추정에서는 배건이 2,997,720원을 배당받고 182,002,280원이 미배당으로 남습니다. 이 금액이 매수인에게 인수되는 것으로 계산하면 최저가와 인수액의 합은 185,462,280원입니다. 다음 회차로 최저가가 더 내려가더라도 미배당 인수액이 증가하므로 실질취득액은 약 1억 8,540만원 수준에서 크게 달라지지 않습니다. 여기에 배건과 경매채권자의 동일인 관련 경고가 있어 임차관계와 권리의 실체를 원본 서류로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준과 보증금 인수를 구분해야 한다

권리분석상 말소기준은 2023년 5월 1일 접수된 갑구 6번 가압류(채권자 차정숙, 청구금액 80,000,000원)입니다. 이후 접수된 국 압류와 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 과거 을구 1번 전세권(전세금 170,000,000원)은 2022년 4월 15일 해지로 말소되어 현재의 인수 대상으로 보지 않습니다.

임차인 분석

임차인으로 기재된 사람은 서정화와 배건 2명입니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복 신고로 표시된 건은 없습니다. 다만 두 임차인의 보증금이 각각 기재되어 있더라도, 아래 표의 배건 인수 추정액에 서정화의 보증금을 합산하지 않았습니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득액을 보라

이즈플러스빌의 비교 거래는 2건입니다. 최신 거래는 2024년 4월 165,000,000원이고, 2022년 6월 거래는 240,000,000원입니다. 두 거래의 전체 평균은 202,500,000원이지만, 오래된 고가 거래가 평균을 끌어올릴 수 있으므로 이 평균만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.

최저매각가 3,460,000원은 최신 거래 165,000,000원의 약 2.1%에 불과합니다. 그러나 이 비율은 임차보증금 인수를 반영하지 않은 숫자입니다. 현재 회차의 배당 추정대로 계산한 실질취득액은 185,462,280원으로, 최신 거래 및 최근 기준 평균 165,000,000원의 112.4%입니다. 최신 거래보다 약 20,462,280원 높습니다.

가격 추세 지표는 -31.2%입니다. 2022년 6월의 240,000,000원 거래와 2024년 4월의 165,000,000원 거래 사이에 하락이 나타나며, 최신 실거래 자체도 2024년 4월이므로 현재 매각기일과는 시차가 큽니다. 따라서 과거 전체 평균 202,500,000원을 근거로 저렴하다고 판단하기보다, 최신 거래와 실제 인수 부담을 함께 비교하고 입찰 전 최신 시세를 재확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (최저가 3,460,000원 낙찰 가정)

배당표는 최저가 3,460,000원을 가정한 추정치입니다. 집행비용, 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다. 배건 보증금의 인수 추정액은 매각물건명세서의 인수권리 기재와 배당 추정에 근거하며, 실제 인수액은 원본 서류 및 법적 권리관계 확인이 필요합니다.

유찰이 더 진행되어도 실질취득액은 크게 줄지 않는다

대항력 있는 임차보증금이 남아 있으면 최저가 하락이 그대로 매수인 총부담 감소로 이어지지 않습니다. 제공된 회차별 배당 추정치를 합산하면 다음과 같습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)

• 입지. 연신초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주상용 건물·소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다. 감정평가상 전반적인 주위 환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통입니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 10층 건물의 9층 901호입니다. 위생·급배수·도시가스 개별난방·승강기·소방·주차설비가 갖춰져 있고, 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.
• 토지·규제. 준주거지역이며, 가로구역별 최고높이 제한지역(48m 이하) 및 역사문화환경 보전지역에 해당합니다. 서측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 환금성. 비교 대상 단지의 총 세대수는 8세대입니다. 경매 통계에는 평균 유찰 11회, 매각률 0%로 집계되어 있습니다. 소규모 단지에 거래 표본도 2건뿐이며 최신 거래가 2024년 4월이므로, 현재 환금성을 낙관하기 어렵습니다.
• 가격 추세. 비교 지표상 최근 가격 추세는 -31.2%입니다. 오래된 고가 거래가 전체 평균을 끌어올릴 수 있으므로, 과거 평균보다는 최신 거래와 현재 시장 상황을 재확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실질취득액으로 판단. 최저가 3,460,000원만으로 입찰 여부를 결정하지 마세요. 현재 회차의 미배당 인수 추정액을 합산한 실질취득 추정액은 185,462,280원입니다.
• 배건의 임차권 실체 확인. 임대차계약서, 보증금 지급 자료, 전입·점유 사실, 확정일자 및 배당요구 내역을 대조하세요. 경매채권자와 임차권자 관련 동일인 경고가 있으므로 관계인 또는 가장임차인 가능성을 사실관계로 확인해야 합니다.
• 서정화의 점유·계약관계 확인. 전입일은 2024년 9월 17일로 말소기준권리 이후입니다. 대항력 없음으로 기재되어 있으나, 실제 점유와 계약관계, 보증금 반환관계는 별도로 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 원본 대조. 배건의 미배당 보증금이 매수인에게 인수된다는 명시 사항과 임차권등기의 처리 범위를 다시 확인하세요. 등기부상 말소와 보증금 인수는 구별해야 합니다.
• 최신 시세 재확인. 최신 비교 거래는 2024년 4월의 165,000,000원입니다. 거래 시점과 면적 차이를 감안하고, 현재 시세와 실제 매각 가능한 가격을 별도로 검토하세요.
• 유찰 횟수에 현혹되지 않기. 11회 유찰로 최저가가 크게 내려왔지만 실질취득액은 거의 줄지 않는 구조입니다. 낮은 최저가 자체를 투자 메리트로 보지 마세요.
• 입찰 전 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 자료 및 최신 실거래를 함께 확인하고 인수 범위가 명확해진 뒤 입찰을 검토하세요.

맺으며 — “최저가 346만원 ≠ 취득비용 346만원”

부산 이즈플러스빌 901호는 최저매각가가 3,460,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차인 배건의 보증금 185,000,000원과 미배당 잔액 인수 문제가 핵심입니다. 현재 회차의 인수 추정액 182,002,280원을 합산하면 실질취득 추정액은 185,462,280원으로, 최신 거래 165,000,000원보다 높습니다.

최근 가격 추세는 -31.2%이고, 최신 거래는 2024년 4월로 현재와 시차가 있습니다. 여기에 11회 유찰, 낮은 매각률, 임차인과 경매채권자 관련 경고까지 고려해야 합니다. 최저가만 보면 안 되는 물건이며, 보증금 인수의 실체와 범위를 확인하기 전에는 입찰가를 정하기 어렵습니다. 권리관계가 확인되지 않은 상태에서 낮은 최저가만을 근거로 접근하는 것은 피해야 합니다.