창원지방법원 2025타경30082. 진주시 상봉동 화인아파트 102동 2층 209호입니다. 감정가는 135,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 66,150,000원으로 감정가의 49%입니다. 소유자 조하은은 2015년 1월 13일 매매를 원인으로 2015년 2월 6일 115,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 신한은행 채권최고액 59,400,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
그 뒤 2016년 신한은행의 추가 근저당 21,120,000원, 2024년부터 이어진 경남신용보증재단·롯데카드·신한카드·삼성카드 가압류와 경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있으므로 매각으로 소멸합니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경30082 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 상봉대룡길 18, 102동 2층209호 (상봉동,화인아파트) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 84.24㎡ 대상 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건 중 2층 209호 |
| 소유자 | 조하은 (2015.02.06. 소유권이전 · 거래가액 115,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 66,150,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 24,386,566원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 단지 | 화인 · 459세대 · 1994.06.07 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 모두 소멸
말소기준은 2015.02.06 신한은행 근저당권 (채권최고액 59,400,000원)입니다. 2016년 추가 신한은행 근저당과 2024년 이후 가압류, 2025년의 강제·임의경매개시결정은 모두 후순위로 매각에 따라 소멸합니다. 1994년 경남상호신용금고 근저당, 2005년 농협 근저당과 과거 가압류·경매등기는 이미 말소된 권리입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균의 59.2%, 최신 거래보다도 낮다
화인아파트 유사 면적의 최근 거래는 2025년 6월부터 2026년 7월까지 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 111,750,000원, 최신 거래는 2026년 7월 100,000,000원입니다. 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세는 +2.3%로, 제공된 지표상 하락 추세는 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 83.44㎡ | 8 | 100,000,000원 |
| 2026.06 | 83.44㎡ | 1 | 136,000,000원 |
| 2026.05 | 83.44㎡ | 8 | 110,000,000원 |
| 2025.10 | 83.44㎡ | 14 | 99,000,000원 |
| 2025.10 | 83.44㎡ | 11 | 120,000,000원 |
| 2025.10 | 83.44㎡ | 11 | 120,000,000원 |
| 2025.10 | 83.32㎡ | 12 | 89,000,000원 |
| 2025.09 | 83.32㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2025.07 | 83.44㎡ | 4 | 94,000,000원 |
| 2025.07 | 83.44㎡ | 9 | 88,000,000원 |
| 2025.06 | 83.44㎡ | 11 | 110,000,000원 |
| 2025.06 | 83.44㎡ | 12 | 145,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 111,750,000원 |
현재 최저가 66,150,000원은 최근 12개월 평균의 59.2%입니다. 최신 거래 100,000,000원과 비교해도 33,850,000원 낮은 수준이고, 전체 12건 거래 최저값 88,000,000원보다도 낮습니다. 이 사건은 최저가만 낮아 보이는 것이 아니라, 제공된 최신·최근 실거래 지표와 비교해도 가격 차이가 확인되는 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 66,150,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,590,700원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 59,400,000원 | 59,400,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사신한은행 | 21,120,000원 | 5,159,300원 |
| 4. 가압류 · 경남신용보증재단 | 35,340,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 14,249,450원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 23,603,090원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 신한카드주식회사 | 24,386,566원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 26,403,757원 | 0원 |
| 9. 경매개시결정 · 주식회사 신한은행 | 24,386,566원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 228,889,429원 중 예상 배당은 64,559,300원, 미배당은 164,330,129원입니다. 배당 부족과 별개로 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 66,150,000원 | 64,559,300원 | 164,330,129원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 46,305,000원 | 45,071,510원 | 183,817,919원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 32,413,499원 | 31,430,056원 | 197,459,373원 | 0원 |
낙찰가가 낮아질수록 채권자의 미배당액은 늘지만, 이 사건에서는 각 시나리오 모두 매수인 인수액이 0원입니다. 따라서 시세 비교 기준도 별도의 임차보증금 인수가 더해진 금액이 아니라 실제 낙찰가 자체입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 진주시 상봉동 화인아파트 102동 내에 위치하며 부근은 아파트·근린생활시설·주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 사정을 고려한 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건 중 2층 209호이며 외벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 위생설비·승강기·소화전·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 완경사지대의 부정형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이고 서측 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역·제3종일반주거지역이며 공시지가는 1,017,000원/㎡입니다.
- 단지 규모. 화인아파트는 459세대, 준공일은 1994.06.07이며 최근 거래 12건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유자와 점유 원인을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 66,150,000원은 최근 12개월 평균 111,750,000원의 59.2%, 최신 거래 100,000,000원보다 낮습니다.
- 저층 보정. 대상은 2층입니다. 실거래 표에는 1층부터 14층까지 가격 편차가 있으므로 층·내부상태를 응찰가에 반영해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 예상 미배당 164,330,129원이 존재하지만 매수인 인수액은 0원입니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 2015.02.06 신한은행 근저당 및 후순위 소멸 여부를 등기부와 매각물건명세서에서 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 0원 인수 + 최근 시세 59.2%”
이 사건의 핵심은 단순합니다. 2015년 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 배당 부족액은 크지만 매수인에게 넘어오는 금액은 0원입니다. 동시에 두 차례 유찰로 최저가는 66,150,000원까지 내려와 최근 12개월 평균 111,750,000원의 59.2%, 최신 거래 100,000,000원보다도 낮습니다. 최근 가격 추세 역시 +2.3%로 하락 신호가 아닙니다. 다만 감정평가상 임대관계가 미상인 만큼, 현장 점유 확인을 끝낸 뒤 가격 메리트를 판단하는 것이 이 물건의 마지막 단계입니다.
