창원지방법원 2024타경551. 통영시 산양읍 연화리의 토지와 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 등기상 건물 소재지는 경상남도 통영시 산양읍 연화리 181-1이고, 소유자는 이수영입니다. 말소기준권리는 2017.12.28. 농협은행주식회사 근저당권 720,000,000원입니다. 그 이후 설정된 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 자료상 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기순위만 보면 후순위 권리의 금전 인수는 없지만, 이 사건의 실제 난도는 등기 밖 물건상태에서 올라갑니다. 매각 제외되는 제시외 건물 중 ㄹ·ㅁ·ㅂ·ㅅ·ㅊ을 위한 법정지상권이 성립할 여지가 명시돼 있고, 일부 건물은 화재 흔적이 남은 채 방치되거나 철파이프골조만 존재합니다. 따라서 “인수금 0원 = 아무 부담도 없음”으로 해석하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경551 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 통영시 산양읍 연화리 159 |
| 등기 건물 | 경상남도 통영시 산양읍 연화리 181-1 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 기호7 관리사 · 기호12 일부 철파이프골조 및 일부 소재불명 |
| 소유자 | 이수영 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,206,363,270원 / 782,542,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권 청구 | 680,722,011원 |
| 말소기준권리 | 2017.12.28. 을구 3번 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 720,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 임차인 | 임차인 없음 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 그러나 법정지상권은 별도
1993년·1997년 농업협동조합중앙회 근저당권은 2017.12.29. 해지로 이미 말소됐고, 2017.12.28. 설정된 농협은행주식회사 근저당권이 현재의 말소기준입니다. 이후 2021년 농협은행 근저당, 2023년 국제저축은행 등 근저당, 농협은행 가압류, 2024년 압류와 경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 35.47%지만 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금지
현재 최저매각가는 782,542,000원으로 감정가 2,206,363,270원의 35.47% 수준입니다. 4회 유찰만 보면 할인폭이 커 보이지만, 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
특히 물건 자체가 일반 주거용 집합건물이 아니라 해안농경지대의 토지·관리사·기타 건물이 결합된 형태이고, 화재 흔적, 철파이프골조, 소재불명 건물 부분, 매각 제외 제시외 건물, 농지취득자격증명과 지적경계 확인까지 필요합니다. 이런 물건은 최저가와 실제 경제적 가치 사이에 차이가 클 수 있어 782,542,000원이 낮아 보인다는 이유만으로 응찰가를 정하는 접근은 위험합니다.
③ 예상배당표 (매각가 782,542,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 10,225,420원 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 농협은행주식회사 | 720,000,000원 | 720,000,000원 |
| 3. 을구 5번 근저당 · 농협은행주식회사 | 840,000,000원 | 52,316,580원 |
| 4. 을구 6번 근저당 · 주식회사국제저축은행 | 819,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 6번 근저당 · 주식회사국제저축은행 | 819,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 7번 근저당 · 농협은행주식회사 | 436,800,000원 | 0원 |
| 7. 을구 8번 근저당 · 유덕종 | 500,000,000원 | 0원 |
| 8. 을구 8번 근저당 · 유길종 | 226,000,000원 | 0원 |
| 9. 을구 8번 근저당 · 주식회사유종 | 182,000,000원 | 0원 |
| 10. 갑구 14번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 3,485,045,056원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
총 채권액 8,027,845,056원 중 예상 배당은 772,316,580원, 미배당은 7,255,528,476원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 배당표상 매수인 인수금액은 0원입니다.
④ 물건상태·입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 이용상태. 기호7 건물은 관리사입니다. 기호12는 일부가 철파이프골조만 있는 상태이고 일부는 소재불명입니다.
- 건물 상태. 기호7은 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층으로, 화재 흔적이 있는 그대로 방치된 상태입니다. 기호12는 경량철재조 위천씌우기지붕 단층입니다.
- 소재불명. 기호12 일부 축양장 622.5㎡는 소재불명으로 평가 및 매각에서 제외됐습니다.
- 제시외 건물. 제시외 건물 ㄱ·ㄴ·ㄷ·ㅇ·ㅈ은 매각에 포함되고, ㄹ·ㅁ·ㅂ·ㅅ·ㅊ은 매각에서 제외됩니다. 제외 건물을 위한 법정지상권 성립 여지가 있습니다.
- 주위환경. 연명마을 남측 인근의 해안가 주변으로 전·답·임야 등이 혼재하는 해안농경지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 인근 및 본건까지 소형 차량 접근이 가능하고 간선도로와 거리·대중교통 이용 등 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도지역. 계획관리지역을 중심으로 가축사육제한구역이 포함되며, 일부는 영농여건불리농지입니다. 기호17 일부는 도로구역·접도구역에 저촉됩니다.
- 공부와 현황 차이. 기호14는 공부상 지목이 묘지이나 현황은 휴경지입니다.
- 토지 조건. 확인되는 토지는 지목 답, 면적 671.0㎡, 완경사·자루형·맹지이며 공시지가는 23,900원/㎡입니다.
- 경계. 본건 토지들과 인접토지의 지적경계가 불분명해 정확한 경계와 제시외건물 위치 확인을 위해 별도 측량이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록 1·2·3·4·5·8·9·10·13·15·16은 농지취득자격증명이 필요합니다. 미제출 시 매수보증금을 반환하지 않는다고 명시돼 있습니다.
- 법정지상권. 매각 제외 제시외 건물 ㄹ·ㅁ·ㅂ·ㅅ·ㅊ의 소유관계와 토지·건물 소유관계를 원본에서 대조하고 법정지상권 성립 가능성을 검토해야 합니다.
- 매각 포함·제외 구분. 제시외 건물 ㄱ·ㄴ·ㄷ·ㅇ·ㅈ은 포함, ㄹ·ㅁ·ㅂ·ㅅ·ㅊ은 제외입니다. 현장에서 실제 위치를 특정하는 절차가 중요합니다.
- 화재·철파이프골조. 기호7의 화재 흔적과 기호12의 골조 상태를 직접 확인해 잔존가치와 활용 가능성을 따로 판단해야 합니다.
- 소재불명 건물. 기호12 일부 축양장 622.5㎡가 소재불명으로 평가·매각에서 제외된 점을 현황과 대조해야 합니다.
- 지적경계 측량. 경계가 불분명하므로 토지 면적·진입·제시외건물 위치를 실제 이용상태와 일치시키기 위한 측량 검토가 필요합니다.
- 도로·접도 규제. 기호17 일부의 도로구역·접도구역 저촉을 활용계획에 반영해야 합니다.
- 집행정지 이력. 2025.01.07. 채무자겸소유자 및 채권자들에게 집행정지통지서가 발송됐고 2025.01.10. 도달한 이력이 있습니다.
- 가격 검증. 4회 유찰·감정가 35.47%라는 숫자만으로 저가 여부를 판단하지 말고, 토지·건물별 현황과 권리 부담을 반영해 별도로 가치평가해야 합니다.
맺으며 — “35.47%까지 내려왔어도 쉬운 물건은 아니다”
이 사건의 등기상 구조 자체는 분명합니다. 2017.12.28. 농협은행주식회사 근저당권을 기준으로 후순위 권리들이 매각으로 소멸하고, 임차인도 없어 배당표상 매수인의 금전 인수는 0원입니다. 그러나 실제 입찰 난도는 권리 말소보다 물건 자체의 복합성에서 발생합니다.
매각에서 제외되는 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여지가 있고, 11개 목록에는 농지취득자격증명이 요구되며 미제출 시 매수보증금을 반환하지 않는 조건이 붙어 있습니다. 건물에는 화재 흔적과 철파이프골조 상태가 있고, 622.5㎡ 축양장은 소재불명으로 제외됐으며, 토지 경계도 불분명해 측량이 필요합니다.
따라서 감정가 2,206,363,270원에서 최저가 782,542,000원까지 내려왔다는 사실만으로 “싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다. 이 물건은 금전 인수는 없지만 비금전적 권리·현황 리스크가 크고 환금성 검증도 어려운 유형입니다. 최저가보다 법정지상권·농취증·현장 특정과 측량이 먼저인 사건입니다.
