부산지방법원 2024타경66947. 부산진구 양정동 503-17의 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 1층 단독주택(다가구주택), 2층 단독주택(다가구주택) 및 다락, 3층 창고로 이용 중이고, 토지는 177.5㎡입니다. 사용승인일은 1993.01.20, 증축(양성화)일은 2015.02.09이며 제시외 건물도 포함해 일괄매각합니다.
표면 가격은 크게 낮아졌습니다. 감정가 510,792,960원에서 4회 유찰돼 현재 최저가는 122,641,000원입니다. 그러나 이 사건의 판단 순서는 가격보다 인수되는 권리와 점유관계 확인이 먼저입니다. 등기상 1994년 담보가등기가 말소기준보다 앞서고, 전입일이 2004년·2009년·2011년·2019년인 점유자 4명의 보증금도 확인되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경66947 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 양정동 503-17 · 부산광역시 부산진구 범양로120번길 11-5 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 단독주택(다가구주택) 및 창고 |
| 토지 | 177.5㎡ · 대 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(불) |
| 건물 이용 | 1층 단독주택(다가구주택) · 2층 단독주택(다가구주택) 및 다락 · 3층 창고 |
| 소유자 | 김혜은 |
| 감정가 / 최저가 | 510,792,960원 / 122,641,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 149,951,583원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 가등기가 남는다
말소기준은 2020.05.25 부산동부신용협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 180,000,000원입니다. 이후 부산신용보증재단·신용보증기금·와이앤케이파트너스대부·우리은행의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 1994.12.20 노유생 명의 김인호 지분 전부이전 담보가등기는 말소기준보다 앞선 권리로, 자료상 매수인 인수로 분류되어 있습니다.
② 임차·점유관계 — 실제 점유자 5명, 그중 4명은 선순위 전입
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정찬 | 2004.02.20 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 인수 가능 |
| 이도언 | 2009.08.21 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 인수 가능 |
| 조분연 | 2011.04.14 | 미상 | 미상 | 2025.02.24 | 가능·미상 | 인수 가능 |
| 양태혁 | 2019.05.24 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 인수 가능 |
| 방지영 | 2022.01.10 | 미상 | 미상 | 2025.03.05 | 없음 | 없음 |
실제 점유자는 5명입니다. 정찬·이도언·조분연·양태혁은 전입신고가 2020.05.25 말소기준보다 앞섭니다. 다만 이들의 보증금과 확정일자가 모두 미상이므로 대항력이 확정됐다고 단정하기보다 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 보증금이 확인되지 않아 매수인이 부담할 수 있는 금액 역시 산정할 수 없습니다.
조분연은 2025.02.24 배당요구를 했고 방지영은 2025.03.05 배당요구를 했습니다. 방지영의 전입일은 2022.01.10으로 말소기준 이후이므로 자료상 대항력이 없습니다. 반면 정찬·이도언·양태혁의 배당요구 여부는 확인되지 않아 선순위 점유관계 확인이 특히 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 122,641,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,516,974원 |
| 2. 근저당 · 부산동부신용협동조합 | 180,000,000원 | 120,124,026원 |
| 3. 가압류 · 부산신용보증재단 | 33,458,316원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 9,424,117원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 와이앤케이파트너스대부 주식회사 | 22,984,047원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 우리은행 | 14,159,096원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 122,641,000원 가정 시 채권 총액 260,025,576원 중 120,124,026원이 배당되고 미배당액은 139,901,550원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 이 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으며, 선순위 가등기 및 보증금 미상의 점유자 인수위험을 금액으로 확정한 계산도 아닙니다.
④ 회차 시나리오 — 더 내려가도 인수 불확실성은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 24% | 122,641,000원 | 120,124,026원 | 139,901,550원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 85,848,700원 | 83,903,423원 | 176,122,153원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 60,094,089원 | 58,612,395원 | 201,413,181원 |
추가 유찰 시 최저매각가는 85,848,700원, 60,094,089원으로 내려가지만, 선순위 가등기와 점유자 보증금이 동시에 사라지는 것은 아닙니다. 따라서 회차가 내려갈수록 표면적인 낙찰대금은 작아져도 실질취득비용을 판단하려면 인수금액부터 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 단독주택 + 토지로, 건물은 1층 단독주택(다가구주택), 2층 단독주택(다가구주택) 및 다락, 3층 창고로 이용 중입니다.
- 입지. 부산광역시 교육청 남동측 인근이며 단독주택·공동주택·근린생활시설·아파트단지 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 동측 거제대로 및 북측 동평로에 버스 정류장이 있으며, 남동측 인근에 부산도시철도 1호선 양정역이 있습니다.
- 토지. 면적 177.5㎡, 지목 대, 평지·세로장방이며 공시지가는 1,240,000원/㎡입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·상대보호구역에 해당합니다.
- 건물. 벽돌조 슬라브지붕 지상 3층이며 사용승인일은 1993.01.20, 증축(양성화)일은 2015.02.09입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 1994년 담보가등기 확인. 갑구 2번 노유생 명의 담보가등기의 현재 효력과 매수인 인수 범위를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 선순위 점유자 보증금 확인. 정찬·이도언·조분연·양태혁의 보증금·확정일자·실제 점유관계가 확인되기 전에는 실질취득금액을 산정하지 마세요.
- 배당요구 확인. 조분연은 2025.02.24, 방지영은 2025.03.05 배당요구가 확인됩니다. 다른 점유자의 권리신고·배당요구 상태도 원본 명세서에서 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 제시외 건물이 함께 매각되므로 현황과 경계를 확인해야 합니다.
- 표면 할인율만 보지 않기. 4회 유찰로 최저가가 감정가 24%까지 내려왔어도 선순위 권리의 금액이 미상인 상태에서는 실제 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서 및 관련 권리서류를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “24% 가격”보다 먼저 풀어야 할 권리가 있다
이 물건은 감정가 510,792,960원에서 4회 유찰돼 122,641,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 권리구조는 단순하지 않습니다. 2020년 말소기준보다 26년 앞선 1994년 담보가등기가 매수인 인수로 분류되어 있고, 정찬·이도언·조분연·양태혁 역시 말소기준보다 앞선 전입자로서 보증금이 모두 미상입니다.
따라서 이 사건의 실질취득비용은 현재 최저가만으로 계산할 수 없습니다. 선순위 가등기의 처리와 선순위 점유자 4명의 보증금·대항력·배당관계를 먼저 확정한 뒤에야 122,641,000원이 싼지 비싼지를 판단할 수 있습니다. 4회 유찰이라는 숫자는 매력 포인트가 아니라, 이 권리관계를 확인한 이후에야 의미가 생깁니다.
