창원지방법원 2024타경1851. 이 사건의 용도는 아파트가 아니라 기타 + 토지이고, 감정평가상 건물은 동·식물관련시설(축사)과 동·식물관련시설(관리사)로 이용 중입니다. 목록 3·4는 일단의 목장용지로 이용 중이며, 대독리 산32-4 토지는 지목 임야, 자연림, 완경사·부정형, 도로접면은 맹지로 기재돼 있습니다. 표준화된 주거상품과는 성격이 전혀 다른 물건입니다.
등기 권리의 기준점은 2015.11.03. 고성농업협동조합 근저당권 300,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 이준성 근저당권 200,000,000원, 국민건강보험공단 압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건은 등기 말소 구조만 보고 “깨끗하다”고 결론내리면 안 됩니다. 점유관계와 제시외 건물·지상권·분묘 가능성이 별도의 확인축으로 남아 있기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경1851 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 고성군 고성읍 대독리 산32-4 |
| 등기 건물 | 경상남도 고성군 고성읍 대독리 514-6외 1필지 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 동·식물관련시설(축사) · 동·식물관련시설(관리사) · 목록 3·4 목장용지 |
| 소유자 | 남재현 |
| 감정가 / 최저가 | 696,487,700원 / 182,580,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 고성농업협동조합 / 463,675,785원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 ㉢~㉥ 매각 포함 · 제시외 건물 ㉠·㉡ 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 등기는 소멸
말소기준권리는 2015.11.03. 접수된 고성농업협동조합 근저당권 300,000,000원입니다. 이후의 이준성 근저당권 200,000,000원과 국민건강보험공단 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 과거 통영세무서 압류와 서울보증보험 가압류 등은 이미 말소된 이력이 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력은 ‘가능·미상’
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 임성진 | 전부 · 동.식물관련시설 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
임성진은 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명으로 봐야 합니다. 전입신고일이 확인되지 않고 보증금과 확정일자도 확인되지 않았으므로 대항력 有라고 단정할 수 없습니다. 반대로 대항력이 없다고 단정하는 것도 불가능합니다. 따라서 현재 배당표의 매수인 인수액 0원은 확정된 금전 인수분만 반영한 수치로 읽어야 하며, 임성진의 보증금과 전입관계가 확인되기 전까지 실질취득비용을 최종 확정해서는 안 됩니다.
③ 가격·유찰 — 26.21%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 182,580,000원으로 감정가 696,487,700원의 26.21% 수준입니다. 이미 6회 유찰됐습니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어 현재 최저가가 시장가보다 싼지 비싼지는 판단할 수 없습니다. 특히 축사·관리사·목장용지·임야가 결합된 비표준 물건이므로, 단순 감정가 대비 할인율을 가격 메리트로 바꾸어 해석하는 것은 위험합니다.
| 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 총배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 26.21% | 182,580,000원 | 179,223,880원 | 320,776,120원 |
| 7회 유찰 시 | 20.97% | 146,064,000원 | 143,219,104원 | 356,780,896원 |
| 8회 유찰 시 | 16.78% | 116,851,200원 | 114,415,283원 | 385,584,717원 |
④ 예상배당표 (매각가 182,580,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,356,120원 |
| 2. 근저당 · 고성농업협동조합 | 300,000,000원 | 179,223,880원 |
| 3. 근저당 · 이준성 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권자 총 청구액은 500,000,000원, 총 예상배당은 179,223,880원, 미배당은 320,776,120원입니다. 배당표상 매수인 확정 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 임성진의 보증금·대항력도 미상입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 독실마을회관 남동측 인근으로 농경지·임야·단독주택 등이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 일련번호 1·3·4는 차량 접근이 가능하고, 일련번호 2는 인근까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 일련번호 5~5-2는 동·식물관련시설인 축사, 5-3은 관리사로 이용 중이고 목록 3·4는 일단의 목장용지로 이용 중입니다.
- 토지. 대독리 산32-4는 면적 63.0㎡, 지목 임야, 자연림, 완경사·부정형, 맹지이며 생산관리지역·준보전산지·가축사육제한구역에 해당합니다.
- 규제. 감정평가 대상 토지에는 생산관리지역과 가축사육제한구역이 적용되고, 일부에는 준보전산지가 포함됩니다.
- 건축물. 목록 5는 공부상 강판지붕이나 현황은 판넬지붕이며, 일반건축물대장상 축사 575.40㎡ 무단증축으로 위반건축물에 등재돼 있습니다.
- 환금성. 축사·관리사·목장용지·임야가 결합된 비표준 물건이고 이미 6회 유찰된 만큼 재매각 가능성과 활용성을 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임성진 점유관계. 전입일·보증금·확정일자와 실제 점유 개시 시점을 확인해 대항력·우선변제·인수 가능성을 다시 판정해야 합니다.
- 지상권 말소동의. 고성농업협동조합의 2024.09.04. 말소동의서 제출 사실과 실제 말소 절차·대상 목록을 원문으로 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. ㉢~㉥은 매각 포함, ㉠·㉡은 매각 제외입니다. 매각 제외 건물을 위한 법정지상권 성립 가능성과 토지 사용관계를 확인해야 합니다.
- 분묘 여부. 목록 1·2는 육안 식별이 어려운 분묘가 있을 가능성이 기재돼 있습니다. 현장 확인과 분묘기지권 검토가 필요합니다.
- 위반건축물. 축사 575.40㎡ 무단증축에 따른 위반건축물 등재의 시정 가능성·비용·사용 제한을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 26.21%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 동일·유사 용도의 실제 거래·임대수익·철거 및 정비비용을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “26%까지 내려왔다는 사실보다, 왜 6번 유찰됐는지가 중요하다”
현재 최저가는 182,580,000원으로 감정가 696,487,700원의 26.21%까지 내려왔습니다. 하지만 비교 가능한 실거래 시세가 없어 이 숫자만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 더구나 실제 임차인 임성진의 전입일·보증금·확정일자가 미상이고, 제시외 건물에 따른 법정지상권 성립 여지와 분묘기지권 가능성, 축사 575.40㎡ 무단증축 위반건축물까지 확인됩니다.
등기상으로는 말소기준권리 이후의 근저당·압류가 소멸하는 비교적 명확한 구조지만, 이 물건의 난도는 등기 밖 현황에서 올라갑니다. 지상권 말소동의서가 제출된 점은 긍정적이지만 실제 말소 확인이 필요하고, 배당표상 인수 0원 역시 미상 임차인의 권리까지 확정한 수치는 아닙니다. 결론은 가격 할인보다 점유·지상권·제시외 건물·분묘·위반건축물 확인이 우선입니다.
